某房地產(chǎn)項目策劃-資料下載頁
2025-06-30 05:49本頁面
【正文】 層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強(qiáng)，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:40——11：23沒有客戶，也無電話。接待：呂紅麗優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢劣勢：處107國道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒有公交車直達(dá)；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭2003年2月11日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪）附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告一、調(diào)查概要調(diào)查目的：通過對鄭州整個小戶型市場的產(chǎn)品品類、價格水平、營銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機(jī)會點。調(diào)查方法：電話咨詢及深層訪談（實地考察、裝扮看房、套取價格）調(diào)查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、格林假日高層：錦江國際公寓?上海年華、寶隆華庭、時尚PARTY、藍(lán)朝都市e時代調(diào)查時間：——二、小戶型的概念“小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60—70平米；三居由原來的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒有降低。房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。三、鄭州小戶型市場概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。自時尚PARTY面世以來，藍(lán)朝e時代、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國際花園?上海年華等樓盤迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。四、調(diào)查樓盤概況青年居易a、概況1）總建筑面積：1910戶2）開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3）發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司4）銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務(wù)咨詢有限公司5）物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6）銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。C組團(tuán)沒有銷售1套，正在談團(tuán)購。估計4月份中旬銷售許可證能辦理下來。7）工程進(jìn)度：剛建3層，b、戶型1）戶型范圍：21平方米—65平方米2）戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3）主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。4）戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設(shè)計；設(shè)計有壁櫥5）戶型缺點：?廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；?廚房無下水、無燃?xì)夤艿溃?得房率較低；?進(jìn)深較大，采光不好；?有部分是東西朝向。c、價格（）1）價格范圍：1900元/平米—2500元/平米。樓層價差：3樓最貴，6樓最便宜；價格從高到低依次順序是：6層。6樓層差價55元。4層差價20元。2）均價：2260元/平米（精裝修）3）優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2%實際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。4）價格變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米5）實例報價：D組團(tuán)15單元A3/7F單價：2230元/平方米面積：一次性總價：67576元按揭總價：68984元首付：13984元按揭：d、綜合分析1）賣點提煉：?小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。?交通便利?酒店式物業(yè)管理，體貼有加2）劣勢分析：?得房率低（81%）；?總1910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動性大；?廚房無下水、無燃?xì)夤艿溃?距市煤氣公司較近，有安全隱患；?周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好青春PARTYa、概況1）占地面積：15畝2）總建筑面積：500戶，3）開發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司4）銷售代理商：信證咨詢5）物業(yè)形態(tài)：3棟多層6）工程進(jìn)度：剛建地面1層，4月開盤，5月封頂，12月交房7）物業(yè)管理費：b、戶型1）戶型范圍：—2）戶型種類：平層7種，復(fù)式6種3）主力戶型及配比：4）戶型優(yōu)點：?緊湊合理?有陽臺?復(fù)式送露臺5）戶型缺點：?非獨立廚房，無燃?xì)?東西朝向?暗衛(wèi)c、價格（）1）價格范圍：2）均價：2300元/平方米（精裝修）3）優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%。（實際一次性付款可優(yōu)惠5%）4）實例報價：3號樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：總價：74948元單價：2186元/平方米按揭：優(yōu)惠1%，即74199元一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元貸款：貸款年限：20年月供：391元稅費：契稅：（2%）1484元維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費：125元按揭費用：保險費：653元貸款公證費：59元抵押登記費：50元抵押管理費：59元服務(wù)費：200元小計：1021元首付共：17829元d、綜合分析1）賣點提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2）劣勢分析：東西朝向，車位少七彩時光a、概況1）開發(fā)商：河南省宏光天地實業(yè)有限公司2）銷售代理商：派普咨詢3）物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、戶型1）戶型范圍：—66平方米2）戶型種類：平層3種3）主力戶型及配比：（一室兩廳）共開發(fā)48套，62平米（一室兩廳）的開發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā)18套。4）戶型優(yōu)點：客廳可分隔成小臥室5）戶型缺點：樓間距15米，通風(fēng)不好6）工程進(jìn)度：7）銷售情況：僅剩16套。c、價格（）1）價格范圍：1700元/平方米—2300元/平方米2）均價：2100元/平方米（簡裝修）3）優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%。4）實例報價：樓層：4層面積：單價：2220元房款：128471元首付：28471元20年月供：配套：10715元總首付：39186元d、綜合分析1）賣點提煉：?位置不錯，政七街將和東風(fēng)路打通；?價格比較低廉?丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá)2）劣勢分析：?無綠化可言，周邊居住不好；?樓間距僅15米，戶型通風(fēng)不好；?不臨主道，出行不方便18 / 1
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