【文章內(nèi)容簡介】 新商圈發(fā)展仍需時日。 寶塔路商圈 (1)、在經(jīng)營項(xiàng)目分析 在經(jīng)營項(xiàng)目 經(jīng)營面積 經(jīng)營種類及檔次 消費(fèi)者分析 經(jīng)營現(xiàn)狀 人民商場 4000 ㎡ 1F 家用電器 鞋帽箱包 煙酒食品 化妝洗滌 鐘表眼鏡 文體用品等 2F 男裝 女裝 休閑 襯衫 針織 內(nèi)衣 羊毛衫 床上用品等 3F 各種高中低檔家具 聯(lián)邦椅 沙發(fā) 辦公用品等 縣區(qū)居民，消費(fèi)能力較強(qiáng)，有一定的目的性 高淳的老牌商場，目前經(jīng)營狀況一般 ,最近要改造 供銷商廈 900 ㎡ 1F 自行車 ,服飾 2F 家具 縣區(qū)居民居多 ,少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 高淳的老牌商廈 ,但經(jīng)營不善 ,目前經(jīng)營狀況不好 高淳商貿(mào)城 20000 ㎡ 1F 男裝 女裝 休閑 襯衫 針織 內(nèi)衣 鞋帽等 2F 日雜小百貨 以低購買能力的城鄉(xiāng)居民為主 面向大眾，價格低廉，經(jīng)營現(xiàn)狀較好 溫州商貿(mào)城 5000 ㎡ 服裝百貨 小商品 以縣區(qū)低消費(fèi)的居民為主 業(yè)態(tài)較亂 ,沒有統(tǒng)一管理 ,目前生意較差 百貨大廈東大樓 400 ㎡ 1F 煙酒等 2F 家用電器等 以縣區(qū)零散消費(fèi)的居民為主 和人民商場是一家 ,經(jīng)營情況較好 金冠百貨 2000 ㎡ 1F 男裝 女裝等 2F 休閑 襯 衫 針織等 縣區(qū)居民為主 ,部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 老板管理有方 ,品牌和樣式都不錯 ,經(jīng)營狀況良好 張洪電器城 360 ㎡ 1F 家用電器 電視 洗衣機(jī)等 2F 冰箱 微波爐 熱水器等 3F 空調(diào)等 以購買家庭電器產(chǎn)品的縣區(qū)居民為主 經(jīng)營狀況良好 ,有品牌 ,有服務(wù) (2)、在經(jīng)營門面分析 商業(yè)街名稱 店鋪 面積 權(quán)屬 租金 調(diào)查 經(jīng)營種類比例 各行業(yè)樓 商業(yè)特色 客群分析 數(shù)(家 ) （平米） 關(guān)系 （租賃百分比） (元 /平米 .) 段閑置率 層分布 寶塔路一條街 191 2050居多 90% 2001000 6% 餐飲 11 家，占 %；服飾類 39 家，占 %；電器、機(jī)電、五金類 54 家，占 %；郵局、通訊 16家，占 %；美容美發(fā) 15家，占 %；便利店、小百貨店 9 家，占 %；超市 8 家，占 %；鞋店 4家，占 %；廣告設(shè)計(jì) 6家，占 %；休閑娛樂 8家，占 %；銀行 7 家，占 %；車行 6 家，占%；賓館 4 家、占 %；飾品、禮品類 2 家，占%；醫(yī)療保健 2 家，占%； 多數(shù)行業(yè)都分布在一層 , 有部分為一層和二層連在一起 . 集購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)街。商業(yè)氣氛濃。 經(jīng)營者 多為本地約占80％其余為外地經(jīng)營者，其年齡在 35歲左右 中山步行街 中山步行街為高淳商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街，以服裝為主 ,定位較高 ,經(jīng)營現(xiàn)狀不錯。諸多國內(nèi)國際知名品牌聚集在此，如：李寧、安踏、匡威、蘋果王、唐獅、班尼路是年輕追求時尚一族必去之處。 中山步行街店鋪為 1+2F,多以 40－ 60 為主的門面，開間 34m、進(jìn)深 810m，租價在高淳是比較高的 ,臨通賢街的門面： 1000元 /㎡ /年，內(nèi)鋪位置較好的門面： 800 元 /㎡ /年，內(nèi)鋪一般的門面： 600 元 /㎡ /年，由于經(jīng)營現(xiàn)狀很好，使得其門面比較緊張。 高 淳主要商業(yè)租金水平 高淳主要商業(yè)圈店鋪?zhàn)饨鹚? 數(shù)據(jù)來源：各商業(yè)區(qū)實(shí)際市調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 在經(jīng)營項(xiàng)目 店鋪經(jīng)營面積 租金水平 高淳商貿(mào)城 1F 主力面積在 2530 ㎡ 開間 3m 進(jìn)深 10m 2F 主力面積在 1015 ㎡ 1F 外鋪： 400 元 /㎡ /年 1F 位置較好內(nèi)鋪： 250 元 /㎡ /年 1F 位置一般內(nèi)鋪： 200 元 /㎡ /年 2F 位置較好鋪： 300 元 /㎡ /年 2F 位置一 般鋪： 180 元 /㎡ /年 溫州商貿(mào)城 主力面積 28m 開間 3m 進(jìn)深 7m 位置較好： 230 元 /㎡ /年 位置一般： 160 元 /㎡ /年 中山步行街 1F+2F 主力面積在 110m 開間 34m 進(jìn)深 810m 臨通賢街的門面： 1000 元 /㎡ /年 內(nèi)鋪位置較好的門面： 800 元 /㎡ /年 內(nèi)鋪一般的門面： 600 元 /㎡ /年 高淳商貿(mào)城對面沿街門面 主力面積 38 開間 4m ，進(jìn)深 810m 750 元 /㎡ /年 公園對面沿街門面 主力面積 30 開間 ，進(jìn)深 8m 600 元 /㎡ /年 公園路旁邊第一間門面 主力面積 65(兩間 ) 開間 3m，進(jìn)深 8m 800 元 /㎡ /年 百貨大樓對面 主力面積 50 開間 5m，進(jìn)深 10m 950 元 /㎡ /年 百貨大廈對面 主力面積 30 開間 3m，進(jìn)深 10m 1000 元 /㎡ /年 注：以上租金水平僅是各市場內(nèi)某樓層或某區(qū)域內(nèi)的平均價格 高淳主要商業(yè)店鋪?zhàn)饨鹫劬€圖 ( 單位 : 元 / 平方米 / 年 )40025020030018010008006002301607506008009501000020040060080010001200高淳商貿(mào)城1F外鋪高淳商貿(mào)城1F位置...高淳商貿(mào)城1F位置...高淳商貿(mào)城2F位置較好鋪高淳商貿(mào)城2F位置一般鋪中山步行街臨通賢...中山步行街內(nèi)鋪位...中山步行街內(nèi)鋪一...溫州商貿(mào)城位置較好門面 溫州商貿(mào)城位置一般門面 高淳商貿(mào)城對面沿街門面公園對面沿街門面公園路旁邊第一間門面百貨大樓對面 百貨大廈對面 （三）高淳商業(yè)特征綜述 消費(fèi)者區(qū)域偏好 目前高淳居民購物主首選的地方就是老商圈 —— 高淳老街為中心的寶塔路。這里不但有人民商場、供銷商場這樣的老牌商業(yè)且最聚人氣的天河集貿(mào)市場也在其隔壁 ，使得商業(yè)氣氛不但濃且業(yè)態(tài)全。隨著政府有向東發(fā)展的規(guī)劃的實(shí)施 ,縣政府對面公園廣場的建立 ,大型社區(qū) 江山嘉園的入住 , 新城區(qū) 也將成為市民購物的另一主要選擇。 市場能力 隨著高淳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消費(fèi)能力得到釋放。而目前現(xiàn)有的商業(yè)在質(zhì)量上已不能滿足消費(fèi)者的需要。他們需要得到更好的消費(fèi)品和更好的服務(wù)。 業(yè)態(tài)受眾接受分析 摩托車、餐飲娛樂和服裝是高淳目前相對比較景氣的幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。 目前寶塔路上目前有摩托商鋪就好多家 ,且體量都比較大 .并且高淳建材大市場有為專門的 摩托區(qū) ,經(jīng)營狀況都不錯 . 現(xiàn)有高淳有人氣的商業(yè) —— 中山步行街、人民商場、高淳商貿(mào)城、金冠百貨，服裝都是其主力經(jīng)營品種。受消費(fèi)水平的限制，中、低檔服裝比較受市民歡迎。而高檔品牌服裝集中在人民商廈和中山步行街內(nèi)。 而餐飲娛樂業(yè)則集中在牡丹路上，該路段有美食一條街之稱，晚 6 點(diǎn)至凌晨 2 點(diǎn) ,這里都很熱鬧 ,有排擋數(shù)家、酒家數(shù)家，有著餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。但受消費(fèi)水平的限制，普通消費(fèi)者對中檔水平，性價比較高的消費(fèi)需求較大，而高端消費(fèi)則由于性價比較低而較難接受。 （四）高淳商業(yè)發(fā)展前景展望 （五） 高淳專業(yè)主題 商業(yè)市場分析 區(qū)域分析 高淳目前大規(guī)模專業(yè)主題市場主要為： (1)、位于高淳西部的水產(chǎn)批發(fā)市場 ,該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結(jié)構(gòu)大棚 1. 4 萬平方米 ，機(jī)動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場為一體的“農(nóng)” 字特色市場群體， 可容納近萬人進(jìn)行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場。場內(nèi)有水產(chǎn)批發(fā)經(jīng)營戶 340 多家，其中螃蟹批發(fā)經(jīng)營戶 160 多家（ 40% 以 上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地）。 (2)、位于高淳北部的高淳建材大市場 ,該市場建于 2000 年，經(jīng)過三期擴(kuò)建，總投資 1 億元，市場占地面積 280 畝，有經(jīng)營戶 260 多家，從業(yè)人員 2360 多人。 2020 年市場交易額 4。 5 億 元。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等 8 個經(jīng)營區(qū)。在三期工程中，縣商物公司投資 6000 多萬元，建成 8 幢營業(yè)樓，建筑面積 4 萬多平方米。形成了以高淳大市場為龍頭的建材、裝潢特色市場群體，業(yè)務(wù)輻射到安徽的當(dāng)涂、宣州、郎溪等周邊地 (3)、位于高淳西部的天河市場 ,該市場主要經(jīng)營副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米，數(shù)百家商戶提供充足的蔬菜、肉類、水產(chǎn)、蛋禽、水果等，滿足你的日常需求。 (4)、位于高淳南部的服裝市場 ,該市場原為果品批發(fā)市場，約 6 年前改為服裝市場?？偨娣e 4000 ㎡，約有內(nèi)鋪店面 94間。經(jīng)營服裝，產(chǎn)品檔次偏低。臨寶塔路門面以拍賣，內(nèi)鋪產(chǎn)權(quán)為果品公司 。 經(jīng)營面積 高淳在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場經(jīng)營面積及單間主力面積統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)來源：各市場實(shí)地市調(diào)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目 水產(chǎn)批發(fā)市場 高淳建材大市 場 天河市場 服裝市場 , 合計(jì) 總經(jīng)營面積 9 萬㎡ 4 萬㎡ 2 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 單間主力面積 35 ㎡ 30m 30 ㎡ 26 ㎡ 注：※以上數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)后大致準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，僅供決策參考之用。 經(jīng)營者情況 （ 1）區(qū)域來源 調(diào)查顯示在各專業(yè)主題商業(yè)市場 ， 高淳本地經(jīng)營戶在數(shù)量上占較大比例 70％，其他 30％為全國各地商家。其中 水產(chǎn)批發(fā)市場 常以 上海、無錫、常州、馬鞍山等地為主 ； 高淳建材 大市場 來以無錫、蘇北等地為主； 天河市場蔬菜業(yè)以山東等地為主 （ 2）經(jīng)營者實(shí)力 外地商家雖然在數(shù)量不占優(yōu)勢，且他們普遍規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營方式多以批發(fā)為主 。 而本地商家穩(wěn)中求益 ， 且投資項(xiàng)目較多，故一般規(guī)模不大。 （ 3）對投資商鋪的認(rèn)識 ※ 本地經(jīng)營戶投資意識一般，不新事物不太容易接受，但多數(shù)穩(wěn)中求益，故沒有一定的升值潛力是不會購買的 ； ※ 外地經(jīng)營戶如 :上海、無錫 等地，投資意識也較強(qiáng)，又因其較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和融資能力也為投資商鋪提供了可能和保證。 經(jīng)營檔次及主力經(jīng)營品種、消費(fèi)檔次 在各專業(yè)主題商業(yè)市場中。 水產(chǎn) 批發(fā)市場為是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場 ,產(chǎn)品遠(yuǎn)銷全國各地。 詳情請見下表： 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營產(chǎn)品種類 主力品種 產(chǎn)品檔次 水產(chǎn)批發(fā)市場 高中低各種檔次的水產(chǎn) 螃蟹 較高 高淳建材大市場 建材、裝潢、家具、汽摩 裝潢、家具、汽摩 較高 天河市場 副食品、蔬菜、肉類、水產(chǎn)、蛋禽、水果等 副食品、水果、蔬菜 一般 服裝市場 , 服裝 服裝 一般 經(jīng)營現(xiàn)狀 水產(chǎn)市場 : 該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結(jié)構(gòu)大棚 1. 4 萬平方米 ，機(jī)動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場為一體的“農(nóng)” 字特色市場群體， 可容納近萬人進(jìn)行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場。場內(nèi)有水產(chǎn)批發(fā)經(jīng)營戶 340 多家，其中螃蟹批發(fā)經(jīng)營戶 160 多家（ 40% 以上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地）。 注： 該市場的經(jīng)營戶都認(rèn)為這里的經(jīng)營狀況不錯，雖然現(xiàn)在租金有點(diǎn)偏高，但部分好的店鋪還是供不應(yīng)求，譬如市場中間的一些市口較好的門面，這些門面租價已高達(dá) 1700 元 /㎡ /年 。 有些門面如 :天河市場對面進(jìn)口處門面 (1F+2F)：1000 元 /㎡ /年 ，但還是少有人問津。 據(jù)我們市場調(diào)查還未到螃蟹節(jié)，部分門面暫時性的關(guān)閉 ,但仍然有不錯的人氣 高淳建材大市場 : 市場建于 2000 年，經(jīng)過三期擴(kuò)建，總投資 1 億元，市場占地面積 280 畝，有經(jīng)營戶 260 多家，從業(yè)人員 2360 多人。 2020 年市場交易額 4。 5 億 元。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等 8 個經(jīng)營區(qū)。在三期工程中，縣商物公司投資 6000 多萬元，建成 8 幢營業(yè)樓，建筑面積 4 萬多平方米。形成了以高淳大市場為龍頭的建材、裝潢特色市場群體，業(yè)務(wù)輻射到安徽的當(dāng)涂、宣州、郎溪等周邊地 注： 該市場目前是高淳最大的建材市場 ,也是經(jīng)營最好的建材市場。由于經(jīng)營情況不錯 ,故這里的門面都很難租到 ,綜合區(qū)的租價已達(dá) 350 元 /㎡， 其他區(qū)的租價在 150250 元 /㎡。 市場的人氣一直很旺 ,來此消費(fèi)多為新房落成或家庭裝修的本地客群 ,隨著高淳住宅市場的不斷發(fā)展 ,建材大市場的消費(fèi)能力也將不斷的提高。 天河市場 : 市場主要經(jīng)營副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米，數(shù)百家商戶提供充足的蔬菜、肉類、水產(chǎn)、蛋禽、水果等，滿足 你的日常需求。 注： 該市場目前是高淳最大的集貿(mào)市場 ,副食品業(yè)和蔬菜業(yè)經(jīng)營狀況較好 ,據(jù)調(diào)查市場右側(cè)的門面當(dāng)時是以拍賣的 據(jù)市場調(diào)查雖還未到螃蟹節(jié)，部分門面暫時性的關(guān)閉 ,但仍然有不錯的人氣 服裝市場 : 市場原為果品批發(fā)市場，約 6 年前改為服裝市場?？偨娣e 4000 ㎡，約有內(nèi)鋪店面 94 間。經(jīng)營服裝，產(chǎn)品檔次偏低。臨寶塔路門面以拍賣，內(nèi)鋪產(chǎn)權(quán)為果品公司 。 注：該市場經(jīng)營的檔次一般 ,且沒有什么特色 ,經(jīng)營狀況一般。 終端消費(fèi)者情況 各專業(yè)商業(yè)主題市場由于規(guī)模、檔次不一，其終端消費(fèi)客群也存在一定差異，詳情請見 下表。 項(xiàng)目名稱 區(qū)域來源及消費(fèi)方式 消費(fèi)能力 消費(fèi)偏好分