【正文】 8元 /平方米 13 層 5700元平方米， 14層 5800元 /平方米， 26層 6300 元 /平方米 ,均價 6000 元 /平方米。消費者調(diào)查的目的是為了尋找本項目的潛在的客戶群 體并了解他們對現(xiàn)有高檔綜合項目的感受以及對未來高檔綜合項目的需求情況，以便完成本項目的消費者定位。 ④ 房地產(chǎn)市場看法：對目前南京高端綜合產(chǎn)品市場的觀點和想法。 40 人（這些人家產(chǎn)都在 400 萬以上，近一年有購買城中高端物業(yè)的明確要求）。本次調(diào)查共發(fā)放問卷 110 份，其中有效問卷為 100份。 二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析 新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場和專賣店。各百貨店樓層具體布局情況如下： （ 1）金鷹國際購物中心 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 金鷹超市、滋補藥堂、家用小電器、床上用品 家居家飾、主題餐廳 雙立人、飛利浦、富安娜 悠仙美地休閑餐廳 5 運動休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間 工藝禮品、音像圖書、手機 耐克、阿迪達斯、 SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞 4 西服正裝、商務休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 US POLO、登喜路、雅格獅丹 3 時尚休閑、牛仔服飾、女士內(nèi)衣、名品眼鏡 5th street、 Lee、戴安芬 2 職業(yè)女裝、時尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具 CRODIEAR、范怡文、寶姿 1 國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋 SKП、 LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設施好，品牌知名度高，精品百貨店定位 ，雖引入個別配套的休閑餐飲項目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。將來與地鐵口 直接連通會帶來極大的客流。硬件設施較好，品牌知名度高， 與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費市場，經(jīng)營狀況良好。業(yè)態(tài)失衡導致該地區(qū) 百貨店同業(yè)間難以真正實施錯位經(jīng)營，競爭異常激烈。 第五章 南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告 第一節(jié) 前 言 一、 調(diào)研目的 1. 掌握新街口區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成； 2. 熟悉新街口周邊商業(yè)布局區(qū)域特征； 3. 研析新街 口周邊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式； 4. 提供新街口區(qū)域商業(yè)分析及對策研究、區(qū)域商圈競爭對手研究、項目商業(yè)價值分析、市場消費特征研習依據(jù)； 二、 調(diào)研區(qū)域 以新街口商業(yè)區(qū)和項目地周邊區(qū)域為主 三、 重點調(diào)研對象 1. 新街口區(qū)域主要百貨店和綜合超市 主要百貨店：大洋百貨、東方商城、中央商城、商茂百貨、南京新百、金鷹國際、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金陵購物中心、盤古亞泰廣場 綜合超市：沃爾瑪購物廣場、蘇果超市 2. 新街口區(qū)域大型專業(yè)店和主題商場 專業(yè)店：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞、紅星 美凱龍 主 題商場：新街口地下商城（萊迪女性主題商場、新街口美食娛樂廣場）、溫莎服飾廣場 3. 項目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項目 南京 191金輪國際大廈 4. 項目地周邊主要商業(yè)街區(qū) 新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路 第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析 一、 新街口商圈主要商業(yè)布局 新街口商圈素有 “中華第一商圈 ”美稱，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競爭激烈，大中型專業(yè)店比較發(fā)達，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。 男性 女性 人數(shù) 28 人 12 人 比例 70% 30% 年齡比例 3035 歲 3540 歲 4050 歲 人數(shù) 12 人 16 人 12 人 比例 30% 40% 30% 從事行業(yè) 外貿(mào) 銀行 建筑 會計師 機關(guān) 家 具 律師 裝飾 醫(yī)藥 IT 大學教師 外企 電信 8 4 2 2 6 2 2 4 2 2 2 2 2 職位 中層 高層 人數(shù) 22 人 18 人 比例 55% 45% 家庭結(jié)構(gòu) 2 口之家 3 口之家 4 口之家 5 口之家 人數(shù) 10 22 6 2 比例 25% 55% 15% 5% 二、對高端住宅的需求分析 1．期望購買的房屋面積（面積：平方米） 85100 100120 120140 140160 160180 180200 人數(shù) 2 人 10 人 6 人 4 人 10 人 4 比例 5％ 25％ 15％ 20％ 25% 10% 2．以上面積內(nèi)期望的套型 兩房兩廳 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 五房兩衛(wèi)以上 人數(shù) 2 人 10 12 12 人 4 人 比例 5% 25% 30% 30% 10% 3．各功能分區(qū)套內(nèi)面積需求 客廳（平米） 4145 3640 3035 2529 沒概念 8 人 8 人 16 人 4 人 4 人 主臥（平米） 3035 2125 1620 1015 沒概念 4 人 16 人 14 人 2 人 4 人 書房（平米） 2016 1215 810 57 沒概念 2 人 16 人 10 人 8 人 4 人 廚房 1618 1315 1012 89 沒概念 2 人 8 人 14 人 8 人 8 人 主衛(wèi) 1518 1114 810 67 沒概念 2 6 16 8 8 人 次衛(wèi) 1113 810 68 45 沒概念 0 人 2 人 16 人 14 人 8 人 4．在想購買的面積中，最需要的輔助功能區(qū) 入戶花園 儲藏間 步入式衣帽間 保姆間 玄關(guān) 人數(shù) 12 12 10 4 2 比例 30% 30% 25% 10% 5% 5．喜歡客廳的朝向 朝南 朝景觀 視野開闊 無所謂 人數(shù) 8 12 16 2 比例 20% 30% 40% 5% 6．喜歡建筑外立面的顏色 明快活潑 穩(wěn)重典雅 無所謂 人數(shù) 2 34 4 比例 5% 85% 10% 7．有無地下層儲藏間的需求？需求的面積？ 需要 不需要 需要面積 人數(shù) 12 28 1520 平米 比例 30% 70% 8．車位需求？ 1 個 2 個 不需要 人數(shù) 14 人 26 人 0 比例 30% 65% 0 9．了解房地產(chǎn)的信息渠道 先后排序循序： 報紙、他人介紹、網(wǎng)絡、展會、戶外、電視、電臺 10．?？吹膱蠹? 先后排序循序： 揚子晚報、金陵晚報、現(xiàn)代快 報、南京晨報、南京日報 11．經(jīng)常搜尋房源的網(wǎng)站 房管局 365 網(wǎng) 我愛我家 不上網(wǎng) 人數(shù) 12 2 26 比例 30% 5% 65% 12．電視節(jié)目偏好 30%受訪者不看電視；看電視的人，主要看市臺新聞、省臺《零距離》以及央視的新聞、經(jīng)濟及體育類節(jié)目 13．寫字樓電梯視頻廣告的關(guān)注程度 會關(guān)注 不會關(guān)注 人數(shù) 28 12 比例 70% 30% 14．沒有陽臺的接受程度？原因？ 能接受 不能接受 不接受的原因 人數(shù) 20 20 無法進行以下行為：曬衣服，呼吸新鮮空氣，曬太陽，拓展空間 比例 50% 50% 15．對可租賃式（可分可合）物業(yè)戶型的興趣 會考慮 不會考慮 人數(shù) 6 34 比例 15% 85% 16．對精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標準喜歡的裝修風格 排斥 不排斥 排斥的原因 人數(shù) 8 32 同質(zhì)化 比例 20% 80% 裝修標準 8001000 元 /平方米 11001200 元 /平方米 12001400 元 /平方米 15001600 元 /平方米 人數(shù) 10 8 4 10 比例 31% 25% 10% 31% 裝修風格 現(xiàn)代（中式） 古典（中式） 歐式 中外結(jié)合 人數(shù) 14 2 8 8 比例 44% 6% 25% 25% 17．愿意為新物業(yè)支付的總價？測算后的單價？ 80100 萬 100120萬 120150 萬 150200 萬 200 萬以上 人數(shù) 10 14 12 4 0 比例 25% 35% 30% 10% 0 7000 以下 70007500 76008000 80008500 85009000 900010000 人數(shù) 8 14 8 2 4 4 比例 20% 35% 20% 5% 10% 10% 18．影響購房決策的因素？ 先后排序循序： 開發(fā)商品牌、地段、價格 、戶型、交通、配套、景觀、學區(qū) 19．在長江路附近購房的誘導因素？ 先后排序循序： 現(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價格、學區(qū)、居住群體 20．對現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？ 滿意 不滿意 不滿意原因 人數(shù) 20 20 環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒有車位、交通不便 比例 50% 50% 第三節(jié) 商務樓消費群體調(diào)查分析 一、 調(diào)查說明 本次商務樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、 等等。采用 “針對樣本細致走訪 ”，主要針對高端住宅客戶和目前新街口寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)進行的問卷調(diào)查。 ② 購房需求狀況：面積、戶型、對目前樓盤的評價、位置選擇、對配套設施和物業(yè)服務的因素評價?；句N售完畢。 5 層裙樓， 6樓為商務俱樂部， 7－ 30 層為商住樓。 建筑 特點 230 米城市地標級峰高，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，菱形十字核心筒框架、勁性混凝土柱，領(lǐng)先南京的特級建筑工程。 總 結(jié) 項目位于大行宮，交通便利，市政配套服務完善，項目周邊居住人口密度不高，適合辦公。 日月大廈 基本數(shù)據(jù) 項目占地 3000 平方米共 28 層， 2 層半為機械式地下車庫， 4 層群樓， 24 層塔樓。成為住戶室外交往休息的場地，提高了居住品質(zhì)。四五層規(guī)劃為會展、倉儲等配套。在 A 地塊中部正對玄武區(qū)政府的位置設計了半室外立體交通空間，將城市人流、視線、景觀引入地下及二層以上商業(yè)建筑中，同時將秦淮河景觀滲透至珠江路。 二期工程：主塔樓及裙樓，功能為國際甲級寫字樓、酒店式服務公寓和五星級威斯汀酒店，主塔樓地上 71 層、地下 2 層，其地上總建筑面積為 164,440M2，其中酒店服務公寓 29,260M2，寫字樓 59,640M2 ，酒店 43,470M2，首層大廳 4270M2，停車場 27,800M2。最為難得的 是俯瞰玄武湖 ,遠眺紫金山，闊達 170 度的絕佳景觀視野，令項目地位倍顯尊崇，升值潛力無限。 功能定位 初步設想裙樓負 1 層 ~6 層定位為大型中高檔百貨公司， 7 層、 8 層定位為配套會所及高檔餐飲寫字樓 9~41 層，采用國際建筑設計標準，建造高品質(zhì)、高標準的辦公空間。 配套設施 定位為集現(xiàn)代購物、文化休閑、美食觀光為一體的中高檔旗艦性百貨商場，配置 22 部高檔自動扶梯， 2 部觀光電梯。 溫州大發(fā) —凱潤金城 凱潤金城位于新街口商圈東北側(cè)，長江路與中山路交界之處，是南京市全力打造的 CBD 地標。項目占地 7635 平方米，建筑 占地 平方米，容積率為 ，建筑密度為 ％，總建筑面積為 55221 平方米，地上 平方米，地下 平方米。納入大環(huán)境體系中，使人的活動成為社區(qū)環(huán)境中的一部分。 建筑形態(tài) 矩形辦公雙塔，高效率的平面，靈活的使用空間，可行的結(jié)構(gòu)技術(shù)體系，展現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的創(chuàng)造性空間。辦公雙塔成為南北軸線的對景。辦公部分定位于網(wǎng)絡時代大量新興的中小公司，六樓設置專業(yè)商務中心和電話會議中心。 金輪國際廣場 基本數(shù)據(jù) 本項目位于樂富來廣場西側(cè)，項目占地 11380 平方米總建筑面積 76490 平方米包括 25110 的商業(yè)空間和 39680 的商務空間，地下面積為 15100 平方米，容積率 ，機動車位 321 輛 ，非機動車 4000 輛。先進的設計理念與絕佳的地理位置的完美結(jié)合使德基大廈成為南京寫字樓理所當然的精品。 一期 一期為對時代廣場內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，完工后商業(yè)面積 6 萬平方米，地下一層為超市， 1—5F 為店鋪或商鋪，主要經(jīng)營娛樂、餐飲等。目前已經(jīng)銷售完畢。是一個非常不錯的居所。銷售情況良好。由 8 棟 18 層電梯小高層組成，其中高尚住宅為 5 棟小高層。城市中心大規(guī)模樓盤，配套設施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好 永嘉年華 總規(guī)劃 位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積 5000 平方米，建筑面積 27000平方米，共 21 層 戶型特點 跳高小戶型，面積在 50 到 79 平方米不等 價格特點 起價 4500 元 /平方米，均價 5500元 /平方米 綜合簡評 地段區(qū)位合適，加上個性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的ＣＯＮＤＯ特質(zhì)。由 6 幢 916 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型）構(gòu)成，一期包括 2 幢 16 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型），約 500 余套住房，目前正在登記牌號階段