【正文】 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)40 3） 金字塔上層的消費群在南京市場上不在少數(shù)，他們收入水平高、購買力強； 包括在外企工作的高級白領(lǐng)（中高層管理者），高級職稱技術(shù)人員，政府 干部（灰色收入的官員），私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強購買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購房目的，多數(shù)為二、三次置業(yè)者，購房經(jīng)驗豐富，多數(shù)做按揭，購房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質(zhì)為選房主要參考因素。對本案而言，加強人性化的物業(yè)服務(wù)，提升項目形象，形成項目賣點尤為重要。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。建議本案智能化系統(tǒng)在三方面做到以下要求 (具體須根據(jù) 3A 規(guī)范要求 )： ? 安全防范子系統(tǒng) (1)住宅報警裝置：每戶設(shè)緊急報警、求救按扭，低層住戶可設(shè)窗磁裝置； (2)訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置，（可考慮彩色）； (3)周邊防越報警裝置：小區(qū)周邊采用紅外線對射防翻越裝 置，保證無外來入侵； (4)閉路電視監(jiān)控裝置：設(shè)立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點設(shè)探頭，閉路監(jiān)控； (5)電子巡更裝置：在小區(qū)路徑設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，保證小區(qū)內(nèi)物業(yè)人員的流動性； ? 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)30 (1)自動抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動遠程抄表，方便又準確； (2)車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，確保車輛安全； (3)緊急廣播與背景音樂：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂； (4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)：體現(xiàn)物業(yè)管理的先進性與專業(yè)性，方便管理； (5)設(shè)備監(jiān)控裝置：保 證小區(qū)、樓宇的設(shè)備裝置的正常運作，確保業(yè)主生活。 ※ 景觀規(guī)劃建議： 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)26 半公共空間： 通過綠化和開敞空間，作為業(yè)主接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候； 純靜空間： 在“靜”字上做文章，可通過規(guī)劃綠化區(qū)隔等方法降低火車噪音，保證居住的安靜、安逸； 步行空間： 步行空間滲透景觀布置，應(yīng)該具有空間上的延續(xù)變化和收放； 平臺分流： 采用架空平臺，在平臺兩邊設(shè)計綠地，人流集中在中間，避免視線、車行干擾； 架空空 間： 可作為景觀的重要組成部分，形成戶外立體景觀； 充分利用“綠地與樹”這個最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地； 綠地中、樓宇間設(shè)置小型園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添情趣； 注重細節(jié)，對公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報箱、垃圾箱以及公告攔等的細部設(shè)計制作； 整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。 2） 環(huán)保、節(jié)能材料的使用： 生態(tài)、健康已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹年P(guān)注焦點，生態(tài)住宅也是如今住宅開發(fā)的潮流與趨勢，本案為打造“綠色空間”的健康生活環(huán)境，除了在重視綠色園林環(huán)境等方面以外，在使用建筑材料方面，也可以環(huán)保、節(jié)能材料來體現(xiàn)住宅的生態(tài)性，同時成為本案主力賣點。 華瑞歌舞廳：該休閑娛樂場所位于和燕路南側(cè)，南京工程機械廠內(nèi)，距本項目 300 米 北海岸：位于中央北路汽輪廠對面，距本項目 800米 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)20 商務(wù)配套： 商務(wù)賓館有：白宮大酒店（三星）、新世紀大灑店（三星）、紫都賓館、燕和賓館、紅山大酒店等。 河燕路 龍蟠路 中 央 北 路 本案 案 黃家圩路 市中心 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)18 3．生活配套狀況 在本地塊區(qū)域主要為居民區(qū)，因此生活配套條件十分成熟，菜場、超市、銀行、餐飲、汽車加油站、學(xué)校等一應(yīng)俱全，且離本地塊都較近，生活十分方便。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)14 物業(yè)類型分析 樓盤名稱 多層 小高層 高層 陽光嘉園 13 20 4 雯錦雅苑 0 4 2 北苑之星 (一期 ) 4 （一期） 4 0 墨香山莊 10 5 0 陽光雅居 13 3 0 星河翠庭 7 6 0 楓橋雅筑 6 3 0 湖景花園 16 0 4 多層34%小高層62%高層4%從物業(yè)類型方面來看，城北市場的住宅已經(jīng)從多層為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化成以小高層為主導(dǎo)的局面，目前在售的小高層類物業(yè)已占 6 成以上比例，高層住宅物業(yè)也已出現(xiàn)但比例不高， 在售單位小高層類型住宅物業(yè)占市場主導(dǎo)地位。如今，在市場競爭日趨激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化越顯嚴重的環(huán)境下，城北發(fā)展商們也已認識了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的重要性，“規(guī)劃定開發(fā)”概念逐漸被重視，基地開發(fā)和社區(qū)建設(shè)中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會顯得越來越重要，“東恒陽光嘉園”的假日風(fēng)情社區(qū)已經(jīng)體現(xiàn)了這一點。 2. 區(qū) 域市場環(huán)境 城北樓市的發(fā)展 1）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 兩三年前，城北由于投資開發(fā)量較少，一直成為南京房地產(chǎn)市場的冷點地區(qū)，房價也處于江南八城區(qū)的低端。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)7 1） 二手房市場開始滑落 15 月份全市二手房市場累計成交 22378 套，共 萬㎡ ，同比下降 %?！?2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 金基地產(chǎn)營銷策劃部 系系系 統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng) 運運運 營營營 策策策 略略略 書書書 { 綠 色 空 間 類 目 2020年 15 月 2020年 15 月 同比增長 住宅投資額 41億元 億元 % 施工面積 萬㎡ 萬㎡ % 上市面積 萬㎡ 萬㎡ % 住宅銷售面積 萬㎡ 萬㎡ % 從以上數(shù)據(jù)反映了南京房地產(chǎn)市場仍然處于快速上升發(fā)展的階段，但今年南京樓市也呈現(xiàn)了以下特征。 4） 土地一級市場仍然活躍 今年一季度，掛牌土地出讓 12 幅，面積為 萬平方米，而且出讓單價再創(chuàng)新高，土地市場的活躍同樣表明 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)8 了南京房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺熱。城北樓盤除了在戶型設(shè)計方面相對較好之外，在其它景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格處理、智能化系統(tǒng)以及物業(yè)管理等等方面都未能有突出 表現(xiàn)。從面積方面來看，三房二廳的面積多數(shù)在 100130 ㎡之間， 140 ㎡以上的舒適型三房比例不高，而 80100㎡所占比例也較高，反映了城北以置業(yè)為主的住宅物業(yè)消費特征。 公交線路有： 30w、 8w、 35w、 22w、 1w、 33w、 28w、 77w、 66w、 13w、 54w、 10w 等。 娛樂配套 本地塊周邊文化體育場館、設(shè)施較少，各類具有一定檔次的茶舍、酒吧、健美、美容、舞廳等設(shè)施比較缺乏。 1） 加強智能化設(shè)施： 本案處于下關(guān)區(qū)，火車站附近，外來人流較大，人文層次較低，本案社區(qū)的安全性一定成為購房人的關(guān)注焦點，因而安全智能化設(shè)施對本案尤為重要，以高智能化配置了加強購房者的本案的安全心理，體現(xiàn)產(chǎn)品“科技性”，同時能形成本案產(chǎn)品賣點。 ? 以市場稀有 8層電梯小高層為主的規(guī)劃思想，提升了項目的品質(zhì)與檔次； ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時具有中心景觀帶； ? 建筑以陣列方 式排布，整齊和諧，同時也富有變化； ? 交通組織與人流動線相對合理，基本滿足了人居生活需要； 建議：多考慮人性化設(shè)置（如減速彎道、殘障通道處理、車庫與入戶距離等）。 智能化技術(shù) 智能化標準是當代住宅物業(yè)檔次的衡量指標之一，本案物業(yè)的以 3A 級智能化標準來配置，做到新產(chǎn)品、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的結(jié)合應(yīng)用，在保證物業(yè)均好性的前提下再體現(xiàn)本案的智能化特色，以提高產(chǎn)品的綜合競爭力。 屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材。 ２）南區(qū)會所：生活配套服務(wù)類（結(jié)合物業(yè)服務(wù)） ? 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 ； ? 兒童看護室 ； ? 社區(qū)生活店：如干洗店、美容美發(fā)店等； ? 家政服務(wù)中心 —— 體現(xiàn)細微人性化服務(wù) 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)35 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)36 物業(yè)服務(wù)建議 人性化的設(shè)計，人性化的產(chǎn)品，人居生活的以人為本更體現(xiàn)于人性化的物業(yè)服務(wù)。 2） 金字 塔中層的消費群在已購房客戶中的比例最大，他們是指收入水平中等，有一定購買力的人群； 主要是在國企的基層干部、技術(shù)尖子，學(xué)校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領(lǐng)，年齡跨度大，這些收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的購買能力，有改善居住環(huán)境的購房意向，交通方便的比較舒適的公寓房（多層及小高層）為他們的首選，多數(shù)做按揭貸款，選房理性，以原區(qū)域購買意向較大。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)44 職業(yè)特征定位 主力客群：國營廠、企業(yè)中高層人員； 企業(yè)中級以上職稱技術(shù)人員； 各類學(xué)校高級教師； 機關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員； 小私營企業(yè)主； 個體生意經(jīng)營者； 重要客群：國營廠企業(yè)專業(yè)職員； 企業(yè)退休老干部； 駐寧外地商務(wù)人 群； 比例： 主力 85%、重要 15% 定位依據(jù)： ? 城北各廠區(qū)企業(yè)的各類工作人員有著不同的購房需求，成為本案各類面積、房型的去化對象。 5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度 是他們最為關(guān)心的，智能科技、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向