【正文】 400 1593 城北 合計 16 150830 1760 注： 計算； 。溧水發(fā)展戰(zhàn)略是充分顯現(xiàn)在南京城市發(fā)展 中的吸納、補充、服務、集散四大功能，實施 “ 西接、北拓、東進、南延 ” 戰(zhàn)略，推動溧水經濟形成城市發(fā)展圈、旅游度假圈、特色產業(yè)圈三大功能圈的產業(yè)布局，成為南京新興的制造業(yè)基地、旅游休閑度假和最佳人居環(huán)境區(qū)、都市生態(tài)特色農業(yè)區(qū)，形成南京市南部區(qū)域中心和新興的中等規(guī)模城市?？偯娣e 902 平方公里，人口 萬。東部為茅山、天目山余脈結合部 ,是蜿蜒起伏的丘陵山區(qū)，西部為碧波蕩漾的固城湖 、石臼湖所環(huán)抱 ,是河網稠密的圩區(qū) ,總面積約 802 平方公里。諸多國內國際知名品牌聚集在此，如：李寧、安踏、匡威、蘋果王、唐獅、班尼路是年輕追求時尚一族必去之處。 業(yè)態(tài)受眾接受分析 摩托車、餐飲娛樂和服裝是高淳目前相對比較景氣的幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。 (2)、位于高淳北部的高淳建材大市場 ,該市場建于 2000 年，經過三期擴建，總投資 1 億元，市場占地面積 280 畝，有經營戶 260 多家，從業(yè)人員 2360 多人。經營服裝，產品檔次偏低。 水產 批發(fā)市場為是江南最大的水產批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場 ,產品遠銷全國各地。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等 8 個經營區(qū)。經營服裝，產品檔次偏低。 高淳 建材大市場：高淳建材大市場是高淳最大的 建材、裝潢特色市場。 （ 6） 高淳酒店住宿業(yè)市場分析 高淳現(xiàn)有酒店住宿統(tǒng)計表 數據來源：各市場實地市調統(tǒng)計 名稱 房間數 房價 入住情況 客人來源 配套 當地人評價 魯淳賓館 共 10 間，其中標準房 7 間，無衛(wèi)生間雙人房 3 間 標準房 70 元 /天，無衛(wèi)生間雙人房 40 元 /天 較差 來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主 周邊有超市，酒店 環(huán)境差 圣地賓館 共 9 間，其中標準房 2 間，無衛(wèi)生間雙人房 5 間，帶棋牌室的標準房 2 間 標準房 100 元 /天，無衛(wèi)生間雙人房 60 元 /天，帶棋牌室的標準房 120 元 /天 較好 來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主 周邊有超市，酒店 環(huán)境好 南漪賓館 共 14 間，其中標準房 3 間，大型標準房 5 間，單間 6 間 標準 房 80 元 /天，大型標準房 100 元 /天，單間 80 元 /天 一般 來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主 周邊有超市，酒店 環(huán)境好，衛(wèi)生情況不錯 高淳賓館 共 149 間，普通標間 55 間 普通標間 (a)258 元 /天，普通標間（ b） 318 元 /天，豪華標間 368 元 /天，大床間（ a）358 元 /天，大床間（ b） 368元 /天，豪華套間 598 元 /天，豪華兩連間 658 元 /天，豪華三連間 888 元 /天 較好 高淳政府機關以及事業(yè)單位領導，來高淳辦事的商務人士 豪華餐廳，大型會議室，娛樂空間，桑拿洗浴房 設施齊全，但價格貴 華聯(lián)賓館 共 31 間，其中標準間 22 間，帶棋牌室的標準間 6 間，豪華單人間 2 間，三人間 1 間 標準間 100 元 /天，帶棋牌室的標準間 120 元 /天，豪華單人間 150 元 /天，三人間 180元 /天 05 年 9 月 8日正式開業(yè) 未定 周邊有華聯(lián)超市和華聯(lián)酒店 周末賓館 共 21 間，其中標準間 15 間，帶棋牌室的標準間 3 間，豪華單人間 3 間 標準間 100 元 /天，帶棋牌室的標準間 160 元 /天，豪華單人間 220 元 /天 較好 有一定經濟實力的本地年輕人為主 13F 設有浴室和桑拿房 服務好，環(huán)境也不錯 華天賓館 共 34 間，其中標間 22 間，單人房 8 間，大套房 4 間 標準間 120 元 /天，單人間120 元 /天，大套房 200 元 /間 一般 來高淳辦事的商務人士為主 2F 設有餐廳，隔壁設有華天夜總會 鴻郵大酒店 共 26 間，其中標間 20 間，三人間 4 間 標準間 120 元 /天，三人間180 元 /天，豪華套房對內不對外 較好 高淳政府機關人員，來高淳辦事的商務人士 1F設有桑拿 超市 足療，2F設有餐廳 會議室 KTV包間 ，5F設有歌舞廳紅磨坊 設施齊全，消費娛樂的好場所 江南酒家 共 18 間，其中標間 8 間，套房 5 間，單人間 4 間，豪華套房 1 間 標準間 100 元 /天，套房 180元 /天，單人間 90 元 /天，豪華套房 220 元 /天 一般 來高淳辦事的商務人士為主 2F設有餐廳 酒店房間內的軟件飾品配套好 通賢賓館 共 13 間，其中標間 6 間，無衛(wèi)生間雙人 4 間，單人間 3間 標間 120 元 /天，無衛(wèi)生間雙人房 60 元 /天，單人間 90元 /天 較好 本地年輕人為主 周邊配套齊全 服務好，價格不貴 寧志賓館 共 14 間，其中地板標準房 5間，地毯標準房 6 間，單間 2間，豪華套房 1 間 地板標間 120 元 /天，地毯標間 100 元 /天，單間 100 元 /天，豪華套房 180 元 /天 一般 來高淳辦事的人士為主，本地年輕 人為輔 周邊配套齊全 地毯房間衛(wèi)生狀況不好，服務態(tài)度一般 老街口賓館 共 16 間，其中標間 8 間，帶棋牌室的標間 2 間，三人房 2間，單人房 2 間，無衛(wèi)生間的雙人房 2 間 標間 80 元 /天，帶棋牌室的標間 120 元 /天，三人房 100元 /天，單人房 80 元 /天，無衛(wèi)生間的雙人房 60 元 /天 較好 本地年輕人為主，外地人為輔 2F設有婚紗攝影，周邊配套齊全 服務態(tài)度好，房間寬敞 榮華樓 共 12 間，其中標間 8 間，豪華套房 3 間，單人間 1 間 標間 160 元 /天，豪華套房280 元 /天，單間 288 元 /天 較差 以來酒店消費的需要休息人士為 主 15F 為餐廳 為酒店的輔助設施，價格較高 電力賓館 共 120 間 樓層不同價格有異 ,標間為150元 /天 140元 /天 120元 /天 ,套房為 350元 /天 豪華套房 400 元 /天 單人房 150 元 /天 較好 以來高淳辦事的商務人士和旅游人士為主 設有大型宴會廳，多媒體會議中心，現(xiàn)代歌舞廳、健身房、美容美發(fā)、網球場、桑拿 高淳地區(qū)唯一的一家三星涉外賓館 ,環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷 由上表可以看出 ,目前高淳酒店住宿業(yè)發(fā)展狀況良好 ,并且有著上升的空間 .一般賓館客房數為 10 間 149 間 ,其中多為 15 間 30 間 ,其中以標間為 主 ,約占總房數的 65%左右 ,價格集中在 80150 元 /天 ,而消費客群以來高淳辦事的商務人士為主 ,本地政府機關、事業(yè)單位的領導以及好棋牌的年輕人為輔 ,且偏向于服務態(tài)度好、設施齊全、價格適中的賓館 . 三、房地產市場研究 在售商業(yè)物業(yè)競爭市場分析 （ 1）商業(yè)板塊 （ 2）板塊市場市場現(xiàn)狀綜述 （ 3）市場供應體量分析 （ 4）、 各商業(yè)類型分析（沿街底層商業(yè)店鋪、主題式商業(yè)街、社區(qū)式商業(yè)街、區(qū)域型商業(yè)中心、公共式 SHOPPING MALL、大型主題 MALL） 中山步行街商業(yè)廣場、華天商業(yè)廣場 2 個項 （ 5）、規(guī)模及規(guī)劃分析 高淳在售商業(yè)競爭個案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 中山步行街商業(yè)廣場 項目總建 萬㎡ ,其中營業(yè)面積 萬㎡ 項目整體共計 13 棟 ,其中商業(yè)項目為 11 棟 ,住宅項目為 2 棟多層住宅分別為 5F、 6F。 華天商業(yè)廣場 打造高淳大型娛樂休閑購物廣場 （ 9）、單位規(guī)劃面積設定及配比情況 高淳在售商業(yè)樓盤面積設定配比表 案名 面積設定配比分析 中山步行街商業(yè)廣場 項目整體共計 13 棟 ,其中商業(yè)項目為 11 棟 ,，已開發(fā) 01 棟 04 棟，目前已售完交付。 高淳在售住宅去化存量柱狀圖( 單位:萬 平方米 ) 02051015202530丹鳳雅苑 華地嘉園 江山嘉園 錦繡華庭 圣地華府 星河灣 總計體量 存量 去化量 （ 3）、規(guī)模及規(guī)劃分析 在售項目競爭個案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 丹鳳雅苑 項目占地 萬㎡ 總建 萬㎡ 項目共規(guī)劃 110 棟，其中無 4 號樓，共計 170 戶，其中有 6 戶聯(lián)體別墅 華地嘉園 項目 占地 23960㎡ 總建 萬㎡ 項目分四期開發(fā)，共 12 幢，一期為 14 幢，共計 94 戶，二期 6 幢，三期 8 號樓，四期 12 號樓，共計 224 戶。 購買目的：以自住為主，保值和投資可為輔 錦繡華庭 本地居民為主，職業(yè)多以公務員，國稅局，學校，銀行，私營業(yè)主為主。 華天房地產開發(fā)公司在高淳開發(fā)好幾個項目 ,并贏得了高淳人民的好感 ,深得人心 . 項目雖然經營定位為打造高淳大型娛樂休閑購物廣場 ,但目前經營的業(yè)態(tài)確 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃 ,給人以喊口號的感覺 . 商鋪的投資客較多，多以贏取利潤為最終目的 ,業(yè)態(tài)分布將比較雜亂 ,不利于廣場的良好發(fā)展 . 圣地華府 高淳唯一的純別墅項目，配有較好的智能化安防 南京市唯一國家級生態(tài)示范區(qū) 作為純別墅項目密度較大 項目相對周邊項目，二期價格較高 ,客群有一定的影響 星河灣 靠自然風景區(qū)固城湖邊，較吸引客戶 距縣中心 10 分鐘路程 ,交通方便 現(xiàn)項目周邊無生活配套設施，生活 不便； 公交縣區(qū)內只有 1w、 2w，出行以馬自達為主，交通不便 江山嘉園 現(xiàn)為高淳 首席花園洋房 周邊學校相對較多，氛圍好 躍層送 30 ㎡大陽臺 容積率較別的項目高，密度大 項目離縣中心較遠 ,交通不便利