【正文】 附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰34 / 34。集團公司正逐步成為國內最大、最具實力的摩擦材料、制動制品生產基地；她依托完整技術標準體系的自有知識產權和專利技術，以及產學研結合的研發(fā)實力，結合主機配套市場絕對優(yōu)勢，確立以汽車剎車片、汽車油品、汽車橡膠制品為發(fā)展方向，形成了集團汽車零部件生產多元化發(fā)展的良性互動。連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。16年的艱辛創(chuàng)業(yè)，探索出了別具信義集團個性特色的管理模式；10多家各具功能的企業(yè)組成了全方位、多元化的經濟實體；青島、東營經濟技術開發(fā)區(qū)兩處信義科技工業(yè)園，將成為集團參與競爭，占領市場的堅實基礎；3所省級技術開發(fā)中心，研發(fā)中心科研機構，和200多名國內外高、精、尖工程技術優(yōu)秀人才，成為集團科技創(chuàng)新、技術進步，可持續(xù)發(fā)展的源泉和動力；1000名具有共同價值觀，訓練有素的員工在“仁義誠信、共窗至上、重才創(chuàng)新、求實圖強”信義精神激勵下，迎著朝陽創(chuàng)一流。2003年，公司擁有總資產26億元，固定資產19億元。集團公司于1987年成立迄今，經歷了打基礎、上規(guī)模、搞整頓、求發(fā)展幾個階段，通過強化企業(yè)內部管理，實行股份制改造，轉換經營機制，逐步建立了現(xiàn)代化企業(yè)制度。本集團為多元資本結構，多元產業(yè)結構，享有市級進出口權的跨國經營之企業(yè)。6. 附件附件一、信義華信投資集團有限公司簡介信義華信投資集團有限公司，英文名稱XINYIHUAXIN GROUP ，主要從事資本和資產委托管理，證券經營，高新技術產業(yè)投資，房地產和大型物流項目的投資開發(fā)等業(yè)務。同時，在這兩個項目中土地的潛在升值潛力也是該兩個項目的一個潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(萬元/10畝)198214280500(出價)如果充分考慮伴隨中國經濟增長、人民幣升值、當?shù)胤康禺a市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項目的原始地價、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項目將更顯魅力。從分析可知，％，東南亞十國風情園項目投資回收期65個月，%。2004年9月兩項目正式動工。2004年7月進行首期50畝房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進行風情園項目經營招商。本公司面臨著其它投資商的競爭，雖然因為本公司的背景關系以及先行者優(yōu)勢暫時處于有利地位，但一定要抓緊時間加快進度，以進一步鞏固、保持這種來之不易的優(yōu)勢地位。4. 時間進度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產和東南亞十國風情園兩個項目的開發(fā)，已將其列入一號工程。考慮到欽州為快速發(fā)展中城市，其GDP增長率為12%左右，因此項目的利潤增長率定為10%。流動資金按前期投入的10%計算。年總收益為2552萬元/年。. 稅費及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。則年收益為10*365**=657萬。因此。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費50RMB/人計算，美食街的營業(yè)額應為550萬RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為275萬RMB/年。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。下面詳細分析之。表編號項目名稱建筑面積(平方米)單方造價(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費133,400800總計23,5007,. 其它開發(fā)費用 其它開發(fā)費用包括項目的不可遇見費、一些必要的前期費用、前期的廣告投入、稅費等，根據(jù)經驗這些費用計為建安費用的15%. 項目總投資項目總投資包括建安費用、其它開發(fā)費用和流動資金。l 稅收優(yōu)惠。l 政府支持。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經營。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動，邀請所在國的文化藝術團體表演。國內由外國人管理、外國人服務、外國風格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務員等服務管理人員?，F(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉團接待等。l 娛樂。l 會議接待，促進文化交流。. 定位高標準的休閑度假風情園，目標是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風情。主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。有條件的自己建設，自己經營，也可由本公司建設，交外方經營。動的部分包括：十國風情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。風景區(qū)建設處于起步階段，本公司有相對優(yōu)勢，所以應采取增長性投資戰(zhàn)略。反之，本項目的成敗也在相當程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。l 區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎設施條件差。. 綜合評價：三娘灣是構筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡體系的一個重要景點，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。l 重心轉移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。接待2－3萬人次直至自由貿易起建立。按旅游目的結構分，%，%，%，預計隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設，以商務為目的的游客將會大幅增長。按此測算，三娘灣年接待游客達95萬人次以上。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。機會市場：國內主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。. 客源市場分析l 旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。周邊同類產品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。. 競爭分析l 地方經濟基礎薄弱。如桂林的山水游在中國享有盛譽，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風情園項目可以更好地滿足桂林游客的需要?！笆畤L情園”可以借助南博會的東風，迅速提高知名度。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴重不足。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。n 國內旅游業(yè)持續(xù)升溫。隨著中國經濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。旅游方面。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目，符合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護會受考驗。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。三娘灣產品組合良好，景觀類型齊全。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設濱海度假村的理想地點。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強、岸線優(yōu)美，漁家風情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。，五年內總收益為11120萬元，%.3. 十國風情園項目東南亞十國風情園項目(以下簡稱十國風情園) 是高標準的休閑度假風情園，位于欽州三娘灣旅游風景區(qū)，占地約200畝，功能集商務、娛樂、休閑于一體。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內完成。. 內部收益率計算內部收益率計算表: 表編號月份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 IRR=%%%. 小結一江兩岸高端房地產項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，%。2005年8月底結構封頂，并完成銷售工作。根據(jù)目前欽 州房地產市場的銷售情況，一般在開工一年內售完，預售三個月后銷售40%。. 開發(fā)計劃一江兩岸高端房地產項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計劃于2004年9月份開始動工(主要考慮到該項目應與欽江河道整治項目有一定的延時)。. 產品定價房地產高端產品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產定價一般采用成本加價法，它們的建設成本一般為750元/平方，平均售價在1400元/平方。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方。. 收益測算. 欽州房地產市場綜述欽州市的房地產市場在市委市政府的大力推動下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。. 項目總投入考慮到一江兩岸高端房地產項目分成二步三期實現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項目6100萬元(在兩個枯水期投入，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預見費用)。. 其它費用由于房地產開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的5%作為不可預見費；房地產開發(fā)時，前期應支出勘察、設計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、