【正文】 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 1：百貨店?duì)顩r分析 新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模均在 1 萬(wàn)平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂(lè)功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。 本次調(diào)查從以下兩個(gè)方面著手：市場(chǎng)上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員，具體內(nèi)容包括： ① 基本情況：包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點(diǎn)。 價(jià) 格 2020 年，銷售均價(jià) 5800元平方米， 20層以上價(jià)格為 6200元平方米，層差價(jià) 100元層。 A 地塊 為多層建筑，結(jié)合西側(cè)太平北路規(guī)劃中的市民廣場(chǎng)，將地下商業(yè)空間與廣場(chǎng)空間安排了豐富的連接界面。 銀河國(guó)際廣場(chǎng)基本情況 銀河國(guó)際廣場(chǎng)雄居山西路廣場(chǎng)西南角，湖南路商圈核心位置，總高 170 米，占地面積為 1 萬(wàn)多平方米，總建筑面積為 10 萬(wàn)多平方米，地上 42 層，地下 3 層，停車泊位 300 余個(gè)，樓裙1 到 8 層引進(jìn)高檔旗艦百貨，塔樓 9 到 42 層為南京定級(jí)純寫(xiě)字樓，為山西路地區(qū)第一高樓。首層架空減少了對(duì)城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個(gè)廣場(chǎng)和商業(yè)、辦公、住宅有機(jī)結(jié)合。 建筑特點(diǎn) 德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合，顯得端莊秀麗；內(nèi)部配有六臺(tái)每秒提升速度為 4 米的三菱原裝高速電梯，創(chuàng)造了南京市寫(xiě)字樓電梯速度之最；大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地段好，自身商業(yè)配套，生活配套，娛樂(lè)配套齊全。 營(yíng)銷特點(diǎn) 采用貴賓卡形式認(rèn)購(gòu)。 2001年 9 月開(kāi)始銷售， 2020 年 4月竣工。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以 “精 裝修 ”作為項(xiàng)目最響亮的賣點(diǎn)，缺乏其他較有深度的挖掘，且價(jià)格定位較為固定，不適宜在營(yíng)銷推廣中運(yùn)用價(jià)格的杠桿作用促進(jìn)銷售進(jìn)展，整體推廣較為被動(dòng)。 在居住方面： 根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，大戶型的供應(yīng)量很少，不足 1000 套，從開(kāi)發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間的對(duì)比上也相對(duì)錯(cuò)開(kāi)，因此項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。 現(xiàn)在高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，我們不能僅從地段上做功夫，還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點(diǎn)，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。挑高小戶型的高度一般集中在 米，如國(guó)際貴都、天空之都等；少數(shù)樓盤(pán)達(dá)到 5 米，如綠城新貴、永嘉年華和御道家園。 鼓樓和山西路區(qū)域 鼓樓地區(qū)的辦公場(chǎng)所主要分布在沿街的樓房中，這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建，辦公條件大多都很落后。通過(guò)共青團(tuán)路建設(shè)和取消收費(fèi)站推動(dòng)了 2002 年江寧區(qū)的大力發(fā)展；通過(guò)地鐵規(guī)劃推動(dòng)城北的發(fā)展，通過(guò)奧體建設(shè)推動(dòng)河西進(jìn)一步發(fā)展；通過(guò)提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動(dòng)江北發(fā)展。不少二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。 （ 2）河西板塊 河西板塊則作為近幾年來(lái)南京市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，借十運(yùn)會(huì)召開(kāi)的契機(jī)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在交通、配套、綠化等方 面正在逐步得到改善，是眾多消費(fèi)者矚目的焦點(diǎn)。一些具有超前意識(shí)的發(fā)展商已充分認(rèn)識(shí)到 “以人為本 ”環(huán)境設(shè)計(jì)理念 對(duì)項(xiàng)目成功與否的決定性。 （ 2） 商品房總體依然保持供求平衡，但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 該項(xiàng)目共分為三期，一、二期先行建設(shè)，三期后續(xù)開(kāi)發(fā)。在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對(duì)我司的工作提供的大力支持。 六、調(diào)研對(duì)象 同類可比性住宅樓房、商城及臨街店鋪、政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售人員，并重點(diǎn)訪談了對(duì)本項(xiàng)目有潛在需求的客戶。 （ 3）需求趨勢(shì) 隨著南京城市化進(jìn)程的加快，舊城的改造、新城的擴(kuò)建城市規(guī)模迅速的擴(kuò)大 ，工業(yè)的大力發(fā)展，城市人口的迅速膨脹，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將會(huì)呈現(xiàn)快速放大的趨勢(shì)。戶型多種多樣。 （ 6） 單價(jià)在 3500－ 5500 元／ M2，總價(jià)在 60 萬(wàn)元以下的住房最適合消費(fèi)者的需求，并且消費(fèi)者的價(jià)格承受能力比去年增強(qiáng)。 （ 5）城南板塊 城南板塊包括夫子廟、中華門(mén)外到寧南一帶， 2020 年出現(xiàn)中江美河、世紀(jì)豪庭、華庭水榭、夫子廟大世界、鴻仁名居等多個(gè)項(xiàng)目，寧南也由于市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)空間很大而受到買(mǎi)家追捧，城南片區(qū)一片繁榮景象。溧水自然風(fēng)景優(yōu)美人文氣息濃厚，縣城各方面條件發(fā)展迅速，商品房?jī)r(jià)格便宜（均價(jià)在 1700 元 /平方米）逐漸成為南京市民一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 他們稱為高檔住宅主要原因有三點(diǎn)。由于該地塊土地開(kāi)發(fā)商拿地比較 早，所以現(xiàn)在該地區(qū)商務(wù)樓價(jià)格比較便宜，均價(jià)在 5500－ 6600 元 /平方米。 今年一季度南京共成交商務(wù)辦公樓 833 套。 【小戶型公寓】 近幾年來(lái)全國(guó)范圍的小戶型公寓都很風(fēng)靡，南京也不例外，目前全市初步估計(jì)有 10 多個(gè)小戶型項(xiàng)目在建或在售。 具體將有專題報(bào)告闡述。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目營(yíng)銷中注重整體形象的推廣，在推廣中不斷深化賣點(diǎn)，弱化項(xiàng)目產(chǎn)品自身的不足，如戶型結(jié)構(gòu)及樓間排布等，較為成功。 建筑特點(diǎn) 米挑高小戶型，可靈活分割使用，總高度 80 米，地上 17 層 戶型特點(diǎn) 戶型面積在 35 平方米到 50 平方米之間，共有 660 戶，綠化率 25％， 帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。城市中心大規(guī)模樓盤(pán)，配套設(shè)施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好 永嘉年華 總規(guī)劃 位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積 5000 平方米，建筑面積 27000平方米，共 21 層 戶型特點(diǎn) 跳高小戶型，面積在 50 到 79 平方米不等 價(jià)格特點(diǎn) 起價(jià) 4500 元 /平方米，均價(jià) 5500元 /平方米 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地段區(qū)位合適，加上個(gè)性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的ＣＯＮＤＯ特質(zhì)。目前已經(jīng)銷售完畢。辦公部分定位于網(wǎng)絡(luò)時(shí)代大量新興的中小公司，六樓設(shè)置專業(yè)商務(wù)中心和電話會(huì)議中心。項(xiàng)目占地 7635 平方米，建筑 占地 平方米，容積率為 ，建筑密度為 ％，總建筑面積為 55221 平方米，地上 平方米，地下 平方米。最為難得的 是俯瞰玄武湖 ,遠(yuǎn)眺紫金山，闊達(dá) 170 度的絕佳景觀視野，令項(xiàng)目地位倍顯尊崇，升值潛力無(wú)限。成為住戶室外交往休息的場(chǎng)地，提高了居住品質(zhì)。 5 層裙樓， 6樓為商務(wù)俱樂(lè)部， 7－ 30 層為商住樓。 男性 女性 人數(shù) 28 人 12 人 比例 70% 30% 年齡比例 3035 歲 3540 歲 4050 歲 人數(shù) 12 人 16 人 12 人 比例 30% 40% 30% 從事行業(yè) 外貿(mào) 銀行 建筑 會(huì)計(jì)師 機(jī)關(guān) 家 具 律師 裝飾 醫(yī)藥 IT 大學(xué)教師 外企 電信 8 4 2 2 6 2 2 4 2 2 2 2 2 職位 中層 高層 人數(shù) 22 人 18 人 比例 55% 45% 家庭結(jié)構(gòu) 2 口之家 3 口之家 4 口之家 5 口之家 人數(shù) 10 22 6 2 比例 25% 55% 15% 5% 二、對(duì)高端住宅的需求分析 1．期望購(gòu)買(mǎi)的房屋面積（面積：平方米） 85100 100120 120140 140160 160180 180200 人數(shù) 2 人 10 人 6 人 4 人 10 人 4 比例 5％ 25％ 15％ 20％ 25% 10% 2．以上面積內(nèi)期望的套型 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 五房?jī)尚l(wèi)以上 人數(shù) 2 人 10 12 12 人 4 人 比例 5% 25% 30% 30% 10% 3．各功能分區(qū)套內(nèi)面積需求 客廳（平米） 4145 3640 3035 2529 沒(méi)概念 8 人 8 人 16 人 4 人 4 人 主臥（平米） 3035 2125 1620 1015 沒(méi)概念 4 人 16 人 14 人 2 人 4 人 書(shū)房（平米） 2016 1215 810 57 沒(méi)概念 2 人 16 人 10 人 8 人 4 人 廚房 1618 1315 1012 89 沒(méi)概念 2 人 8 人 14 人 8 人 8 人 主衛(wèi) 1518 1114 810 67 沒(méi)概念 2 6 16 8 8 人 次衛(wèi) 1113 810 68 45 沒(méi)概念 0 人 2 人 16 人 14 人 8 人 4．在想購(gòu)買(mǎi)的面積中，最需要的輔助功能區(qū) 入戶花園 儲(chǔ)藏間 步入式衣帽間 保姆間 玄關(guān) 人數(shù) 12 12 10 4 2 比例 30% 30% 25% 10% 5% 5．喜歡客廳的朝向 朝南 朝景觀 視野開(kāi)闊 無(wú)所謂 人數(shù) 8 12 16 2 比例 20% 30% 40% 5% 6．喜歡建筑外立面的顏色 明快活潑 穩(wěn)重典雅 無(wú)所謂 人數(shù) 2 34 4 比例 5% 85% 10% 7．有無(wú)地下層儲(chǔ)藏間的需求？需求的面積？ 需要 不需要 需要面積 人數(shù) 12 28 1520 平米 比例 30% 70% 8．車位需求？ 1 個(gè) 2 個(gè) 不需要 人數(shù) 14 人 26 人 0 比例 30% 65% 0 9．了解房地產(chǎn)的信息渠道 先后排序循序： 報(bào)紙、他人介紹、網(wǎng)絡(luò)、展會(huì)、戶外、電視、電臺(tái) 10．常看的報(bào)紙 先后排序循序： 揚(yáng)子晚報(bào)、金陵晚報(bào)、現(xiàn)代快 報(bào)、南京晨報(bào)、南京日?qǐng)?bào) 11．經(jīng)常搜尋房源的網(wǎng)站 房管局 365 網(wǎng) 我愛(ài)我家 不上網(wǎng) 人數(shù) 12 2 26 比例 30% 5% 65% 12．電視節(jié)目偏好 30%受訪者不看電視；看電視的人，主要看市臺(tái)新聞、省臺(tái)《零距離》以及央視的新聞、經(jīng)濟(jì)及體育類節(jié)目 13．寫(xiě)字樓電梯視頻廣告的關(guān)注程度 會(huì)關(guān)注 不會(huì)關(guān)注 人數(shù) 28 12 比例 70% 30% 14．沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的接受程度？原因？ 能接受 不能接受 不接受的原因 人數(shù) 20 20 無(wú)法進(jìn)行以下行為：曬衣服，呼吸新鮮空氣，曬太陽(yáng)，拓展空間 比例 50% 50% 15．對(duì)可租賃式（可分可合）物業(yè)戶型的興趣 會(huì)考慮 不會(huì)考慮 人數(shù) 6 34 比例 15% 85% 16．對(duì)精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標(biāo)準(zhǔn)喜歡的裝修風(fēng)格 排斥 不排斥 排斥的原因 人數(shù) 8 32 同質(zhì)化 比例 20% 80% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 8001000 元 /平方米 11001200 元 /平方米 12001400 元 /平方米 15001600 元 /平方米 人數(shù) 10 8 4 10 比例 31% 25% 10% 31% 裝修風(fēng)格 現(xiàn)代（中式） 古典（中式） 歐式 中外結(jié)合 人數(shù) 14 2 8 8 比例 44% 6% 25% 25% 17．愿意為新物業(yè)支付的總價(jià)？測(cè)算后的單價(jià)？ 80100 萬(wàn) 100120萬(wàn) 120150 萬(wàn) 150200 萬(wàn) 200 萬(wàn)以上 人數(shù) 10 14 12 4 0 比例 25% 35% 30% 10% 0 7000 以下 70007500 76008000 80008500 85009000 900010000 人數(shù) 8 14 8 2 4 4 比例 20% 35% 20% 5% 10% 10% 18．影響購(gòu)房決策的因素？ 先后排序循序： 開(kāi)發(fā)商品牌、地段、價(jià)格 、戶型、交通、配套、景觀、學(xué)區(qū) 19．在長(zhǎng)江路附近購(gòu)房的誘導(dǎo)因素？ 先后排序循序： 現(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開(kāi)發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價(jià)格、學(xué)區(qū)、居住群體 20．對(duì)現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？ 滿意 不滿意 不滿意原因 人數(shù) 20 20 環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無(wú)物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒(méi)有車位、交通不便 比例 50% 50% 第三節(jié) 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 一、 調(diào)查說(shuō)明 本次商務(wù)樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務(wù)樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、 等等。將來(lái)與地鐵口 直接連通會(huì)帶來(lái)極大的客流。 40 人（這些人家產(chǎn)都在 400 萬(wàn)以上，近一年有購(gòu)買(mǎi)城中高端物業(yè)的明確要求）。整層會(huì)務(wù)中心、塔頂觀光茶座、 500 多個(gè)黃金車位、直升機(jī)停機(jī)坪、 3000平方米大型 SHOPPINGMALL 戶型特點(diǎn) 以 50 平方米為一個(gè)基本單位（尺寸 *）。 B 地塊下一層商場(chǎng)在西側(cè)與 A 地塊地下一層商場(chǎng)連通，構(gòu)成了完善的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而在 B 地塊中部，設(shè)計(jì)了半室外立體交通與廣場(chǎng)空間，該空間作為未來(lái)大型 IT 賣場(chǎng)的室外展示空間，成為 B 地塊商業(yè)環(huán)境的延展。 國(guó)際商城南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積為 42 萬(wàn)平方米。 置地廣場(chǎng)基本情況 位于洪武北路青石街，載中山東路合長(zhǎng)江路之間。多層設(shè)計(jì)為三層，局部四層的多功能店面。 綠城新貴位于下關(guān)建寧 路 57 號(hào)，占地 1476 平方米，建筑面積為 20000 平方米。 戶型特點(diǎn) 主力套型為 105140 平方米以及 4890 平方米的 5 米挑高小戶型，此次推出的房源中 200 多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為 100 平方米到 190 多平方米，有躍層面積為 200 平方米以上，另有 300 多套單身公寓。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地理位置價(jià)，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨(dú)立現(xiàn)代的銷