【導讀】羋薇薅袀芇芇螀螆莆荿薃肅莆蒁蝿羈蒞薄薁羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄莁莀襖袀肇蒂蚆螆肆薅袂肄肅芄蚅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃膀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈膃膈薀薁聿膇螞袆羅膆莂蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆芃芆袃節(jié)莈蚅袈節(jié)蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莃薇肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆莆荿薃肅莆蒁蝿羈蒞薄薁羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄莁莀襖袀肇蒂蚆螆肆薅袂肄肅芄蚅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃膀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈膃膈薀薁聿膇螞袆羅膆莂蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆芃芆袃節(jié)莈蚅袈節(jié)蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莃薇肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆莆荿薃肅莆蒁蝿羈蒞薄薁羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄莁莀襖袀肇蒂蚆螆肆薅袂肄肅芄蚅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃膀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈

　　

【正文】 活環(huán)境，不管是 重慶的人還是重慶的城市都需要一個喘息的機會。 ******二期 項目 核準報告 8 本項目的實施將進一步完善 南坪商圈 的形象，改變 南坪商圈 在重慶城市發(fā)展中的地位，拓展重慶城市發(fā)展空間，成為重慶城市發(fā)展的重要增長極，符合重慶城市發(fā)展的方向。 項目的實施是實現(xiàn) 建設(shè)南坪城市副中心 的 重要步驟 南坪商圈 隨著會展中心二期工程的推進，一條嶄新的步行街將展現(xiàn)在市民面前。未來商圈以相對分離而又彼此聯(lián)系的 5條步行街分別是： 1號步行街就是對現(xiàn)有的貝迪步行街改造升級， 2 號步行街在現(xiàn)在的百安居、浪高一片， 3 號步行街在協(xié)信廣場一片， 4 號步行街是占地 170 畝的大連萬 達廣場一片， 5 號步行街在重慶印象一片。今后，往來穿過南坪的過路車走地下，而商圈 5條步行街之間仍留有循環(huán)車道。目前已有的 3 條步行街的特色已凸顯出來，一是在帝景摩爾、宜家居一帶以經(jīng)營建材為主；二是上海城一帶的步行街以經(jīng)營百貨為主；三是萬達廣場一帶以精品店為主。到 2021年左右，商圈改造將全面完成。有軌電車串起 5條步行街。 ****** 重慶萬達廣場 國際會展中心 ******二期 項目 核準報告 9 南坪商圈 規(guī)劃示意圖 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良好規(guī)劃和快速完成， 南坪商圈 的發(fā)展已經(jīng)進入了上檔提速的關(guān)鍵時期。 尤其是商圈環(huán)道的即將建成， 輕軌三號線即將建成通車。 本 項目位于重慶 南坪商圈 的核心區(qū)域 和重要組成部分，作為 3 號步行街 的核心項目 。 它的開發(fā)建設(shè)，正是實施重慶市及南岸區(qū)跨越式發(fā)展，實施騰飛之路的重要舉措，項目的開發(fā)建設(shè)實施，將為片區(qū)發(fā)展盡快吸引大量人氣，促進該片區(qū)的快速發(fā)展。同時，對于重慶市 南坪商圈 的發(fā)展提供極其良好 商務(wù)和生活 平臺，對于重慶市和南岸區(qū)未來發(fā)展均具有重大意義。 項目實施是適應(yīng)重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 幾年來，經(jīng)過不斷地發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)市場始終呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢，但與此同時，產(chǎn)品單一性、照抄照搬的特點也較突出 ，鮮有發(fā)展模式的創(chuàng)新，居住與商業(yè)、居住與教育、居住與市政配套等處理不是很理想，規(guī)劃中各自為陣完成設(shè)計和建設(shè)，市場呼喚一個內(nèi)容豐富、物業(yè)齊全、建設(shè)配套合理的 城市綜合體 。 ******項目正是在此背景下應(yīng)運而生的，它 除了占據(jù)了整個 南坪商圈 城市核心，還承擔了 南坪商圈 城市核心區(qū)集中式商業(yè)中心的建設(shè)，以及生活配套的一些城市功能，為 南坪商圈 提供有很好規(guī)劃的 城市綜合體 ，有很高品質(zhì)的 商業(yè) 產(chǎn)品 、景觀街區(qū) ，在這樣一種氣氛下，可以 吸引更多的人到 南坪商圈休閑購物居住 來， 在這 里看到未來的城市會是怎么樣的，未來 南坪商圈 將是怎么樣的，未來 這里的 商業(yè) 氛圍是怎么樣的 。 所以 項目實現(xiàn)了重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)變， 承擔了整個片區(qū)發(fā)展的歷史責任 。 第 3 章 市場 預(yù)測與 需求分析 中國 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析 宏觀經(jīng)濟方面： 中國經(jīng)濟 企穩(wěn)回暖，發(fā)展態(tài)勢良好 2021 年 9 月， 在剛剛閉幕的黨的十七屆四中全會上，全 會全面分析了當前形勢和任務(wù)，強調(diào)經(jīng)過全黨全國共同努力，去年下半年以來我國經(jīng)濟增長明顯下滑趨勢得******二期 項目 核準報告 10 到遏制，經(jīng)濟形勢總體呈現(xiàn)企穩(wěn)向好勢頭。同時，世界經(jīng)濟復蘇將是一個緩慢曲折的過程，我國經(jīng)濟回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)定、不鞏固、不平衡，國際國內(nèi)不穩(wěn)定不確定因素仍然很 多，我國經(jīng)濟發(fā)展仍處在保增長的關(guān)鍵階段。我們必須增強信心，增強憂患意識和風險意識，科學判斷國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，繼續(xù)把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，充實完善應(yīng)對國際金融危機沖擊的一攬子計劃和政策措施，更加注重推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重加快自主創(chuàng)新，更加注重加強節(jié)能環(huán)保，更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生，切實抓好維護社會大局穩(wěn)定工作，有效防范各種潛在風險，善于趨利避害，積極化危為機， 努力實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目 標。 中央的這些決議是基于當前我國總體經(jīng)濟形勢所作出的正確判斷，表明了中央對我國總體經(jīng)濟形勢的總的態(tài)度，也向全國人民傳遞了一種積極因素，表明了中央對 發(fā)展經(jīng)濟，穩(wěn)定良好局面的信心。同時，全會又提出了具體的實施方針，為我們提供了可操作性的方向，“ 更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，更加注重深化改革開放，更加注重保障和改善民生 ” ， 這些舉措，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 2021 年 ,受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落 ， 房地產(chǎn) 市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。 2021 下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。 2021 年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。 由于以上預(yù)期，且隨著我國經(jīng)濟的企穩(wěn)向好，人民改善民生、解決生活居住條件等的需要， 可以預(yù)見 2021 年 下半年 及向后的更長時期 ，全國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一種積極向 上的市場因素 ，供需將進一步平衡合理化。 我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段 與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場 : ******二期 項目 核準報告 11 一類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng) 購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。 從 2021 年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進入調(diào)整期，其根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的 矛盾和問題進行自我強制調(diào)整的結(jié)果。 2021年以來，在我國經(jīng)濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在 “ 買漲不買落 ” 的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。 第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費 需求擠出了市場。 第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。 第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調(diào)整，消費者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調(diào)整的程度。 雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更加合理。這次調(diào)整是我國 房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 ******二期 項目 核準報告 12 影響 2021 年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析 1．影響住房消費者預(yù)期變化的因素分析 2021 年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政 策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭 2021 年經(jīng)濟增長保持在 8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2．國家一系列調(diào)控政策影響分析 2021 年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五 年以上的貸款利息降低 個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的 倍下調(diào)到 倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約 18%左右。 10 月份，財政部、稅務(wù)局決定購買 90 平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了 2％以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。 綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣 觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行 上升 的空間，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計 2