【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 30—100平方米工程進(jìn)度：未開工交房標(biāo)準(zhǔn)：不清產(chǎn)品格局：不清入住率：未售單價(jià)：15000—20000元/平方米租金：未定名義回報(bào)率：未定實(shí)際回報(bào)率：無稅收優(yōu)惠：未定折扣：不清付款方式：未定開盤時(shí)間：2004年3月底開盤備注：開發(fā)商有包租經(jīng)營準(zhǔn)備，回報(bào)率未定洪客隆百貨經(jīng)營模式是以百貨為主案號(hào)：6案名：散 鋪 基地位置：青云峰路行業(yè)狀態(tài)：零售鋪位面積：50平方米左右工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯產(chǎn)品格局：進(jìn)深12米，門寬4米左右入住率：?jiǎn)蝺r(jià)：4200元/平方米租金：18—26元/平方米/月贛東大道沿線商鋪：40元/平方米/月左右名義回報(bào)率：未有實(shí)際回報(bào)率：5%左右稅收優(yōu)惠：無折扣：無付款方式：一次性付款備注：住宅底層店面，周邊均是小的零售店。地區(qū)性典型商業(yè)項(xiàng)目的橫向比較案號(hào)：7項(xiàng)目萬壽宮金巢化城地址南昌市撫州市店鋪形式門面店門面店鋪位面積1540平方米左右40平方米左右業(yè)態(tài)五金、日用品、食品、服飾、服裝餐飲、娛樂、服飾、小百貨經(jīng)營模式區(qū)域規(guī)模大，底價(jià)取勝主題經(jīng)營經(jīng)營狀況生意興隆無客源以步行者為主定位有行人和開車族市場(chǎng)情況成熟的老城廂商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū)市場(chǎng)規(guī)模區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)有40萬平方米左右4萬平方米左右建筑風(fēng)格三層老建筑新裝修三層現(xiàn)代風(fēng)格的圍廊式建筑四、市場(chǎng)契機(jī)及抗性分析對(duì)撫州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正確的分析和判斷，了解項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，可以使項(xiàng)目在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得更大的收益。（一）市場(chǎng)契機(jī)商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行分析，目前商鋪市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)較以前略有上升，個(gè)別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產(chǎn)開發(fā)商有意將房產(chǎn)市場(chǎng)托上去，這在市場(chǎng)大方向上，保證了本案有一個(gè)良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。撫州市內(nèi)幾大典型店鋪的開發(fā)商，無店鋪市場(chǎng)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，良好的主題分區(qū)開發(fā)思路無法運(yùn)行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關(guān)門狀態(tài)。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營理念，將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)上形成特色商城經(jīng)營銷售的高潮。 除地段外，各大典型商場(chǎng)的主賣點(diǎn)均是政府稅收優(yōu)惠，無其它買點(diǎn)，這樣就給本案創(chuàng)造賣點(diǎn)，預(yù)留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市民的收入水平與消費(fèi)水平不成比例，市民在餐飲、娛樂上的消費(fèi)是日常消費(fèi)重中之重，消費(fèi)支出是畸形的，故本案在分區(qū)經(jīng)營時(shí)，餐飲、娛樂行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 撫州市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂業(yè)。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時(shí)尚消費(fèi)的意識(shí)，但市場(chǎng)上時(shí)尚消費(fèi)的供給明顯不足，這為本案引進(jìn)江浙滬商家預(yù)留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉OK等。 撫州市部分市民有房產(chǎn)投資意識(shí)，但投資理念混亂；再有市民用貸款來買房的人較少，本案可通過導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營、提供貸款來引導(dǎo)撫州市民的投資觀念，同時(shí)創(chuàng)造本案的賣點(diǎn)，如首付40%，輕松購房；以租養(yǎng)房等。 免半年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對(duì)此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。（二）市場(chǎng)抗性 目前市場(chǎng)店鋪供給量大，而需求相對(duì)有限，幾大典型商場(chǎng)，如馬家山購物廣場(chǎng)、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價(jià)無市階段，故本案價(jià)格制定的前提是滿足市場(chǎng)的消費(fèi)需求，銷售上宜用低開高走的價(jià)格策略。 撫州市因商鋪供應(yīng)量過大，消費(fèi)能力有限，加之空關(guān)鋪面多， 市民將對(duì)本案商鋪市場(chǎng)預(yù)期收益信心不足，使得本案在銷售的過程中，將有一個(gè)較長的市場(chǎng)培育期。 當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)購買期房有抵觸情結(jié)，原因是，當(dāng)?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押，增加本案的初期銷售難度，本案可提出誠信消費(fèi)的概念。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、不成規(guī)模，而本案作為一個(gè)大型的綜合型商貿(mào)城，在市場(chǎng)商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個(gè)熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個(gè)較長的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過快速的工程建設(shè)、前期的大力賣點(diǎn)宣傳來解決。 本案內(nèi)街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷售難度和價(jià)格的拉升抗性，具體可通過商城的主題經(jīng)營模式和投資回報(bào)來解決。綜上所述撫州房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，綜合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和相關(guān)政府部門政策了解，我們認(rèn)為：1. 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)失衡，突出特點(diǎn)是商鋪開發(fā)量過大，對(duì)此本案一應(yīng)延長銷售周期；二應(yīng)加強(qiáng)銷售前期的市場(chǎng)宣傳力度；三是銷售初期應(yīng)以低價(jià)入市。2. 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)無序，存在大量同類產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。3. 市民購房消費(fèi)存在一定的盲目性，對(duì)購房過程中的法律意識(shí)淡薄，購房意圖和意識(shí)都很模糊。對(duì)此本案在銷售的宣傳推廣時(shí)，應(yīng)提出誠信購房、誠信消費(fèi)，擇機(jī)對(duì)撫州市民進(jìn)行定期的商業(yè)經(jīng)營講座或培訓(xùn)。4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，給項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)透明度低、商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)的不確定性因素等。因此，導(dǎo)入先進(jìn)的開發(fā)理念、經(jīng)營模式和強(qiáng)有力的公關(guān)形象，會(huì)給項(xiàng)目創(chuàng)造出一個(gè)良好的經(jīng)營發(fā)展空間。五、本案優(yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個(gè)江西省都是獨(dú)具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對(duì)于本案引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的經(jīng)營理念具備了暢通的渠道。 本案鋪位面積以40m2為主力，較小的面積形成較低的總價(jià)，不但構(gòu)成相對(duì)較寬的客戶層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 本案的包租回報(bào)率是撫州市場(chǎng)上最高的之一，加上本案是撫州市場(chǎng)為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)相加，足可獨(dú)步于撫州市場(chǎng)。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢(shì)平衡，相對(duì)于兵營式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長途汽車站，可為本項(xiàng)目帶來較大量的消費(fèi)人流。（二）劣勢(shì)： 本案所處位置，距離撫州市最繁華的贛東大道相對(duì)于撫州這樣一個(gè)小城市而言，并不算很近。 本案單價(jià)比同一地段物業(yè)價(jià)格略高。 針對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費(fèi)觀念，本案的期房銷售可能會(huì)遭遇少許市場(chǎng)抗性。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當(dāng)?shù)鼐哂袑?duì)底層鋪面認(rèn)可度較高的消費(fèi)傾向，這些鋪位將不可避免地面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)引導(dǎo)過程。六、市場(chǎng)定位：撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。七、價(jià)格定位（一）價(jià)格分析市場(chǎng)情況1） 從本案地理位置及周邊項(xiàng)目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場(chǎng)認(rèn)同均價(jià)在5000元/平方米左右、二樓在2800元/平方米左右、三樓在2600元/平方米左右。2） 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上店鋪的平均年投資回報(bào)率在5%左右，以5%計(jì)。3） 目前，%左右，以8%計(jì)。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導(dǎo)撫州市消費(fèi)市場(chǎng)新動(dòng)向，同時(shí)在業(yè)態(tài)上彌補(bǔ)撫州零售商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，