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正文內(nèi)容

南京街口地產(chǎn)商業(yè)報告(1)(編輯修改稿)

2025-06-20 05:09 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 增大的情況下,我們靠什么去提升自身的競爭實力?我們應該從產(chǎn)品特色、服務檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點出來,滿足我們的目標客戶群體的各方面需求。 【小戶型公寓】 近幾年來全國范圍的小戶型公寓都很風靡,南京也不例外,目前全市初步估計有 10 多個小戶型項目在建或在售。小戶型公寓在全國和南京都已經(jīng)風靡了很長時間,它的特點和缺點,也已經(jīng)顯露無疑。我們必須借鑒前者的經(jīng)驗,完善自身產(chǎn)品的缺點,以新概念 小戶型公寓的產(chǎn)品形式面向市場,開辟小戶型公寓的革命的新篇章。提升我們的核心競爭力 ——產(chǎn)品。 四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析 【高檔住宅】 2020 年以來新街口片區(qū)高檔住宅價格 (元 /平方米 ) 2020 年 1- 6月南京高檔住宅三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【商務樓】 2020 年以來新街口商圈上市商務樓價格對比分析 (元 /平方米 ) 2020 年 1- 6月南京高檔商務樓三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【小戶型公寓】 2020 年以來南京小戶型公寓價格對比 五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 新街口東北片 ,也就是本項目所在的區(qū) 域。該片區(qū)將成為南京 2020—2020年的長期焦點片區(qū),僅東北角就有包括本項目在內(nèi)的四大項目。同時在本項目 800 米范圍內(nèi)還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā),可謂面臨居住、商務、商業(yè)三方面全面的市場競爭。 在居住方面: 根據(jù)市場統(tǒng)計和預測,大戶型的供應量很少,不足 1000 套,從開發(fā)時間、銷售時間的對比上也相對錯開,因此項目間的競爭并不激烈。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看, 95%的客戶看好中心片區(qū)的居住前景,市場購買欲望極強,認購率在 10—12 倍。 從銷售價格的升幅情況看,新街口區(qū)域居住類物業(yè)單位價格已經(jīng) 成功突破 10000 元 /平米大關,并根據(jù)南京的城市特點分析,本區(qū)域的價格在未來 2 年仍有 20%—30%的升幅空間。 在商務市場方面: 根據(jù)市場統(tǒng)計和預測,甲級辦公樓上市供應量很大,而中檔標準辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白,以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶式筒子辦公樓供應量很大。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看, 95%的發(fā)展型小企業(yè)進駐中心片區(qū)的欲望很強,但由于難以選到合適的物業(yè),因此 68%的客戶購買新型商住物業(yè)作為辦公場所。中、大型企業(yè)更加注重形象集中選擇頂級辦公樓或購買整層物業(yè)。 從銷售價格的走勢情況看,新街口區(qū)域商務類物業(yè) 單位價格差距很大,大部分物業(yè)均價在 6800—7200 元/平米,少數(shù)頂極物業(yè)已經(jīng)成功突破 10000 元 /平米大關,根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)、難以符合客戶真正需求,本區(qū)域的辦公樓價格在未來 2 年仍將維持在這個區(qū)間。 在商業(yè)市場方面: 根據(jù)市場統(tǒng)計和預測,新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應量很大,而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有,市場競爭非常激烈。 從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看,獨立式店面的市場需求仍然很強,但整體式商場在經(jīng)營上遇到很多困難。 具體將有專題報告闡述。 第三章 南京房地產(chǎn)競爭狀況分析 一、南京市片區(qū)競爭樓盤 分析 競爭樓盤狀況 【高檔住宅】 金陵王府 總規(guī)劃 總建面 萬平方米, 3 棟小高層住宅,計 204 套; 1棟酒店式公寓,計 207套, 建筑特點 整個小區(qū)為 3 棟板式小高層住宅和 1 棟單身公寓,呈圍合形狀排布,外立面線條明朗、流暢,小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有恒溫泳池、 golf 果嶺練習場。 戶型特點 住宅主力戶型在 130—230平方米之間 ,開間較大 ,同時飄窗的設計 ,增強了采光效果 ,基體做到南北通透 ,通風效果良好 .;酒店式公寓戶型在 40—50 平方米之間,采用平層設計 . 營銷特點 項目以 “國際化住宅 ”為營銷主題,預計 7 月初開盤, 但 4 月 17 日售樓處已正式對外開放,對來訪客氣進行登記,并多次在媒體上進行硬性、軟性宣傳。 價格特點 預計住宅銷售價格為 10000 元 /平方米;單身公寓在 12000元 /平方米,送全屋精裝修、家私及家電。 綜合簡評 項目憑以天然的位置優(yōu)勢,配以小區(qū)內(nèi)獨領南京住宅產(chǎn)品的配套(室內(nèi)恒溫泳池、 golf 果嶺練習場 ),加以南京鼎鼎有名的金陵飯店物業(yè)管理 ,在前期的推廣中甚得購房者的青睞 ,盡管多個戶型出現(xiàn)斜體墻 ,目前據(jù)了解前期登記人數(shù)已超過 2000 人 .美中不足的是在定位如此高檔的小區(qū)內(nèi)設有一棟酒店式公寓 ,并且共用同一出入口 ,對 項目后期的管理留下了一定的隱患 . 金鼎灣 總規(guī)劃 總建筑面積 萬 ,一期建面 5 萬平方米,由 4 棟板式小高層及部分多層組成 ,合計有 270戶 . 建筑特點 整體采用簡歐式風格 ,既擁有古典歐式建筑的華貴 ,又擁有現(xiàn)代建筑的新銳風格 ,全為板式建筑 ,為各個戶型的通風創(chuàng)造了良好的條件 . 戶型特點 住宅主力戶型在 130140 平方米之間的三房兩廳兩衛(wèi);另有部分四房及延復式單位 .功能區(qū)分明顯 ,適用性較強 . 營銷特點 項目作為 “江蘇省首家精裝修示范小區(qū) ”項目 ,公開銷售時間一再后延 ,從 2020 年 11 月份開始進行宣傳推廣 ,直至 2020 年 4 月才正式公開發(fā)售 ,并于南京知名高檔酒店進行推介活動 ,動用了網(wǎng)絡,電視,電臺,報紙等新聞媒體,進行大規(guī)模的宣傳活動。但整體營銷后續(xù)力度不夠,同時作為一個高檔社區(qū),挖掘的主題明顯不夠深度。 價格特點 項目起價為 8298 元 /平方米,最高價格為 9999元 /平方米,均價為 8600元 /平方米,作為一個高檔項目,本價位均含全裝修款,并非十分高昂,但整體價格較為固定,不宜作其他調(diào)整,對于銷售中后期的營銷中無法使用價格杠桿進行調(diào)整,較為被動。 綜合簡評 項目定位于高檔住宅小區(qū),戶型以三房、四房為主,卻以 “精 裝修 ”作為項目最響亮的賣點,缺乏其他較有深度的挖掘,且價格定位較為固定,不適宜在營銷推廣中運用價格的杠桿作用促進銷售進展,整體推廣較為被動。項目操作中應加強對客戶的消費心里的把握。 朗詩熙園 總規(guī)劃 總建筑面積 11 萬平方米 , 10 棟小高層和一棟酒店式公寓,合計 499 戶。 建筑特點 整體采用現(xiàn)代簡約風格,明朗、清亮。 整體布局較為緊湊,樓間距較近。 戶型特點 住宅主力戶型在 102175 平方米之間的二房、三房、四房,整體布局較為合理、實用。但因樓間距較近,部分單位的采光、通風較差。 營銷特點 項目首 先以單身公寓公開發(fā)售,奠定了較高價格的基礎及吸引了滿意的人流,為后期住宅價格的確定及客戶的積累起了良好的效果,整個項目于半年內(nèi)幾乎銷售一空,營銷工作相當成功。 價格特點 項目中單身公寓銷售均價格達到 8500 元 /平方米,住宅約為 7000 元 /平方米,作為一個建筑密度較高的中型社區(qū),取得了良好的經(jīng)濟效應的同時,并取得了良好的社會效應。 綜合簡評 項目營銷中注重整體形象的推廣,在推廣中不斷深化賣點,弱化項目產(chǎn)品自身的不足,如戶型結構及樓間排布等,較為成功。 中盈福邸 總規(guī)劃 總建筑面積近 1 萬平方米 , 為一 棟 9 層高的單體住宅樓 建筑特點 項目外立面采用青灰色系,與長江路文化一條街的風格非常協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 戶型特點 住宅主力戶型在 101——255 平方米不等。 營銷特點 項目憑籍其獨到的文化環(huán)境,主推項目的文化氛圍,以 “大戶風范,顛峰生活 ”為項目形象,憑著三版報紙廣告的投放,很快銷售完畢。 價格特點 整體銷售價格從 6250 元 /平方米到 6890元 /平方米不等,最終實現(xiàn)均價 6750元 /平方米。 綜合簡評 本項目作為單棟住宅物業(yè),且戶型面積不小,廣告投放量較少,并于短時間內(nèi)銷售完畢,銷售價格并不是很低的性況下,操作相對成功 。 金鷹國際花園 總規(guī)劃 項目總占地面積為 7000 平方米,總建筑面積為 72000 平方米, 7000平方米中心花園。 2001年 9 月開始銷售, 2020 年 4月竣工。 建筑特點 整體建筑群均為高層建筑,外立面沉重、大氣。 戶型特點 由 B、 C 兩幢高層建筑組成。地下一層,地上 34 層 ,建筑高度 米 ,B 幢二梯四戶; C 幢為三單元連體,每單元二梯三戶。 B、 C 幢地下為大型停車場,底層為部分架空結構,層高 6 米。 2~34 層為高級住宅,從 至 6 種套型,共 421套。 價格特點 項目銷售均價為 9500 元 /平方米。 綜合簡評 地理位置價,周遍配套齊全,身份和地位的象征,獨立現(xiàn)代的銷售中心,開發(fā)商知名的品牌效用,銷售情況十分理想。 城市先鋒總規(guī)劃 總建筑面積 萬平方米,為一棟 17 層高層、商辦項目, 1- 3 層為商業(yè)用房, 4- 17層為 米挑高產(chǎn)品,目前現(xiàn)場進行施工,預計 3 月出正負零, 9 月封頂,根據(jù)工程進度來看三四月份對外推出,明年下半年交付。 建筑特點 米挑高小戶型,可靈活分割使用,總高度 80 米,地上 17 層 戶型特點 戶型面積在 35 平方米到 50 平方米之間,共有 660 戶,綠化率 25%, 帶有獨立衛(wèi)生間。, 營銷特點 采用會員式認購方式,自由空間,自由主張,第三商圈 米魔幻挑高商務小戶型。 價格特點 均價 7500 元 /平方米,最低價 6200元 /平方米,基本為 18萬一套 綜合簡評 中央門商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶型公寓, 米層高客戶普遍認為不夠理想。目前銷售 200多套。吸收會員 500 多人。 天空之都總規(guī)劃 位于戶步街,占地面積 平方米 ,建筑面積 平方米 ,總高度 182 米 ,共 38 層高檔商住樓 ,層高 米 ,以小戶型為主,一共 800 多套房子。一樓 9 米大堂設有茶社, 2 樓為美容、蘇果便利等生活配套服務, 16 樓美食廣場, 31 樓會議室, 37- 38 為高檔茶社休閑中心 建筑特點 南京最高住宅 182 米,每三層一個中心廣場 戶型特點 每層 38 戶,面積在 35- 50 平方米。 營銷特點 采用貴賓卡形式認購。買一層送一層,層高 米,南京最高住宅,嘯傲南京領空, 天空之都,陸地新地標,領空新航標 價格特點 一房一價,在 900012000 元 /平方米。 20層以上 1萬 /平方米以上, 20 層以下 1 萬 /平方米以上 綜合簡評 樓盤特點突出,樓盤配套服務齊全, 米挑高小戶型。開始銷售情況不理想,現(xiàn)在 800 多套,僅剩 100 多套。 瑞鑫蘭庭總規(guī)劃 該樓盤占地 萬平方米,建筑面積 12 萬平方米。由 6 幢 916 層的小高層和 1 幢高層( 5 米挑高小戶型)構成,一期包括 2 幢 16 層的小高層和 1 幢高層( 5 米挑高小戶型),約 500 余套住房,目前正在登記牌號階段,共有 1000 人。均價未定。 戶型特點 主力套型為 105140 平方米以及 4890 平方米的 5 米挑高小戶型,此次推出的房源中 200 多套為普通住宅,戶型為二三四房,面積為 100 平方米到 190 多平方米,有躍層面積為 200 平方米以上,另有 300 多套單身公寓。 營銷特點 住宅的價值來自生活的每一個瞬間 ,多數(shù)人都只是都市的過客,繁華只是屬于少數(shù)人 推出精裝修跳高小戶型 價格特點 普通住宅均價在 10000 元 /平方米 綜合簡評 小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下 300 多套,準備重新裝修在上市。城市中心大規(guī)模樓盤,配套設施,整體規(guī)劃比較完善,銷售情況良好 永嘉年華 總規(guī)劃 位于河西江東北路,跳高小戶型,占地面積 5000 平方米,建筑面積 27000平方米,共 21 層 戶型特點 跳高小戶型,面積在 50 到 79 平方米不等 價格特點 起價 4500 元 /平方米,均價 5500元 /平方米 綜合簡評 地段區(qū)位合適,加上個性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的CONDO特質(zhì)。但是銷售周期較長,接近 1 年,銷售情況一般。 新城市假日廣場 總規(guī)劃 項目占地面積 萬平方米,建筑面積達 萬平方米,集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、社交聚會、展覽、辦公、居住等功能為一體,是目前全省最具規(guī)模、檔次最高的大型綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心( shopping mall)。其中 “城市假日 ”區(qū)域為高檔住宅區(qū),規(guī)劃有標準住宅和挑高 米的酒店式公寓。由 8 棟 18 層電梯小高層組成,其中高尚住宅為 5 棟小高層。 戶型特點 住宅每戶面 積為 100——220 平方米,小戶型挑高 米每戶面積在 43——67平方米。 價格特點 均價 7100 元平方米最低價 6500 元平方米最高價 8000元平方米。 綜合簡評 地段好,自身商業(yè)配套,生活配套,娛樂配套齊全。銷售情況良好。 銀城 御道家園總規(guī)劃 占地約 20000 平方米,建筑面積約 52000平方米,綠化率 42%,由 5棟小高層建筑和 1 棟單身公寓組成,其中住宅 365 戶,單身公寓 76 戶,配置停車位 162 個。 建筑特點 秉持 “在古都風貌中融入濃郁現(xiàn)代氣息 ”的設計理念,融入城市、 融入自然,通過大與小、收與放、公共與開敞的設計手法,結合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園,對空間進行合理組織,形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系 戶型特點 普通公寓戶型面積在 95150 平方米,小
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