【正文】 本項目現(xiàn)金流量估算如下：2005～2008年現(xiàn)金流量表序號項目估算金額（RMB）合計2005年2006年2007年2008年一、現(xiàn)金流入
。理想狀況下，從2009年起，本項目在收回成本后。租金方面：2。 本項目2商業(yè)中心一層定價22,000元/平方米，二層定價6,800元/平方米，3層定價4,000元/平方米；2寫字樓定價3,300元/平方米；2住宅定價3,400元/平方米；6底商各層定價如下：1層20,000元/平方米，2層6,500元/平方米，3層4,000元/平方米，4層3,000元/平方米；6住宅由于推出較晚，定價為3,600元/平方米；3酒店式公寓假定包含了600～700元的裝修成本（對外報1,000元的裝修），定價為5,000元/平方米（已扣除包租返還）。各項財務(wù)指標如下表所示： 財務(wù)指標2005～2008年總收入(RMB)1,066,887,421 總投資(RMB)965,353,861 稅前利潤(RMB)24,201,624 稅后利潤(RMB)16,215,088 稅后投資利潤率(%)%凈現(xiàn)值NPV(RMB)2,408,731 內(nèi)部收益率(IRR)12% 方案2（出售為主）的財務(wù)測算由于本公司目前正處于擴長時期，為了加速公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，本項目擬出售絕大部分，僅保留大賣場部分收租以集聚人氣。 但是作為獲取未來持續(xù)穩(wěn)定收益的代價，前四年，本項目的利潤微乎其微。假定運營成本可以通過物業(yè)管理費來維持，則扣除各類稅費后，每年可獲得近2,000萬元的毛利潤。 本項目總成本與費用估算如下：總成本與費用表序號項目估算金額估算指標估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1項目取得成本349,350, 　　土地成本342,500, 1, 177, 契稅6,850, 4%，返還50%　2前期工程費24,883, 　　剩余前期規(guī)費10,664, 177, 規(guī)劃設(shè)計費7,109, 177, 其他前期費7,109, 177, 3建安工程費444,389, 　　2購物中心及辦公樓240,589, 2, 85, 2住宅38,862, 1, 33, 6住宅底商39,689, 2, 19, 6住宅25,885, 27, 3酒店式公寓18,579, 1, 10, 2地下建筑72,718, 2, 32, 6地下建筑8,062, 1, 8, 4公共配套設(shè)施費 　　5公共基礎(chǔ)設(shè)施費35,548, 177, 6后期成本3,554, 177, 7管理費用25,731, %　8銷售費用21,443, %　9財務(wù)費用42,511, %　10不可預見費17,941, %　　總投資965,353, 　　注：據(jù)介紹，本項目大市政配套及人防費等六項規(guī)費已計入土地成本中，因此本次規(guī)費計費標準較低；本項目的住宅由于基礎(chǔ)及部分分攤部分同購物中心及底商共用，因此造價標準較低；為方便起見，住宅面積的統(tǒng)計中已包含了屋頂樓梯間的面積；本項目的酒店式公寓部分假定包含600～700元/平方米的裝修成本。則本項目2005年～2008年收入測算如下：2005～2008年收入測算表序號項目估算收入（RMB）合計2005年2006年2007年2008年銷售收入1,042,596, 412,285, 273,405, 251,237, 105,667, 12商業(yè)中心收入472,373, 400,970, 71,402, 　　　一層　400,970, 71,402, 　　　售價(RMB/m2)　22, 22, 　　　面積(m2)　18, 3, 　　22寫字樓收入80,104, 　31,237, 28,160, 20,706, 　售價(RMB/m2)　　3, 3, 3, 　面積(m2)　　9, 8, 5, 32住宅收入125,130, 11,314, 35,941, 37,938, 39,935, 　售價(RMB/m2)　3, 3, 3, 4, 　面積(m2)　3, 9, 9, 9, 46底商收入210,492, 　68,656, 119,542, 22,292, 一層　　52,340, 75,840, 12,828, 　售價(RMB/m2)　　20, 20, 20, 　面積(m2)　　2, 3, 二層　　16,316, 26,510, 4,736, 　售價(RMB/m2)　　6, 6, 6, 　面積(m2)　　2, 3, 三層　　　15,629, 2,883, 　售價(RMB/m2)　　　4, 4, 　面積(m2)　　　3, 四層　　　1,562, 1,844, 　售價(RMB/m2)　　　3, 3, 　面積(m2)　　　 56住宅收入98,973, 　66,166, 32,807, 　　售價(RMB/m2)　　3, 3, 　　面積(m2)　　18, 8, 　63酒店式公寓收入55,520, 　　32,787, 22,732, 　非返租售價(RMB/m2)　　　5, 5, 　面積(m2)　　　6, 4, 租金收入24,291, 　　　24,291, 72商業(yè)中心收入　　　　24,291, 　負一層大賣場　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 　二層　　　　13,861, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　21, 　三層　　　　5,758, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　19, 總收入1,066,887, 412,285, 273,405, 251,237, 129,958, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細數(shù)據(jù)，在分攤上存在一定難度，因此本次計算暫不計入可售面積。以上各期售價隨年限的向后推移均制定微量的漲幅。出租面積合計56,。基本思路是2008年初2地塊的商業(yè)中心開業(yè)時，6地塊能夠接近完工，2地塊的周邊主干道及環(huán)境景觀能夠得到顯著改觀，4＃地塊由于目前作為售樓處，可將其放在最后開發(fā)，整個項目將爭取于2009年初全線建成。同時由于泰州市民對高層的接受程度尚待時間培育，因此應(yīng)當合理控制2地塊的住宅銷售進度，先推2幢15層，再推2幢26層。 招商管理目標商戶群√本地集團與企業(yè)√國際性及全國性連鎖店√品牌店、專賣店、主題店目標購買人群√本地集團與企業(yè)√國際性及全國性連鎖店√品牌店、專賣店、主題店√本地個體私營業(yè)主√有投資意向的本地人、外地人目標商戶確定原則√購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃；√先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則目標商戶群的確定；對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案；針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；雙方洽談，達成購買或租賃意向；投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售；發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。住宅底商以出售為主，嚴格控制出租比例。地上二層以出售為主，主力店可以選擇出租，但要求較長的租約為條件。根據(jù)以上要求，商業(yè)物業(yè)可銷售鋪位面積比例宜控制在30%以內(nèi)。此外，即使全部銷售也會有部分物業(yè)不能夠銷售，如尾房、車庫、停車場、物業(yè)管理用房等。廣告區(qū)域電視廣告：泰州、南京、揚州、蘇州、無錫、常州、南通等地印刷品廣告：泰州、江蘇廣告形式印刷品：海報、樓書、招商手冊（或折頁）；戶外廣告：布標、T型旗、高速公路廣告牌；影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞；報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞；公關(guān)策略政府公關(guān)獲得免稅、免費等多項優(yōu)惠政策；大戶公關(guān)組織招商團和推介會，在全國進行大戶招商、銷售；市場公關(guān)定期在現(xiàn)場舉行各種文藝演出或社會活動，聚攏現(xiàn)場人氣。第六章 營銷推廣 廣告策略媒體組合整體銷售階段以戶外T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。由于坡子街項目3號地塊上目前規(guī)劃了10929平方米的酒店式公寓產(chǎn)品，結(jié)合我們對泰州酒店（公寓）市場的調(diào)研分析，對該部分產(chǎn)品作出如下建議： 1）進行全裝修配置家具，控制主力戶型面積，一般在50~110平米/套，單價在5000元/左右，不考慮簽返租協(xié)議，因為很多泰州投資者對高達8%的年租金回報覺得沒有法律保證，反而影響了銷售，由于我們盡速回籠資金的出發(fā)點，和購買者有長期協(xié)議容易引發(fā)糾紛。2）從調(diào)研來看，雖然泰州出現(xiàn)了躍層、復式、空中花園等建筑平面布局，但接受的程度也是有限的，因此還是以平面和頂樓復式為主，戶型配比、面積規(guī)劃和將來物業(yè)裝修的標準及物業(yè)管理費用應(yīng)采用主流路線，因為是高層住宅，大房型要限定比例，否則過高的物業(yè)管理費用在銷售中會形成抗性。、辦公樓、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位結(jié)合坡子街項目的實際情況，參考前面泰州住宅市場的特性分析，我們對本項目住宅部分提供這樣一些建議：1）主力戶型面積控制在90~140平米之間，總價控制在40~90萬之間（考慮到2006年才能實現(xiàn)住宅預售，單價、總價在目前的基礎(chǔ)上有適當漲幅）。周邊項目價格項目樓層售價(元/M2)租賃(元/月/M2)錦泰購物廣場一層25000210二層900080三層400040財富廣場一層220二層60由于本項目規(guī)劃起點高，功能齊全，屆時將有足夠的人流保證，且地段位置較財富廣場和錦泰購物廣場更具有吸引力。財富廣場2003年開始銷售，當時售價較低，與現(xiàn)在不具備可比性，但其租金水平可以作為參考，目前該項目一層外街月租金約為220元/平方米，折算售價為26000元/平方米，二層則很低，目前經(jīng)營狀況極差，不具備參考價值。本項目商業(yè)部分定價遵循相近原則和時價原則，相近原則指的是本項目定價將參照附近與本項目功能相似的項目售價而定，時價原則指的是假設(shè)本項目現(xiàn)在推出市場進行銷售時的價格，即不考慮以后市場變化因素對價格的影響。n 異地投資者由于本項目規(guī)模較大，銷售時必然要拓展異地投資者，以盡快實現(xiàn)資金的回籠。n 異地經(jīng)營戶這是本項目招商和銷售工作的重點。n 本地投資者這部分客戶的潛力較大，輻射范圍包括泰州市所屬的縣市區(qū)，其關(guān)注的主要是產(chǎn)品升值潛力，追求較高的投資回報率。康體休閑區(qū)引入健身、瘦身、美容、室內(nèi)游泳、保齡球、臺球、乒乓球、溜冰等，娛樂區(qū)引入量販式KTV、電玩游戲、電影廳、歌舞表演或戲曲表演等。地上二層西部北面為電腦手機城，經(jīng)營電腦整機及配件銷售、手機銷售，南面為文體區(qū)，經(jīng)營圖書、文具、體育用品、辦公設(shè)備等。同時，餐飲區(qū)與其他區(qū)域隔離開來，采用半封閉式管理，以盡量減少對其它區(qū)域的影響。輔以快餐廳、普通大眾餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡廳和茶樓等。項目內(nèi)街入口幾個較大的店面可以用來引入幾家銀行、藥店，作為商業(yè)和居住的配套。通過引入國際二線品牌和國內(nèi)一、二線品牌，提供泰州市檔次最高、品種最齊全的服裝、鞋類、箱包服務(wù)。不過需注意的是，由于時代購物中心距離本項目不遠，本項目引入大型超市將可能面臨較為激烈的競爭，因此，最好引入規(guī)模較大，實力超強的大型超市，如家樂福、麥德龍、大潤發(fā)等。盡管坡子街在泰州市民中有著非常大的影響力，但是未來周邊居民數(shù)量相當可觀，引入大型超市或者大賣場可以吸引較穩(wěn)定的消費群體。n 三層由于較難出售，可以通過包租的方式引入幾家規(guī)模較大的娛樂、運動、休閑等。二層其它部分布置電腦、手機、家電、音像、書籍等。 產(chǎn)品分區(qū)分區(qū)原則：n 從經(jīng)濟效益角度考慮，一層宜安排利潤最高的精品店、專賣店以及百貨以實現(xiàn)利潤最大化。而隨著健康保健意識的增強，對休閑產(chǎn)業(yè)的需求前景廣闊。本項目可以引入量販式KTV