【正文】 .★前期銷售價格保持不變，但考慮到時間因數(shù)、市場因數(shù)，在前期推出房源銷售率達35%是應(yīng)上漲4%，在一期銷售完畢后每期還可上漲35%目的:開盤價格太高,萬一市場不接受開盤價格,就沒有任何理由降價,即使降價給樓盤和公司帶來的形象損失將是無法彌補的,綜合以上條件建議本項目價格策略應(yīng)采取,底開高走的模式,開盤時給予買家最大可能的優(yōu)惠條件,在價格上吸引客戶,在銷售掉一部分后在逐漸減少優(yōu)惠折扣,使得客戶感覺本項目一直在升值,可以利用這一點吸引更多的客戶.36 / 36。由于本案主要用途于辦公，, 20年的投資回報期，按此標準推算因得售價為：*365*20=9490元/平方米3：綜合法將市場比較法與收益法得出的價格以各占50%的比例計算得出：9490*50%+9227*50%=9358元/平方米所以本案銷售均價為9358元/平方米售價修正：修正依據(jù)市場基準成交價格：9358元地理位置修正系數(shù)：靠近中心綠化帶或出口系數(shù)增加15%,遠離綠化帶、和入口、生活配套區(qū)的系數(shù)加減15%辦公現(xiàn)房極銷售價格增幅修正系數(shù)：至08年中旬，在2%以內(nèi)區(qū)域修正系數(shù)：15%★51—5112233560、450號樓靠近中心綠化帶銷售修正價格應(yīng)為=9358*（1+7%*2+2%+5%）=11136★3—13—123—235—47—48號樓修正價格應(yīng)為=9358（1+5%*2+1%+3%）=10668★7171294146164546號樓修正價格應(yīng)為=9358*（1+1%*1%+1%）=9545★9193134346768號樓修正價格應(yīng)為=9358*（11%+2%1%）=9358★6970號樓修正價格應(yīng)為=9358*（12%+2%2%）=9170銷售均價格測算為:10365元/平方米三、銷售價格走勢建議★價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢?？偨Y(jié)： 從以上數(shù)據(jù)可知上海工業(yè)地產(chǎn)需求量巨大，由于需求量的增加工業(yè)地產(chǎn)銷售價格及租金將會一路高升，在2010年上海世博會時還將會吸引大量外資企業(yè)到上海投資，所以工業(yè)地產(chǎn)在今后幾年內(nèi)需求量還會成倍增長,由此可見在今后5年里上海工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景將是一片大好。進入4季度浦慶國際機電數(shù)碼園有新房源上市而且銷售情況良好所以銷量回升?！镌擁椖繉儆谄胀ㄉ虅?wù)辦公性質(zhì)，不能為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。這對購買帶來抗性。★基礎(chǔ)配套及服務(wù)配套設(shè)施完善，毗鄰牡丹江路商業(yè)街，服務(wù)配套已形成一規(guī)模。 面積總套數(shù)銷售套數(shù)銷售百分比100以下132%101—20032%2013008325%301—40064%401—5001501—60011%總合3212100%★該項目位于同濟路、雙城路附近，是寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，也是寶山區(qū)——城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、新城市發(fā)展軸，三軸“H”型構(gòu)的中心地帶，這一地帶將成為寶山核心產(chǎn)業(yè)集聚和集散的重要平臺。另外一期項目于2006年6月底交房，一期業(yè)主入駐時，二期商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施（如：商務(wù)中心、娛樂餐飲、超市、銀行等）仍在開發(fā)中，并不能立即投入使用，且周邊尚無相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，給一期業(yè)主帶來不便。★該項目位于松江新橋鎮(zhèn)新飛路上，附近道路尚未開發(fā)完善，路上標識不清，尋找起來較為困難?！镯椖恐苓叴笮推髽I(yè)林立，有國際著名跨國公司60多家，如巴特勒、富士通、ICI等。其業(yè)態(tài)為現(xiàn)代化中小企業(yè)總部大樓、研發(fā)大樓、科技企業(yè)孵化大樓、樓內(nèi)配備商務(wù)中心、健身中心、超市、銀行、餐飲等生活配套設(shè)施。上海市松江科技創(chuàng)業(yè)中心該項目位于松江工業(yè)園區(qū)東部新區(qū)，總占地100畝，分二期開發(fā)。（注：同時期松江地區(qū)，樓面地價為600元左右，占售價的11%）土地成本偏高。★金橋地區(qū)土地價格為81萬元/畝。★享受金橋出口加工區(qū)的優(yōu)惠政策，同時享有國家級浦東的各項其他優(yōu)惠政策?！镌擁椖可虅?wù)配套服務(wù)會所已經(jīng)建成，交房時商務(wù)吧、網(wǎng)球場、游泳池均已投入使用。★該項目綠化率高達50%以上且與浦東運河相臨，據(jù)現(xiàn)場調(diào)查統(tǒng)計該樓盤自開盤（06年3月）時截止至06年4月28日，沿岸22套水景房已預(yù)定一空。整個項目由28幢現(xiàn)代商務(wù)獨棟，功能齊全的商務(wù)會所、文物級清代保護建筑陶家宅、中邦置業(yè)集團總部和二期規(guī)劃用地（臨時草皮足球場）組成，總占地面積約140畝。為開盤熱銷做良好鋪墊.(2)主要推廣策略:塑造商品整體形象及氣勢 (事件、活動、樣板區(qū)營造) ,集中媒體攻略(點面結(jié)合—擴大知名度外進行針對主力區(qū)域客群)前期認購優(yōu)惠策略制定并實施.(3)推案順序及原則: 以計劃中的首批房源為主,根據(jù)市場反饋,在房源的位置及體量上及時為開盤做調(diào)整. (4)媒體安排交通要道戶外看板為主,昆山工業(yè)園區(qū)的SP活動和上海的等等SP活動為輔在結(jié)合上海的新聞吹風活動.2. 聯(lián)排辦公房首批開盤強銷期:(1)目的正式公開強銷,形成熱銷,乘勢加推首批其他房源,擴大成交量.(2)主要推廣策略 全面釋放首批產(chǎn)品訊息，打造高性價比。業(yè)務(wù)檢討。賣點檢驗。本案推廣應(yīng)結(jié)合以上推廣思路進行推廣.★售樓處裝修★樣板放裝修、家具配備★宣傳資料的設(shè)計制作及印刷★戶外廣告位置的豎立(提前1月完成，有時間讓業(yè)務(wù)員有客戶積累期)★新聞吹風工作(提前15天完成)★業(yè)務(wù)員的培訓★在開盤前1月要完成以上所有工作★主要配合項目銷售★連續(xù)投放主題廣告★外地客戶的拓展★競爭對手的情況了解和對策指定三:推廣媒體極活動選擇★國際金融報★航空雜志★環(huán)球企業(yè)家雜志★上海樓市★臺商雜志★中國企業(yè)家雜志★昆山當?shù)孛襟w交通要道上的大型廣告牌、昆山工業(yè)園區(qū)內(nèi)顯眼位置主要為制于A20高速攝影評選請業(yè)內(nèi)知名人士評點溫州當?shù)胤空箷ド脚_資企業(yè)推介會工商聯(lián)推介會昆山臺商協(xié)會聯(lián)誼會★★，★10套以上給予團購優(yōu)惠, ★介紹客戶積累10套以上成交,可以現(xiàn)金反還.目的:給首批購買客戶一定優(yōu)惠,得以更多的客源.四：銷售時間安排蓄水期在開盤前2個月開始推廣并在此之前作好推廣日程(1)目的商品信息廣泛釋放。問題分析：,.因此在之后的推廣中要解決以下幾個方面：.,突出稀有性.u 問題一：針對小企業(yè)(臺商企業(yè)