【文章內(nèi)容簡介】 售樓電話 85431008 85625108 85692400 85338602 85300566 85366399 85350122 占地面積 150000㎡ 80000㎡ 33000㎡ 28000㎡ 92000㎡ 29800㎡ 130000㎡ 建筑面積 200000㎡ 120000㎡ 60000㎡ 50000㎡ 120000㎡ 60000㎡ 190000㎡ 物業(yè)類型 多 /小高 /高層 多 /小高 /高層 多 /小高層 多 /小高層 多 /小高層 小高層 /高層 多 /小高 /高層 總戶數(shù) 1700戶 800戶 622戶 460戶 一期約 260戶 約 500戶 約 1600戶 主力房型 二房 /三房 二房 /三房 /四房 二房 /三房 二房 /三房 / 二房 /三房 /躍 三房 2/3/4房 /躍 主力面積 90/105/116/123 113/123/156 84/105/111/119 83146㎡ 95/119/132/141 103/116/118 95/108/127/150 開盤時間 3期 9月 2棟高層未定 04年 5月 小高層 6月底 04年 5月 04年 6月 2期 9月 銷售均價 5100元 /㎡ 6200元 /㎡ 4450元 /㎡ 4600元 /㎡ 4500元 /㎡ 4515元 /㎡ 4600元 /㎡ 主力總價 目前 60萬元 70— 120萬元 4060萬元 4070萬元 4080萬元 4060萬元 4080萬元 工程進度 前期已交付 已經(jīng)封頂 小高層近封頂 近封頂 45層 部分已封頂 部分已封頂 交付時間 3期 05年 9月 04年年底 05年 10月 ?。?05年 6月 05年 9月 30日 05年 10月 1期年底 銷售狀況 2期 90% 小高層基本售完 多層售完； 多層 90%小 40% 4棟約 70% 已推的約 45% 1期約 40% 物管費 1元 /月 /㎡ /月 /㎡ 未定 未定 未定 1元 /月 /㎡ 未定 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)17 第二部分 項目價值研究 本案地塊位于黃家圩 8 號，原江南光電集團所在地，隸屬于下關(guān) 區(qū)，五級三類居住用地，規(guī)劃用地面積 74474，其中可建設土地面積： 60432 ㎡，規(guī)劃容積率： ?；匾幻媾R路（南側(cè)規(guī)劃路），原為三個出入口，分別為東門（廠區(qū)東南側(cè)）、北門、西門（朝小市街方向），基地內(nèi)具有較高價值樹木、花卉達 50 余種，各種樹木累計千余棵，內(nèi)部植被資源豐富。 本案周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，公路、鐵路、地鐵一應俱全，黃家圩路南北連接河燕路與龍蟠路，西側(cè)中央北路通向市中心，可在十五分鐘內(nèi)迅速到達中央門商圈、山西路商圈、長江大橋北、南京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及繞城高速公路等 區(qū)域。地鐵 1號線通過火車站與紅山動物園站，與本案地塊距離較近。 公交線路有： 30w、 8w、 35w、 22w、 1w、 33w、 28w、 77w、 66w、 13w、 54w、 10w 等。 河燕路 龍蟠路 中 央 北 路 本案 案 黃家圩路 市中心 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)18 3．生活配套狀況 在本地塊區(qū)域主要為居民區(qū)，因此生活配套條件十分成熟，菜場、超市、銀行、餐飲、汽車加油站、學校等一應俱全，且離本地塊都較近，生活十分方便。 購物條件： 菜場： 黃家圩菜場、小市集貿(mào)市場、安懷村集貿(mào)市場等。其中黃家圩市場較近，在黃家圩路與和燕路的交接處； 超市： 周圍有較大的華誠超市、蘇果社區(qū)店、好又多超市等； 商場 ： 南京商廈、玉橋市場、金橋市場； 銀行： 有建設銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、光大銀行等銀行營業(yè)網(wǎng)點； 餐飲： 大家樂（規(guī)模較大）、軍轉(zhuǎn)站中心美食園。 教育條件 教育配套中，有二所重點小學，中學則比較一般。 幼兒園： 下關(guān)實驗幼兒園：緊臨下關(guān)實驗小學，有一定的距離； 紫金雙語幼兒園：在安懷村內(nèi)，距本地塊較近，設施條件較好。 小 學： 小市中心小學：緊臨項目，學校正在建設，為區(qū)重點小學； 安懷村小學：安懷村內(nèi)，距本地塊較近，非重點； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)19 建寧小學： 燕語華庭西側(cè)； 下關(guān)區(qū)第二實驗小學：為南京市重點小學。 中 學： 南京市第六十六中學：市重點中學，緊臨江光廠 民辦清華外國語學校：黃家圩路 醫(yī)療條件 本地塊居民就醫(yī)非常方便，周圍有以下幾個醫(yī)院： 小市醫(yī)院： 屬社區(qū)醫(yī)院； 武警醫(yī)院 ：二級甲等醫(yī)院，和燕路南側(cè)，江光廠東側(cè)約 500 米； 邁皋橋醫(yī)院 ：二級乙等醫(yī)院，和燕路到邁皋橋廣場附近，約 1500 米； 江蘇省中西醫(yī)院： 級別不詳，規(guī)模較大，位于紅山動物園東門附近。 娛樂配套 本地塊周邊文化體育場館、設施較少，各類具有一定檔次的茶舍、酒吧、健美、美容、舞廳等設施比較缺乏。 華瑞歌舞廳：該休閑娛樂場所位于和燕路南側(cè)，南京工程機械廠內(nèi)，距本項目 300 米 北海岸：位于中央北路汽輪廠對面，距本項目 800米 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)20 商務配套： 商務賓館有：白宮大酒店（三星）、新世紀大灑店（三星）、紫都賓館、燕和賓館、紅山大酒店等。 ．環(huán)境資源分析 自然資源條件 地塊以南 600 米： 玄武湖公園風景區(qū)； 地塊以東 400 米： 紅山森林動物園； 地塊以北 2000 米： 幕府山自然風景區(qū)； 地塊以西 3000 米： 獅子山閱江樓、靜海寺自然風景區(qū)； 地塊內(nèi)部： 植被資源豐富，綠化面積大于原廠房辦公樓的面積。內(nèi)部利用價值較高的樹木、花卉達 50余種，各種樹木累計千余棵，有相當部分觀賞性較高，樹齡較長。 歷史人文資源 據(jù)說，紅山森林公園與幕府山風景區(qū)為古代皇家圍場狩獵之地，本案區(qū)域具有一定的歷史文脈傳說，黃家圩是含有皇室人脈的尊容之地。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)21 地塊價值點：距離、便利性、內(nèi)外資源以及規(guī)模成為本案地塊的主要價值體現(xiàn)。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)22 產(chǎn)品定位重要原則： —— 產(chǎn)品是項目的核心與根本，產(chǎn)品定位是項目操作戰(zhàn)略思想的原點； —— 產(chǎn)品定位要立足于市場，以目標客群需求為第一出發(fā)點； —— 產(chǎn)品定位要能充分挖掘與利用土地價值資源，因地制宜； —— 產(chǎn)品定位要以創(chuàng)新為指導思想，差異化是市場競爭永遠的致命武器； —— 產(chǎn)品定位應能符合項目運作的總戰(zhàn)略思 想； —— 產(chǎn)品定位當然還要符合項目的規(guī)劃設計要點。 本案產(chǎn)品定位思想： 我們的產(chǎn)品要成為 “南京的典范，城北的領袖”！ “人性化”是我們產(chǎn)品定位的根本思想！ “ 功能性、生態(tài)性、科技性 ”我們產(chǎn)品定位的戰(zhàn)略思路！ 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)23 本案產(chǎn)品功能定位 本案產(chǎn)品規(guī)劃功能為住宅與商業(yè)配套，居住與生活是本項目的主要功能，根據(jù)本案區(qū)域特征與市場、行業(yè)環(huán)境，本案做產(chǎn)品滿足人們居住生活的基本需求是體現(xiàn)產(chǎn)品的 “功能性” ，此外還要求能體現(xiàn)產(chǎn)品的 “生態(tài)性” 與 “科 技性”。 1） 加強智能化設施： 本案處于下關(guān)區(qū)，火車站附近，外來人流較大，人文層次較低，本案社區(qū)的安全性一定成為購房人的關(guān)注焦點，因而安全智能化設施對本案尤為重要，以高智能化配置了加強購房者的本案的安全心理，體現(xiàn)產(chǎn)品“科技性”，同時能形成本案產(chǎn)品賣點。 2） 環(huán)保、節(jié)能材料的使用： 生態(tài)、健康已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹年P(guān)注焦點，生態(tài)住宅也是如今住宅開發(fā)的潮流與趨勢，本案為打造“綠色空間”的健康生活環(huán)境，除了在重視綠色園林環(huán)境等方面以外，在使用建筑材料方面，也可以環(huán)保、節(jié)能材料來體現(xiàn)住宅的生態(tài)性，同時成為本案主力賣點。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)24 3） 特色綠化： 綠化園林是基地天然資源，本案產(chǎn)品設計充分利用此價值點，在設計處理上實現(xiàn)空中綠化，與自然綠化立體搭配，營造健康的綠色園林生活環(huán)境。 4） 注重細節(jié)體現(xiàn)人性化： 在滿足大的功能需求的前提下，產(chǎn)品細節(jié)方面的人性化設計與處理，關(guān)注居住者生活需求細節(jié)將會是以后住宅開發(fā)設計的核心要點。 形成本案產(chǎn)品主要賣點：智能、綠化園林、環(huán)保節(jié)能、人性化 （“綠色空間”的硬件支撐）。 充分體現(xiàn)本案產(chǎn)品定位思路：“功能性”、“生態(tài)性”、“科技性”。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)25 規(guī)劃與建筑 1） 規(guī) 劃： 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應該是“家居、環(huán)境、 文化、配套、會所”這“五維”空間的高度統(tǒng)一和有機搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開發(fā)商與規(guī)劃設計者等方面的綜合因素，是一個整體的運籌系統(tǒng)。 根據(jù)地塊條件及操作戰(zhàn)略思想，本案分為兩期規(guī)劃，北片規(guī)劃為純小高層住宅，南片為住宅與商業(yè)配套，北片一期住宅規(guī)劃 9 棟 8+1 層電梯小高層， 1 棟 11+1 小高層，另有少量一梯一戶多層住宅，底層為架空會所，規(guī)劃總戶數(shù) 386 戶。 ? 以市場稀有 8層電梯小高層為主的規(guī)劃思想，提升了項目的品質(zhì)與檔次； ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時具有中心景觀帶； ? 建筑以陣列方 式排布，整齊和諧，同時也富有變化； ? 交通組織與人流動線相對合理，基本滿足了人居生活需要； 建議：多考慮人性化設置（如減速彎道、殘障通道處理、車庫與入戶距離等）。 ※ 景觀規(guī)劃建議： 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)26 半公共空間： 通過綠化和開敞空間，作為業(yè)主接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候； 純靜空間： 在“靜”字上做文章，可通過規(guī)劃綠化區(qū)隔等方法降低火車噪音，保證居住的安靜、安逸； 步行空間： 步行空間滲透景觀