【文章內(nèi)容簡介】 增大的情況下，我們靠什么去提升自身的競爭實力？我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點出來，滿足我們的目標(biāo)客戶群體的各方面需求。 【小戶型公寓】 近幾年來全國范圍的小戶型公寓都很風(fēng)靡，南京也不例外，目前全市初步估計有 10 多個小戶型項目在建或在售。小戶型公寓在全國和南京都已經(jīng)風(fēng)靡了很長時間，它的特點和缺點，也已經(jīng)顯露無疑。我們必須借鑒前者的經(jīng)驗，完善自身產(chǎn)品的缺點，以新概念 小戶型公寓的產(chǎn)品形式面向市場，開辟小戶型公寓的革命的新篇章。提升我們的核心競爭力 ——產(chǎn)品。 四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析 【高檔住宅】 2020 年以來新街口片區(qū)高檔住宅價格 (元 /平方米 ) 2020 年 1－ 6月南京高檔住宅三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【商務(wù)樓】 2020 年以來新街口商圈上市商務(wù)樓價格對比分析 (元 /平方米 ) 2020 年 1－ 6月南京高檔商務(wù)樓三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【小戶型公寓】 2020 年以來南京小戶型公寓價格對比 五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 新街口東北片 ,也就是本項目所在的區(qū) 域。該片區(qū)將成為南京 2020—2020年的長期焦點片區(qū)，僅東北角就有包括本項目在內(nèi)的四大項目。同時在本項目 800 米范圍內(nèi)還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā)，可謂面臨居住、商務(wù)、商業(yè)三方面全面的市場競爭。 在居住方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，大戶型的供應(yīng)量很少，不足 1000 套，從開發(fā)時間、銷售時間的對比上也相對錯開，因此項目間的競爭并不激烈。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看， 95%的客戶看好中心片區(qū)的居住前景，市場購買欲望極強(qiáng)，認(rèn)購率在 10—12 倍。 從銷售價格的升幅情況看，新街口區(qū)域居住類物業(yè)單位價格已經(jīng) 成功突破 10000 元 /平米大關(guān)，并根據(jù)南京的城市特點分析，本區(qū)域的價格在未來 2 年仍有 20%—30%的升幅空間。 在商務(wù)市場方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，甲級辦公樓上市供應(yīng)量很大，而中檔標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白，以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶式筒子辦公樓供應(yīng)量很大。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看， 95%的發(fā)展型小企業(yè)進(jìn)駐中心片區(qū)的欲望很強(qiáng)，但由于難以選到合適的物業(yè)，因此 68%的客戶購買新型商住物業(yè)作為辦公場所。中、大型企業(yè)更加注重形象集中選擇頂級辦公樓或購買整層物業(yè)。 從銷售價格的走勢情況看，新街口區(qū)域商務(wù)類物業(yè) 單位價格差距很大，大部分物業(yè)均價在 6800—7200 元/平米，少數(shù)頂極物業(yè)已經(jīng)成功突破 10000 元 /平米大關(guān)，根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)、難以符合客戶真正需求，本區(qū)域的辦公樓價格在未來 2 年仍將維持在這個區(qū)間。 在商業(yè)市場方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應(yīng)量很大，而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有，市場競爭非常激烈。 從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看，獨立式店面的市場需求仍然很強(qiáng)，但整體式商場在經(jīng)營上遇到很多困難。 具體將有專題報告闡述。 第三章 南京房地產(chǎn)競爭狀況分析 一、南京市片區(qū)競爭樓盤 分析 競爭樓盤狀況 【高檔住宅】 金陵王府 總規(guī)劃 總建面 萬平方米， 3 棟小高層住宅，計 204 套； 1棟酒店式公寓，計 207套， 建筑特點 整個小區(qū)為 3 棟板式小高層住宅和 1 棟單身公寓，呈圍合形狀排布，外立面線條明朗、流暢，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有恒溫泳池、 golf 果嶺練習(xí)場。 戶型特點 住宅主力戶型在 130—230平方米之間 ,開間較大 ,同時飄窗的設(shè)計 ,增強(qiáng)了采光效果 ,基體做到南北通透 ,通風(fēng)效果良好 .；酒店式公寓戶型在 40—50 平方米之間，采用平層設(shè)計 . 營銷特點 項目以 “國際化住宅 ”為營銷主題，預(yù)計 7 月初開盤， 但 4 月 17 日售樓處已正式對外開放，對來訪客氣進(jìn)行登記，并多次在媒體上進(jìn)行硬性、軟性宣傳。 價格特點 預(yù)計住宅銷售價格為 10000 元 /平方米；單身公寓在 12000元 /平方米，送全屋精裝修、家私及家電。 綜合簡評 項目憑以天然的位置優(yōu)勢，配以小區(qū)內(nèi)獨領(lǐng)南京住宅產(chǎn)品的配套（室內(nèi)恒溫泳池、 golf 果嶺練習(xí)場 ),加以南京鼎鼎有名的金陵飯店物業(yè)管理 ,在前期的推廣中甚得購房者的青睞 ,盡管多個戶型出現(xiàn)斜體墻 ,目前據(jù)了解前期登記人數(shù)已超過 2000 人 .美中不足的是在定位如此高檔的小區(qū)內(nèi)設(shè)有一棟酒店式公寓 ,并且共用同一出入口 ,對 項目后期的管理留下了一定的隱患 . 金鼎灣 總規(guī)劃 總建筑面積 萬 ,一期建面 5 萬平方米，由 4 棟板式小高層及部分多層組成 ,合計有 270戶 . 建筑特點 整體采用簡歐式風(fēng)格 ,既擁有古典歐式建筑的華貴 ,又擁有現(xiàn)代建筑的新銳風(fēng)格 ,全為板式建筑 ,為各個戶型的通風(fēng)創(chuàng)造了良好的條件 . 戶型特點 住宅主力戶型在 130140 平方米之間的三房兩廳兩衛(wèi)；另有部分四房及延復(fù)式單位 .功能區(qū)分明顯 ,適用性較強(qiáng) . 營銷特點 項目作為 “江蘇省首家精裝修示范小區(qū) ”項目 ,公開銷售時間一再后延 ,從 2020 年 11 月份開始進(jìn)行宣傳推廣 ,直至 2020 年 4 月才正式公開發(fā)售 ,并于南京知名高檔酒店進(jìn)行推介活動 ,動用了網(wǎng)絡(luò)，電視，電臺，報紙等新聞媒體，進(jìn)行大規(guī)模的宣傳活動。但整體營銷后續(xù)力度不夠，同時作為一個高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。 價格特點 項目起價為 8298 元 /平方米，最高價格為 9999元 /平方米，均價為 8600元 /平方米，作為一個高檔項目，本價位均含全裝修款，并非十分高昂，但整體價格較為固定，不宜作其他調(diào)整，對于銷售中后期的營銷中無法使用價格杠桿進(jìn)行調(diào)整，較為被動。 綜合簡評 項目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以 “精 裝修 ”作為項目最響亮的賣點，缺乏其他較有深度的挖掘，且價格定位較為固定，不適宜在營銷推廣中運(yùn)用價格的杠桿作用促進(jìn)銷售進(jìn)展，整體推廣較為被動。項目操作中應(yīng)加強(qiáng)對客戶的消費心里的把握。 朗詩熙園 總規(guī)劃 總建筑面積 11 萬平方米 , 10 棟小高層和一棟酒店式公寓，合計 499 戶。 建筑特點 整體采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明朗、清亮。 整體布局較為緊湊，樓間距較近。 戶型特點 住宅主力戶型在 102175 平方米之間的二房、三房、四房，整體布局較為合理、實用。但因樓間距較近，部分單位的采光、通風(fēng)較差。 營銷特點 項目首 先以單身公寓公開發(fā)售，奠定了較高價格的基礎(chǔ)及吸引了滿意的人流，為后期住宅價格的確定及客戶的積累起了良好的效果，整個項目于半年內(nèi)幾乎銷售一空，營銷工作相當(dāng)成功。 價格特點 項目中單身公寓銷售均價格達(dá)到 8500 元 /平方米，住宅約為 7000 元 /平方米，作為一個建筑密度較高的中型社區(qū)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時，并取得了良好的社會效應(yīng)。 綜合簡評 項目營銷中注重整體形象的推廣，在推廣中不斷深化賣點，弱化項目產(chǎn)品自身的不足，如戶型結(jié)構(gòu)及樓間排布等，較為成功。 中盈福邸 總規(guī)劃 總建筑面積近 1 萬平方米 , 為一 棟 9 層高的單體住宅樓 建筑特點 項目外立面采用青灰色系，與長江路文化一條街的風(fēng)格非常協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 戶型特點 住宅主力戶型在 101——255 平方米不等。 營銷特點 項目憑籍其獨到的文化環(huán)境，主推項目的文化氛圍，以 “大戶風(fēng)范，顛峰生活 ”為項目形象，憑著三版報紙廣告的投放，很快銷售完畢。 價格特點 整體銷售價格從 6250 元 /平方米到 6890元 /平方米不等，最終實現(xiàn)均價 6750元 /平方米。 綜合簡評 本項目作為單棟住宅物業(yè)，且戶型面積不小，廣告投放量較少，并于短時間內(nèi)銷售完畢，銷售價格并不是很低的性況下，操作相對成功 。 金鷹國際花園 總規(guī)劃 項目總占地面積為 7000 平方米，總建筑面積為 72000 平方米， 7000平方米中心花園。 2001年 9 月開始銷售， 2020 年 4月竣工。 建筑特點 整體建筑群均為高層建筑，外立面沉重、大氣。 戶型特點 由 B、 C 兩幢高層建筑組成。地下一層，地上 34 層 ,建筑高度 米 ,B 幢二梯四戶； C 幢為三單元連體，每單元二梯三戶。 B、 C 幢地下為大型停車場，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高 6 米。 2~34 層為高級住宅，從 至 6 種套型，共 421套。 價格特點 項目銷售均價為 9500 元 /平方米。 綜合簡評 地理位置價，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨立現(xiàn)代的銷售中心，開發(fā)商知名的品牌效用，銷售情況十分理想。 城市先鋒總規(guī)劃 總建筑面積 萬平方米，為一棟 17 層高層、商辦項目， 1－ 3 層為商業(yè)用房， 4－ 17層為 米挑高產(chǎn)品，目前現(xiàn)場進(jìn)行施工，預(yù)計 3 月出正負(fù)零， 9 月封頂，根據(jù)工程進(jìn)度來看三四月份對外推出，明年下半年交付。 建筑特點 米挑高小戶型，可靈活分割使用，總高度 80 米，地上 17 層 戶型特點 戶型面積在 35 平方米到 50 平方米之間，共有 660 戶，綠化率 25％， 帶有獨立衛(wèi)生間。， 營銷特點 采用會員式認(rèn)購方式，自由空間，自由主張，第三商圈 米魔幻挑高商務(wù)小戶型。 價格特點 均價 7500 元 /平方米，最低價 6200元 /平方米，基本為 18萬一套 綜合簡評 中央門商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶型公寓， 米層高客戶普遍認(rèn)為不夠理想。目前銷售 200多套。吸收會員 500 多人。 天空之都總規(guī)劃 位于戶步街，占地面積 平方米 ,建筑面積 平方米 ,總高度 182 米 ,共 38 層高檔商住樓 ,層高 米 ,以小戶型為主，一共 800 多套房子。一樓 9 米大堂設(shè)有茶社， 2 樓為美容、蘇果便利等生活配套服務(wù)， 16 樓美食廣場， 31 樓會議室， 37－ 38 為高檔茶社休閑中心 建筑特點 南京最高住宅 182 米，每三層一個中心廣場 戶型特點 每層 38 戶，面積在 35－ 50 平方米。 營銷特點 采用貴賓卡形式認(rèn)購。買一層送一層，層高 米，南京最高住宅，嘯傲南京領(lǐng)空， 天空之都，陸地新地標(biāo)，領(lǐng)空新航標(biāo) 價格特點 一房一價，在 900012000 元 /平方米。 20層以上 1萬 /平方米以上， 20 層以下 1 萬 /平方米以上 綜合簡評 樓盤特點突出，樓盤配套服務(wù)齊全， 米挑高小戶型。開始銷售情況不理想，現(xiàn)在 800 多套，僅剩 100 多套。 瑞鑫蘭庭總規(guī)劃 該樓盤占地 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米。由 6 幢 916 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型）構(gòu)成，一期包括 2 幢 16 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型），約 500 余套住房，目前正在登記牌號階段，共有 1000 人。均價未定。 戶型特點 主力套型為 105140 平方米以及 4890 平方米的 5 米挑高小戶型，此次推出的房源中 200 多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為 100 平方米到 190 多平方米，有躍層面積為 200 平方米以上，另有 300 多套單身公寓。 營銷特點 住宅的價值來自生活的每一個瞬間 ,多數(shù)人都只是都市的過客，繁華只是屬于少數(shù)人 推出精裝修跳高小戶型 價格特點 普通住宅均價在 10000 元 /平方米 綜合簡評 小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下 300 多套，準(zhǔn)備重新裝修在上市。城市中心大規(guī)模樓盤，配套設(shè)施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好 永嘉年華 總規(guī)劃 位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積 5000 平方米，建筑面積 27000平方米，共 21 層 戶型特點 跳高小戶型，面積在 50 到 79 平方米不等 價格特點 起價 4500 元 /平方米，均價 5500元 /平方米 綜合簡評 地段區(qū)位合適，加上個性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的ＣＯＮＤＯ特質(zhì)。但是銷售周期較長，接近 1 年，銷售情況一般。 新城市假日廣場 總規(guī)劃 項目占地面積 萬平方米，建筑面積達(dá) 萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、社交聚會、展覽、辦公、居住等功能為一體，是目前全省最具規(guī)模、檔次最高的大型綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心（ shopping mall）。其中 “城市假日 ”區(qū)域為高檔住宅區(qū)，規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)住宅和挑高 米的酒店式公寓。由 8 棟 18 層電梯小高層組成，其中高尚住宅為 5 棟小高層。 戶型特點 住宅每戶面 積為 100——220 平方米，小戶型挑高 米每戶面積在 43——67平方米。 價格特點 均價 7100 元平方米最低價 6500 元平方米最高價 8000元平方米。 綜合簡評 地段好，自身商業(yè)配套，生活配套，娛樂配套齊全。銷售情況良好。 銀城 御道家園總規(guī)劃 占地約 20000 平方米，建筑面積約 52000平方米，綠化率 42％，由 5棟小高層建筑和 1 棟單身公寓組成，其中住宅 365 戶，單身公寓 76 戶，配置停車位 162 個。 建筑特點 秉持 “在古都風(fēng)貌中融入濃郁現(xiàn)代氣息 ”的設(shè)計理念，融入城市、 融入自然，通過大與小、收與放、公共與開敞的設(shè)計手法，結(jié)合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園，對空間進(jìn)行合理組織，形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系 戶型特點 普通公寓戶型面積在 95150 平方米，小