【正文】 25% 10% 31% 裝修風(fēng)格 現(xiàn)代（中式） 古典（中式） 歐式 中外結(jié)合 人數(shù) 14 2 8 8 比例 44% 6% 25% 25% 17．愿意為新物業(yè)支付的總價(jià)？測(cè)算后的單價(jià)？ 80100 萬(wàn) 100120萬(wàn) 120150 萬(wàn) 150200 萬(wàn) 200 萬(wàn)以上 人數(shù) 10 14 12 4 0 比例 25% 35% 30% 10% 0 7000 以下 70007500 76008000 80008500 85009000 900010000 人數(shù) 8 14 8 2 4 4 比例 20% 35% 20% 5% 10% 10% 18．影響購(gòu)房決策的因素？ 先后排序循序： 開(kāi)發(fā)商品牌、地段、價(jià)格 、戶型、交通、配套、景觀、學(xué)區(qū) 19．在長(zhǎng)江路附近購(gòu)房的誘導(dǎo)因素？ 先后排序循序： 現(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開(kāi)發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價(jià)格、學(xué)區(qū)、居住群體 20．對(duì)現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？ 滿意 不滿意 不滿意原因 人數(shù) 20 20 環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無(wú)物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒(méi)有車位、交通不便 比例 50% 50% 第三節(jié) 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 一、 調(diào)查說(shuō)明 本次商務(wù)樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務(wù)樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、 等等。 ② 購(gòu)房需求狀況：面積、戶型、對(duì)目前樓盤的評(píng)價(jià)、位置選擇、對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的因素評(píng)價(jià)。 5 層裙樓， 6樓為商務(wù)俱樂(lè)部， 7－ 30 層為商住樓。 總 結(jié) 項(xiàng)目位于大行宮，交通便利，市政配套服務(wù)完善，項(xiàng)目周邊居住人口密度不高，適合辦公。成為住戶室外交往休息的場(chǎng)地，提高了居住品質(zhì)。在 A 地塊中部正對(duì)玄武區(qū)政府的位置設(shè)計(jì)了半室外立體交通空間，將城市人流、視線、景觀引入地下及二層以上商業(yè)建筑中，同時(shí)將秦淮河景觀滲透至珠江路。最為難得的 是俯瞰玄武湖 ,遠(yuǎn)眺紫金山，闊達(dá) 170 度的絕佳景觀視野，令項(xiàng)目地位倍顯尊崇，升值潛力無(wú)限。 配套設(shè)施 定位為集現(xiàn)代購(gòu)物、文化休閑、美食觀光為一體的中高檔旗艦性百貨商場(chǎng)，配置 22 部高檔自動(dòng)扶梯， 2 部觀光電梯。項(xiàng)目占地 7635 平方米，建筑 占地 平方米，容積率為 ，建筑密度為 ％，總建筑面積為 55221 平方米，地上 平方米，地下 平方米。 建筑形態(tài) 矩形辦公雙塔，高效率的平面，靈活的使用空間，可行的結(jié)構(gòu)技術(shù)體系，展現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的創(chuàng)造性空間。辦公部分定位于網(wǎng)絡(luò)時(shí)代大量新興的中小公司，六樓設(shè)置專業(yè)商務(wù)中心和電話會(huì)議中心。先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與絕佳的地理位置的完美結(jié)合使德基大廈成為南京寫字樓理所當(dāng)然的精品。目前已經(jīng)銷售完畢。銷售情況良好。城市中心大規(guī)模樓盤，配套設(shè)施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好 永嘉年華 總規(guī)劃 位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積 5000 平方米，建筑面積 27000平方米，共 21 層 戶型特點(diǎn) 跳高小戶型，面積在 50 到 79 平方米不等 價(jià)格特點(diǎn) 起價(jià) 4500 元 /平方米，均價(jià) 5500元 /平方米 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地段區(qū)位合適，加上個(gè)性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的ＣＯＮＤＯ特質(zhì)。買一層送一層，層高 米，南京最高住宅，嘯傲南京領(lǐng)空， 天空之都，陸地新地標(biāo)，領(lǐng)空新航標(biāo) 價(jià)格特點(diǎn) 一房一價(jià)，在 900012000 元 /平方米。 建筑特點(diǎn) 米挑高小戶型，可靈活分割使用，總高度 80 米，地上 17 層 戶型特點(diǎn) 戶型面積在 35 平方米到 50 平方米之間，共有 660 戶，綠化率 25％， 帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。 建筑特點(diǎn) 整體建筑群均為高層建筑，外立面沉重、大氣。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目營(yíng)銷中注重整體形象的推廣，在推廣中不斷深化賣點(diǎn)，弱化項(xiàng)目產(chǎn)品自身的不足，如戶型結(jié)構(gòu)及樓間排布等，較為成功。項(xiàng)目操作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶的消費(fèi)心里的把握。 具體將有專題報(bào)告闡述。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看， 95%的客戶看好中心片區(qū)的居住前景，市場(chǎng)購(gòu)買欲望極強(qiáng)，認(rèn)購(gòu)率在 10—12 倍。 【小戶型公寓】 近幾年來(lái)全國(guó)范圍的小戶型公寓都很風(fēng)靡，南京也不例外，目前全市初步估計(jì)有 10 多個(gè)小戶型項(xiàng)目在建或在售。我們要在樓盤的方方面面都用盡了心思，使用國(guó)際品牌的建材、聘請(qǐng)國(guó)際知名建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、在物業(yè)管理和服務(wù)上也是一流的，我們是為社會(huì)上行階層度身打造的精品 住宅，品質(zhì)自然是普通住宅無(wú)可比擬的。 今年一季度南京共成交商務(wù)辦公樓 833 套。 挑高房眼下受到了購(gòu)房者的熱捧，目前這些項(xiàng)目銷售情況都很好，但是這類房子存在多種問(wèn)題。由于該地塊土地開(kāi)發(fā)商拿地比較 早，所以現(xiàn)在該地區(qū)商務(wù)樓價(jià)格比較便宜，均價(jià)在 5500－ 6600 元 /平方米。還有些大型企業(yè)自建的辦公樓。 他們稱為高檔住宅主要原因有三點(diǎn)。同時(shí)我們看到所有這些推動(dòng)都僅僅是個(gè)開(kāi)端，后面發(fā)展時(shí)間還需要 5—7年。溧水自然風(fēng)景優(yōu)美人文氣息濃厚，縣城各方面條件發(fā)展迅速，商品房?jī)r(jià)格便宜（均價(jià)在 1700 元 /平方米）逐漸成為南京市民一個(gè)不錯(cuò)的選擇。目前仙林片區(qū)缺乏普通公寓的供應(yīng)量，僅有香溪月圓一個(gè)別墅項(xiàng)目在售。 （ 5）城南板塊 城南板塊包括夫子廟、中華門外到寧南一帶， 2020 年出現(xiàn)中江美河、世紀(jì)豪庭、華庭水榭、夫子廟大世界、鴻仁名居等多個(gè)項(xiàng)目，寧南也由于市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)空間很大而受到買家追捧，城南片區(qū)一片繁榮景象。河西板塊樓盤漲幅最猛，目前該區(qū)域樓盤超過(guò) 5800 元 /平方米的比比皆是。 （ 6） 單價(jià)在 3500－ 5500 元／ M2，總價(jià)在 60 萬(wàn)元以下的住房最適合消費(fèi)者的需求，并且消費(fèi)者的價(jià)格承受能力比去年增強(qiáng)。 （ 9） 品牌經(jīng)營(yíng)更上層樓。戶型多種多樣。 （ 3） 從商品住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域分布看，市中心樓盤供應(yīng)量明顯減少， “一城三區(qū) ”供應(yīng)量加大。 （ 3）需求趨勢(shì) 隨著南京城市化進(jìn)程的加快，舊城的改造、新城的擴(kuò)建城市規(guī)模迅速的擴(kuò)大 ，工業(yè)的大力發(fā)展，城市人口的迅速膨脹，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將會(huì)呈現(xiàn)快速放大的趨勢(shì)。目前土地已經(jīng)基本完成拆遷任務(wù)，現(xiàn)階段主要進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作。 六、調(diào)研對(duì)象 同類可比性住宅樓房、商城及臨街店鋪、政府部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售人員，并重點(diǎn)訪談了對(duì)本項(xiàng)目有潛在需求的客戶。 由于時(shí)間關(guān)系和專業(yè)水平的限制，本報(bào)告未能顧及所有因素，僅對(duì)目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析、南京商業(yè)情況、客戶走訪、項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見(jiàn) ，還請(qǐng)貴司多提寶貴意見(jiàn)。在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對(duì)我司的工作提供的大力支持。 五、調(diào)研區(qū)域 南京市區(qū)，重點(diǎn)了解新街口片區(qū)。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 該項(xiàng)目共分為三期，一、二期先行建設(shè)，三期后續(xù)開(kāi)發(fā)。也就是說(shuō)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力將不僅表現(xiàn)在產(chǎn)品本身，套型的大小、空間的舒適度、樓盤的整體規(guī)劃等一些基本技術(shù)指標(biāo)，還將表現(xiàn)在商品房的售后服務(wù)、物業(yè)管理、以及小區(qū)文化的建設(shè)上。 （ 2） 商品房總體依然保持供求平衡，但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目很少。一些具有超前意識(shí)的發(fā)展商已充分認(rèn)識(shí)到 “以人為本 ”環(huán)境設(shè)計(jì)理念 對(duì)項(xiàng)目成功與否的決定性。 （ 5） 81－ 120M2 的住房的市場(chǎng)空間仍然最大，并且其中又以 81－ 100 M2 的住房需求最大，住房面積需求相較 2002 年變化很小，只是消費(fèi)者對(duì)面積在 100 M2 以上住房的需求略有增加。 （ 2）河西板塊 河西板塊則作為近幾年來(lái)南京市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，借十運(yùn)會(huì)召開(kāi)的契機(jī)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在交通、配套、綠化等方 面正在逐步得到改善，是眾多消費(fèi)者矚目的焦點(diǎn)。 （ 4）城北板塊 城北隨著南京城市的改造和沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商和市民的普遍關(guān)注，實(shí)行跨江開(kāi)發(fā)，最終達(dá)到長(zhǎng)江南北兩翼雙飛的美好前景，臨山濱水的城北迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。不少二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。 （ 9）溧水板塊 溧水房地產(chǎn)板塊的崛起。通過(guò)共青團(tuán)路建設(shè)和取消收費(fèi)站推動(dòng)了 2002 年江寧區(qū)的大力發(fā)展；通過(guò)地鐵規(guī)劃推動(dòng)城北的發(fā)展，通過(guò)奧體建設(shè)推動(dòng)河西進(jìn)一步發(fā)展；通過(guò)提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動(dòng)江北發(fā)展。代表樓盤有金陵王府、金鷹國(guó)際花園、朗詩(shī)西園、金鼎灣等。 鼓樓和山西路區(qū)域 鼓樓地區(qū)的辦公場(chǎng)所主要分布在沿街的樓房中，這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建，辦公條件大多都很落后。代表物業(yè)有長(zhǎng)發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽(yáng)世紀(jì)大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場(chǎng)、未來(lái)城等 大行宮區(qū)域 六七家知名開(kāi)發(fā)商搶攤大行宮，進(jìn)行商務(wù)樓開(kāi)發(fā)，大行宮商務(wù)版塊即將形成。挑高小戶型的高度一般集中在 米，如國(guó)際貴都、天空之都等；少數(shù)樓盤達(dá)到 5 米，如綠城新貴、永嘉年華和御道家園。 今年一季度，商務(wù)辦公樓空置 萬(wàn)平方米，相比同期 萬(wàn)平方米的量增幅達(dá)到 147%。 現(xiàn)在高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，我們不能僅從地段上做功夫，還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點(diǎn)，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。 在這種商務(wù)樓市場(chǎng)供大于求，并且供應(yīng)量增大的情況下，我們靠什么去提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力？我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點(diǎn)出來(lái)，滿足我們的目標(biāo)客戶群體的各方面需求。 在居住方面： 根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，大戶型的供應(yīng)量很少，不足 1000 套，從開(kāi)發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間的對(duì)比上也相對(duì)錯(cuò)開(kāi)，因此項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。 從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看，獨(dú)立式店面的市場(chǎng)需求仍然很強(qiáng)，但整體式商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上遇到很多困難。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以 “精 裝修 ”作為項(xiàng)目最響亮的賣點(diǎn)，缺乏其他較有深度的挖掘，且價(jià)格定位較為固定，不適宜在營(yíng)銷推廣中運(yùn)用價(jià)格的杠桿作用促進(jìn)銷售進(jìn)展，整體推廣較為被動(dòng)。 價(jià)格特點(diǎn) 項(xiàng)目中單身公寓銷售均價(jià)格達(dá)到 8500 元 /平方米，住宅約為 7000 元 /平方米，作為一個(gè)建筑密度較高的中型社區(qū)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時(shí)，并取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。 2001年 9 月開(kāi)始銷售， 2020 年 4月竣工。 城市先鋒總規(guī)劃 總建筑面積 萬(wàn)平方米，為一棟 17 層高層、商辦項(xiàng)目， 1－ 3 層為商業(yè)用房， 4－ 17層為 米挑高產(chǎn)品，目前現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，預(yù)計(jì) 3 月出正負(fù)零， 9 月封頂，根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)看三四月份對(duì)外推出，明年下半年交付。 營(yíng)銷特點(diǎn) 采用貴賓卡形式認(rèn)購(gòu)。 營(yíng)銷特點(diǎn) 住宅的價(jià)值來(lái)自生活的每一個(gè)瞬間 ,多數(shù)人都只是都市的過(guò)客，繁華只是屬于少數(shù)人 推出精裝修跳高小戶型 價(jià)格特點(diǎn) 普通住宅均價(jià)在 10000 元 /平方米 綜合簡(jiǎn)評(píng) 小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下 300 多套，準(zhǔn)備重新裝修在上市。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地段好，自身商業(yè)配套，生活配套，娛樂(lè)配套齊全。產(chǎn)品跳高 米，面積為 50 平方米左右。 建筑特點(diǎn) 德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合，顯得端莊秀麗；內(nèi)部配有六臺(tái)每秒提升速度為 4 米的三菱原裝高速電梯，創(chuàng)造了南京市寫字樓電梯速度之最；大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。 市場(chǎng)定位 商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式，集購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)為一體化，設(shè)計(jì)室內(nèi)步行街，室外設(shè)計(jì)步行街和小型景觀區(qū)。首層架空減少了對(duì)城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個(gè)廣場(chǎng)和商業(yè)、辦公、住宅有機(jī)結(jié)合。北為藝術(shù)中心，南為建設(shè)銀行。 銀河國(guó)際廣場(chǎng)基本情況 銀河國(guó)際廣場(chǎng)雄居山西路廣場(chǎng)西南角，湖南路商圈核心位置，總高 170 米，占地面積為 1 萬(wàn)多平方米，總建筑面積為 10 萬(wàn)多平方米，地上 42 層，地下 3 層，停車泊位 300 余個(gè)，樓裙1 到 8 層引進(jìn)高檔旗艦百貨，塔樓 9 到 42 層為南京定級(jí)純寫字樓，為山西路地區(qū)第一高樓。項(xiàng)目位于中國(guó)江蘇南京的商貿(mào)中心區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目地下一層與正在建設(shè)的南京地鐵工程的玄武門站直接相連。 A 地塊 為多層建筑，結(jié)合西側(cè)太平北路規(guī)劃中的市民廣場(chǎng)，將地下商業(yè)空間與廣場(chǎng)空間安排了豐富的連接界面。 B 地塊小戶型酒店式公寓分三段設(shè)置，中間留下兩端 12 米交通空間兼做公寓空中 綠化平臺(tái)。 價(jià) 格 2020 年，銷售均價(jià) 5800元平方米， 20層以上價(jià)格為 6200元平方米，層差價(jià) 100元層。每三層一個(gè)共享中庭 價(jià) 格 2020 年均價(jià)在 6700～ 6800元 /平方米 總 結(jié) 項(xiàng)目以 米挑高小戶型產(chǎn)品面試，良好的項(xiàng)目形象，制作精良的樣板空間，價(jià)格較高， 銷售情況良好 長(zhǎng)安國(guó)際中心基本數(shù)據(jù) 占地 3000 平方米，建筑面積 44000 平方米。 本次調(diào)查從以下兩個(gè)方面著手：市場(chǎng)上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員，具體內(nèi)容包括： ① 基本情況：包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點(diǎn)。 性別比例。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 1：百貨店?duì)顩r分析 新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模均在 1 萬(wàn)平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂(lè)功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。 （ 3）南京新百 樓 層 功能 /經(jīng)營(yíng)商品種類 主要品牌舉例 6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、 SONY、松下 5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆 4 男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶 羅蒙、金利來(lái)、卡帝樂(lè)鱷魚、久牧王 3 女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、