【正文】 型商業(yè)和相配套的休閑廣場，各大組團(tuán)以中心來發(fā)散。 （ 2） 四軸 ：兩主軸和兩次軸，兩主軸主要設(shè)計(jì)為特色商業(yè)街，也是很重要的景觀軸。兩次軸設(shè)計(jì)為城市服務(wù)的景觀和商業(yè)帶，用四軸聯(lián)系各大組團(tuán)。 （ 3） 五組團(tuán) ：五組團(tuán)為五大居住區(qū)，相互之間獨(dú)立完整又相互聯(lián)系。 止于至善 | 106 169。 Copyright Centaline Group, 2023 景觀分析 —— 一心兩軸一帶六節(jié)點(diǎn) 分析說明： （ 1）一心 ：一個中心，位于整塊用地的中心位臵，設(shè)計(jì)有大型的商業(yè)景觀廣場。 （ 2） 兩軸 ：兩主軸為橫穿地塊穿越中心廣場的兩大景觀軸，也是兩條商業(yè)軸。是商業(yè)與景觀完美組合的主軸。 （ 3） 一帶 ：一帶為沿河景觀帶，也是一條為城市和本項(xiàng)目服務(wù)的特色休閑景觀帶。 （ 4） 六節(jié)點(diǎn) ：六節(jié)點(diǎn)分布在各大居住區(qū)內(nèi)，相互聯(lián)系，形成一個完整的景觀系統(tǒng)。 止于至善 | 107 169。 Copyright Centaline Group, 2023 我們?yōu)槭裁磳⑸虡I(yè)線性布局？ ——基于市場的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的資源條件 昆明市目前的規(guī)劃在“二十不”的影響下，集中式商業(yè)明顯過多，潛在供應(yīng)已多大 400萬平米，市場風(fēng)險(xiǎn)極大； 在市場供應(yīng)較大的情況下，集中式商業(yè)招商難度極大；但同時，并沒有方便社區(qū)居民，反而使得居民生活不習(xí)慣； 線性商業(yè)可劃分產(chǎn)權(quán)，可銷售；在未來也是一種稀缺物業(yè)，更易經(jīng)營、存活；降低城投項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和市場、口碑風(fēng)險(xiǎn)； 線性商業(yè)統(tǒng)一做到 7層，整體報(bào)建為商業(yè)；其中 12層位商業(yè)；更高層可以以公寓的形式進(jìn)行銷售； 項(xiàng)目相對的低容積率為線性商業(yè)布局創(chuàng)造了規(guī)劃條件； 線性商業(yè)同樣可以增設(shè)集中式商業(yè)。 ?世界上大多數(shù)國家和城市均有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，日本更是頒布 《 大店法 》 限制集中式商業(yè)的設(shè)臵；昆明城市欲將扭轉(zhuǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的規(guī)律；但作為從業(yè)者的我們，正如前所言，應(yīng)該有清醒的認(rèn)識。 ?中原可在后續(xù)服務(wù)中專題提供本項(xiàng)目的精確的商業(yè)面積測算、業(yè)態(tài)定位和布局建議 止于至善 | 108 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主干道兩邊的線性集中式商業(yè)設(shè)臵方式參考 ——深圳益田假日廣場 止于至善 | 109 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議 ?本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向研判結(jié)論回顧： ?家居 /裝飾等主題性商業(yè)（高端） ?以購物、休閑和娛樂為主的社區(qū)型 /次級商業(yè)區(qū)， ?會展補(bǔ)充性商務(wù) 休閑、娛樂、餐飲商業(yè)帶 家居 /裝飾等主題性商業(yè)、線性集中式商業(yè)；比如宜家 會展補(bǔ)充性商務(wù) 城投資源性商務(wù) 社區(qū)型商業(yè) 商業(yè)性質(zhì)的公寓 鑒于上游較差的水質(zhì)，可將商業(yè)帶下移至此區(qū)域 止于至善 | 110 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)規(guī)劃意向：沿江退綠化帶后的曲線形休閑商業(yè)帶； 塑造“麗江式”的純粹與柔軟，這里有您抹不掉的生活痕跡 商業(yè)裙樓；商業(yè)建筑最高為 7層 非主體建筑和非大面積的集中式商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)商鋪的產(chǎn)權(quán)分割，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售，回流現(xiàn)金；并且景觀休閑商業(yè)也較易經(jīng)營存活，并且增加就業(yè)人口，創(chuàng)造稅收。 休閑商業(yè)帶 退 30米的綠化帶及打造的道路 枧槽河 止于至善 | 111 169。 Copyright Centaline Group, 2023 沿江 7層商業(yè)規(guī)劃參考（昆明任旗營舊改項(xiàng)目、金岸春天二期） ——12層以商鋪進(jìn)行銷售， 37層以公寓進(jìn)行銷售 非主體建筑的商業(yè)不違反“二十不” 止于至善 | 112 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑規(guī)劃建議 Part 止于至善 | 113 169。 Copyright Centaline Group, 2023 總體建筑擺規(guī)建議 ——局部突破，形成錯落 總體規(guī)劃錯落有致，形成一個整體，給人視覺的沖擊感強(qiáng)烈 在住宅限低 40層的前提下，局部可以突破到 4 4 4 50層，與 7層的線性商業(yè)建筑一起，形成錯落感 止于至善 | 114 169。 Copyright Centaline Group, 2023 超高層建筑樓棟的擺規(guī)建議 ——變小景觀為大景觀 各個組團(tuán)均為零碎的小景觀，在超高層建筑上基本較難展示出景觀效果 通過優(yōu)化的景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)臵，將小景觀“變”成大景觀；在超高層為主的項(xiàng)目里，展示出良好的景觀效果 止于至善 | 115 169。 Copyright Centaline Group, 2023 通過建筑單體的組合和內(nèi)部的取舍，突破“二十不”的限制 ——點(diǎn)板結(jié)合與組合布局，增加產(chǎn)品競爭力 東 北 南 日照 日照 東 北 西 南 扭轉(zhuǎn)建筑單體的擺放角度 點(diǎn)板結(jié)合 止于至善 | 116 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑立面及風(fēng)格建議 ——現(xiàn)代主義建筑；滿足中產(chǎn)向上的精神需求（超高層外立面不建議用歐陸風(fēng)格，外部構(gòu)件太過復(fù)雜怪異） ?通過訪談，當(dāng)?shù)乜蛻羝毡橄矚g立面造型美觀、自然清新、富有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格。 ?簡約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的生活主張，反對夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用。 ?能夠在市場上形成差異化定位，契合目標(biāo)客戶的敏感點(diǎn)；提升項(xiàng)目價(jià)值。 止于至善 | 117 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城投 〃 優(yōu)雅新城期望的、項(xiàng)目主張的文化藝術(shù)內(nèi)涵、與民族精神的結(jié)合如何在本項(xiàng)目建筑上實(shí)現(xiàn)？ —— 傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的結(jié)合 但我們還必須思考一個問題：城投的產(chǎn)品觀：民族性與文化的表達(dá) 止于至善 | 118 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 位于成都市寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)，輝映 400畝寬窄巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)改造計(jì)劃。打造 “ 成都名片 /成都第一會客廳 ” 。 ? 項(xiàng)目打造手法 1. 模擬傳統(tǒng)街道空間形式的多層現(xiàn)代建筑形式商業(yè)街 2. 完全采用現(xiàn)代建筑形式的高層住宅 3. 近人尺度的細(xì)部做法采用截取、解構(gòu)傳統(tǒng)建筑符號的方式，喚醒記憶深處的歷史情懷 案例 —— 成都錦都 止于至善 | 119 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑外立面 —— 解構(gòu)傳統(tǒng)做法 ? 傳統(tǒng)虛體符號實(shí)體化 ? 以傳統(tǒng)磚紋、鋪地紋實(shí)體化為外墻 ? 傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化 ? 以大尺度、大比例（三層高、多開間寬度）體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)、材料的無限可能 ? 以傳統(tǒng)隔斷做法與當(dāng)代的體面分割方式 、現(xiàn)代材料形成穿插對比 止于至善 | 120 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑外立面 —— 解構(gòu)傳統(tǒng)做法 在近人尺度的底部局部采用中式元素 止于至善 | 121 169。 Copyright Centaline Group, 2023 公共空間 —— 借鑒傳統(tǒng)做法 ? 傳統(tǒng)空間處理方式 ? 在底部近人處采用水體、隔斷使空間先抑后揚(yáng)，通而不透，模擬傳統(tǒng)空間序列中的入口 止于至善 | 122 169。 Copyright Centaline Group, 2023 公共空間 —— 解構(gòu)傳統(tǒng)做法 ? 傳統(tǒng)室內(nèi)構(gòu)件室外化 ? 以傳統(tǒng)建筑中的室內(nèi)構(gòu)件形式（如落地罩、欞花窗）打造室外屏風(fēng) ? 采用傳統(tǒng)色 —— 紅色和黑色 ? 傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化 ? 隔斷花紋糅合萬字式園林花窗紋和窗扇紋 ? 打破對稱傳統(tǒng) ,以重復(fù)中的變化突出框景效果 止于至善 | 123 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑細(xì)部 —— 借鑒傳統(tǒng)做法（案例：北京銀泰中心） ? 傳統(tǒng)紋飾 (窗扇、燈籠）建筑化 ? 形狀方正，暗喻印鑒 ? 與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成對比 ? 傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化 ? 傳統(tǒng)紋飾比例異化 止于至善 | 124 169。 Copyright Centaline Group, 2023 建筑細(xì)部 —— 借鑒傳統(tǒng)做法 ?主體造型對稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊 ?在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位 ——如屋頂、底層等處飾以中式元素 ?在近人尺度的底部局部采用中式元素 止于至善 | 125 169。 Copyright Centaline Group, 2023 超高層的建筑設(shè)計(jì)專題建議 Part 止于至善 | 126 169。 Copyright Centaline Group, 2023 在昆明甚至國內(nèi)，超高層都是一個難題 客戶抗性 消除抗性舉措 安全上的不安感。 心理上的不安感。 沒有與地面的接觸感。 高層較大的風(fēng)阻 無陽臺等附加值 抗性探究 普通成人生活形態(tài)探究： ?超高層隔離人與自然的直接接觸； ?給避難和消防活動帶來了更多的困難； ?住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感； ?對地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的“擺動”抱有不安感。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢； ?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。 普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究： ?缺乏近鄰接觸和交流的場所； ?相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化； ?電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高； ?對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱； ?對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。 ?對共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究 ：如對走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等； ?通過 防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性 ，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來 解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流 等。 兒童生活形態(tài)特性探究： ?阻礙兒童室外的游玩活動； ?家長擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險(xiǎn)事故。 ?讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì) ?減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角 ?住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計(jì) 。 老年人生活形態(tài)特性探究： ?生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感； ?對自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會降低； ?災(zāi)害時避難要求增大； ?對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。 ?確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。 止于至善 | 127 169。 Copyright Centaline Group, 2023 中原解決之道 ——超高層專家 香港是超高層集聚地，中原已形成完善超高層營銷體系 深圳 萬科 金域藍(lán)灣，萬科首個超高層項(xiàng)目 萬科首次與代理商合作，選擇了中原，中原以最專業(yè)的服務(wù)突破了超高層高價(jià)格銷售。 巴堤雅園林、空中會所、圈層營銷、超高層的分階段營銷等創(chuàng)新手法取得完滿業(yè)績。 止于至善 | 128 169。 Copyright Centaline Group, 2023 注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面 注重對公共空間的設(shè)計(jì)，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感 針對兒童：設(shè)計(jì)室內(nèi)的游玩場地 針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施 景觀設(shè)置成大面積段公共景觀 在戶型設(shè)計(jì)上通過室內(nèi)空間的處理消除抗性 產(chǎn)品設(shè)置時分段處理，降低營銷時的難度 營銷時的客戶針對性處理 超高層項(xiàng)目規(guī)劃的原則和方法 —— 中原經(jīng)驗(yàn) 止于至善 | 129 169。 Copyright Centaline Group, 2023 超高層建筑的設(shè)計(jì)：分段處理 17層， 33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每 16層有避難層），做到47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在 29層以上開始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 ?萬科第一個超高層 深圳 〃 萬科金域藍(lán)灣 ?產(chǎn)品設(shè)臵的分段處理 ?抗風(fēng)玻璃幕墻 止于至善 | 130 169。 Copyright Centaline Group, 2023 避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 ?香港凱旋門 62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成 4層空中會所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn) 香港凱旋門 ?基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層；可以通過將樓梯設(shè)置成剪刀梯；增設(shè)樓梯、電梯， ?一方面可以避免安全問題 ?另外一個方面提升居住價(jià)值 止于至善 |