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南京街口地產(chǎn)商業(yè)報(bào)告(1)-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 本技術(shù)指標(biāo),還將表現(xiàn)在商品房的售后服務(wù)、物業(yè)管理、以及小區(qū)文化的建設(shè)上。 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初期階段,房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)體系不健全,政府調(diào)控和管理水平有待提高,消費(fèi)者的消費(fèi)觀念需要轉(zhuǎn)變。 ( 2) 商品房總體依然保持供求平衡,但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。大規(guī)模樓盤的成本更加集約,配套更加完善,小區(qū)環(huán)境更容易營(yíng)造。以多層、小高層為主,高層項(xiàng)目很少。外來人口的增加,中青年逐漸成為購(gòu)房的主力軍,過渡性住房消費(fèi)是他們的顯著特征。一些具有超前意識(shí)的發(fā)展商已充分認(rèn)識(shí)到 “以人為本 ”環(huán)境設(shè)計(jì)理念 對(duì)項(xiàng)目成功與否的決定性。 ( 2) 草場(chǎng)門大街周圍片區(qū)、城東干道片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)、浦口片區(qū)的住房分別最受河西、城東南、江寧、江北板塊住房需求者的歡迎,另外,有意向購(gòu)買河西的集慶門大街以南片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)住房的消費(fèi)者相較去年 明顯增多。 ( 5) 81- 120M2 的住房的市場(chǎng)空間仍然最大,并且其中又以 81- 100 M2 的住房需求最大,住房面積需求相較 2002 年變化很小,只是消費(fèi)者對(duì)面積在 100 M2 以上住房的需求略有增加??們r(jià)在 18- 35 萬元的單身公寓,其中又以面積在 41- 50 M總價(jià)在 18- 25 萬元的單身公寓的需求最大。 ( 2)河西板塊 河西板塊則作為近幾年來南京市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域,借十運(yùn)會(huì)召開的契機(jī)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊,在交通、配套、綠化等方 面正在逐步得到改善,是眾多消費(fèi)者矚目的焦點(diǎn)。城中板塊由于本身地價(jià)、房?jī)r(jià)已沖到了一個(gè)相對(duì)高點(diǎn),上漲空間自然不大,漲幅相應(yīng)較低。 ( 4)城北板塊 城北隨著南京城市的改造和沿江開發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn),吸引了眾多開發(fā)商和市民的普遍關(guān)注,實(shí)行跨江開發(fā),最終達(dá)到長(zhǎng)江南北兩翼雙飛的美好前景,臨山濱水的城北迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。湯山鎮(zhèn)片區(qū)、麒麟鎮(zhèn)片區(qū)的偏好率則明顯較低。不少二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。主要是滿足周邊居民住房條件的改善。 ( 9)溧水板塊 溧水房地產(chǎn)板塊的崛起。 二、南京宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測(cè)分析 南京市在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,已經(jīng)經(jīng)歷了 2 年的大發(fā)展時(shí)期,這兩年城市建設(shè)飛速發(fā)展,大城市的框架更加清晰,從而使房地產(chǎn)的板塊效應(yīng)更加清晰。通過共青團(tuán)路建設(shè)和取消收費(fèi)站推動(dòng)了 2002 年江寧區(qū)的大力發(fā)展;通過地鐵規(guī)劃推動(dòng)城北的發(fā)展,通過奧體建設(shè)推動(dòng)河西進(jìn)一步發(fā)展;通過提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動(dòng)江北發(fā)展。另外政府更加注重對(duì)外交流,舉辦每年一度的大型貿(mào)易洽談會(huì)、名城會(huì)等,對(duì)外工作已進(jìn)入良性循環(huán)。代表樓盤有金陵王府、金鷹國(guó)際花園、朗詩(shī)西園、金鼎灣等。真正的高檔住宅會(huì)開創(chuàng)一種新的生活方式,甚至代表了一種文化。 鼓樓和山西路區(qū)域 鼓樓地區(qū)的辦公場(chǎng)所主要分布在沿街的樓房中,這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建,辦公條件大多都很落后。 珠江路區(qū)域 珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間,緊鄰洪武北路、中山路、龍?bào)绰返戎饕傻?。代表物業(yè)有長(zhǎng)發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽(yáng)世紀(jì)大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場(chǎng)、未來城等 大行宮區(qū)域 六七家知名開發(fā)商搶攤大行宮,進(jìn)行商務(wù)樓開發(fā),大行宮商務(wù)版塊即將形成。市政府決心在 5- 10 年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。挑高小戶型的高度一般集中在 米,如國(guó)際貴都、天空之都等;少數(shù)樓盤達(dá)到 5 米,如綠城新貴、永嘉年華和御道家園。 從裝修費(fèi)用來看,出去普通裝修外,還要做中間層的夾板,這夾板的造價(jià)目前是 220 元平方米,相當(dāng)與普通裝修造價(jià)的二層。 今年一季度,商務(wù)辦公樓空置 萬平方米,相比同期 萬平方米的量增幅達(dá)到 147%。很多城市的高端物業(yè)市場(chǎng)都發(fā)展得非常紅火,其中北京、上海等大城市更是成為高檔住宅集中的城市,豪宅成交量屢創(chuàng)新高。 現(xiàn)在高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,我們不能僅從地段上做功夫,還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點(diǎn),提升自身的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。今年一季度商務(wù)樓上市量為 萬平方米,但僅消化了 12.4 萬平方米。 在這種商務(wù)樓市場(chǎng)供大于求,并且供應(yīng)量增大的情況下,我們靠什么去提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力?我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點(diǎn)出來,滿足我們的目標(biāo)客戶群體的各方面需求。提升我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ——產(chǎn)品。 在居住方面: 根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè),大戶型的供應(yīng)量很少,不足 1000 套,從開發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間的對(duì)比上也相對(duì)錯(cuò)開,因此項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看, 95%的發(fā)展型小企業(yè)進(jìn)駐中心片區(qū)的欲望很強(qiáng),但由于難以選到合適的物業(yè),因此 68%的客戶購(gòu)買新型商住物業(yè)作為辦公場(chǎng)所。 從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看,獨(dú)立式店面的市場(chǎng)需求仍然很強(qiáng),但整體式商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上遇到很多困難。 價(jià)格特點(diǎn) 預(yù)計(jì)住宅銷售價(jià)格為 10000 元 /平方米;單身公寓在 12000元 /平方米,送全屋精裝修、家私及家電。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目定位于高檔住宅小區(qū),戶型以三房、四房為主,卻以 “精 裝修 ”作為項(xiàng)目最響亮的賣點(diǎn),缺乏其他較有深度的挖掘,且價(jià)格定位較為固定,不適宜在營(yíng)銷推廣中運(yùn)用價(jià)格的杠桿作用促進(jìn)銷售進(jìn)展,整體推廣較為被動(dòng)。 整體布局較為緊湊,樓間距較近。 價(jià)格特點(diǎn) 項(xiàng)目中單身公寓銷售均價(jià)格達(dá)到 8500 元 /平方米,住宅約為 7000 元 /平方米,作為一個(gè)建筑密度較高的中型社區(qū),取得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時(shí),并取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。 營(yíng)銷特點(diǎn) 項(xiàng)目憑籍其獨(dú)到的文化環(huán)境,主推項(xiàng)目的文化氛圍,以 “大戶風(fēng)范,顛峰生活 ”為項(xiàng)目形象,憑著三版報(bào)紙廣告的投放,很快銷售完畢。 2001年 9 月開始銷售, 2020 年 4月竣工。 B、 C 幢地下為大型停車場(chǎng),底層為部分架空結(jié)構(gòu),層高 6 米。 城市先鋒總規(guī)劃 總建筑面積 萬平方米,為一棟 17 層高層、商辦項(xiàng)目, 1- 3 層為商業(yè)用房, 4- 17層為 米挑高產(chǎn)品,目前現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工,預(yù)計(jì) 3 月出正負(fù)零, 9 月封頂,根據(jù)工程進(jìn)度來看三四月份對(duì)外推出,明年下半年交付。目前銷售 200多套。 營(yíng)銷特點(diǎn) 采用貴賓卡形式認(rèn)購(gòu)。 瑞鑫蘭庭總規(guī)劃 該樓盤占地 萬平方米,建筑面積 12 萬平方米。 營(yíng)銷特點(diǎn) 住宅的價(jià)值來自生活的每一個(gè)瞬間 ,多數(shù)人都只是都市的過客,繁華只是屬于少數(shù)人 推出精裝修跳高小戶型 價(jià)格特點(diǎn) 普通住宅均價(jià)在 10000 元 /平方米 綜合簡(jiǎn)評(píng) 小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下 300 多套,準(zhǔn)備重新裝修在上市。其中 “城市假日 ”區(qū)域?yàn)楦邫n住宅區(qū),規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)住宅和挑高 米的酒店式公寓。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 地段好,自身商業(yè)配套,生活配套,娛樂配套齊全。 價(jià)格特點(diǎn) 最低價(jià) 5350 元 /平方米均價(jià) 6000元 /平方米 綜合簡(jiǎn)評(píng) 戶型設(shè)計(jì)新穎多功能高檔會(huì)所等配套設(shè)施良好生態(tài)環(huán)境景觀。產(chǎn)品跳高 米,面積為 50 平方米左右。 【商務(wù)樓】 德基廣場(chǎng)基本情況 德基廣場(chǎng)位于新街口東北側(cè),總占地 公頃,擬建高檔商業(yè)設(shè)施及商務(wù)綜合樓,整體分兩個(gè)部分開發(fā)。 建筑特點(diǎn) 德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合,顯得端莊秀麗;內(nèi)部配有六臺(tái)每秒提升速度為 4 米的三菱原裝高速電梯,創(chuàng)造了南京市寫字樓電梯速度之最;大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。 價(jià)格 起價(jià) 7033 元 /平方米,層差價(jià) 100元 /平方米,均價(jià) 8400元 /平方米 總結(jié) 項(xiàng)目的現(xiàn)房銷售,是它成功最主要原因,近期南京沒有很快能投入使用的高檔甲級(jí)寫字樓。 市場(chǎng)定位 商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式,集購(gòu)物、餐飲娛樂為一體化,設(shè)計(jì)室內(nèi)步行街,室外設(shè)計(jì)步行街和小型景觀區(qū)。 規(guī)劃概念 開放的底部空間延續(xù)市民廣場(chǎng)的功能。首層架空減少了對(duì)城市空間的壓迫,與規(guī)劃內(nèi)的兩個(gè)廣場(chǎng)和商業(yè)、辦公、住宅有機(jī)結(jié)合。 文化環(huán)境概念 將建筑、車輛,尤其是人的活動(dòng)等傳統(tǒng)意義的非景觀物資。北為藝術(shù)中心,南為建設(shè)銀行。玻璃幕墻材料選用為半透明低反射幕墻合全透明低反射玻璃幕墻,以材料的透明質(zhì)感來減少建筑的龐大體量帶來的壓迫感,由此獲得與北側(cè)的文化藝術(shù)中心呼應(yīng),形成和諧的空間關(guān)系。 銀河國(guó)際廣場(chǎng)基本情況 銀河國(guó)際廣場(chǎng)雄居山西路廣場(chǎng)西南角,湖南路商圈核心位置,總高 170 米,占地面積為 1 萬多平方米,總建筑面積為 10 萬多平方米,地上 42 層,地下 3 層,停車泊位 300 余個(gè),樓裙1 到 8 層引進(jìn)高檔旗艦百貨,塔樓 9 到 42 層為南京定級(jí)純寫字樓,為山西路地區(qū)第一高樓。裙樓內(nèi)部設(shè)計(jì)了一個(gè)中庭,從底層直通到六樓,裙樓頂設(shè)計(jì)了一個(gè)數(shù)百平方米的主題空中花園。項(xiàng)目位于中國(guó)江蘇南京的商貿(mào)中心區(qū),交通便捷、環(huán)境優(yōu)越,項(xiàng)目地下一層與正在建設(shè)的南京地鐵工程的玄武門站直接相連。 裙 樓: 85500M2,超大型復(fù)合式 “Shopping Mall”,含名店世界、世貿(mào)展覽中心; 塔 樓:( 910 層 10493 M2) 國(guó)際會(huì)所及酒店配套設(shè)施 南塔樓 :44514M2,國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓( 1122 層, 23441M2)南京諾富特國(guó)際大酒店(四星級(jí), 21073M2) 北 塔樓 :44576M2,全裝修公寓(含躍層公寓和屋頂花園公寓) 地庫(kù) :43212M2,兩層 ,含 625個(gè)機(jī)動(dòng)車位。 A 地塊 為多層建筑,結(jié)合西側(cè)太平北路規(guī)劃中的市民廣場(chǎng),將地下商業(yè)空間與廣場(chǎng)空間安排了豐富的連接界面。 B 地塊 B 地塊為 10 層的小高層建筑,其中一至三層規(guī)劃為 IT 大商場(chǎng)。 B 地塊小戶型酒店式公寓分三段設(shè)置,中間留下兩端 12 米交通空間兼做公寓空中 綠化平臺(tái)。建筑風(fēng)格的處理上以現(xiàn)代開放為主,建筑色彩以明快的白色為基調(diào),以淺暖色面磚墻面相配,高貴典雅,富有現(xiàn)代氣息。 價(jià) 格 2020 年,銷售均價(jià) 5800元平方米, 20層以上價(jià)格為 6200元平方米,層差價(jià) 100元層。容積率 ,總戶數(shù) 550戶。每三層一個(gè)共享中庭 價(jià) 格 2020 年均價(jià)在 6700~ 6800元 /平方米 總 結(jié) 項(xiàng)目以 米挑高小戶型產(chǎn)品面試,良好的項(xiàng)目形象,制作精良的樣板空間,價(jià)格較高, 銷售情況良好 長(zhǎng)安國(guó)際中心基本數(shù)據(jù) 占地 3000 平方米,建筑面積 44000 平方米。 總 結(jié) 項(xiàng)目位于大行宮,交通便利,市政配套服務(wù)完善,項(xiàng)目周邊居住人口密度不高,適合辦公。 本次調(diào)查從以下兩個(gè)方面著手:市場(chǎng)上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員,具體內(nèi)容包括: ① 基本情況:包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點(diǎn)。 二、項(xiàng)目調(diào)查方式 由于項(xiàng)目的特殊原因 ,本次消費(fèi)者是以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。 性別比例。 二、 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 公司現(xiàn)在使用的商務(wù)樓為何種性質(zhì) 公司目前的辦公面積 公司對(duì)目前的商務(wù)辦公環(huán)境是否滿意 ? 公司認(rèn)為商務(wù)辦公樓需要設(shè)置何種空調(diào)? 公司近期有改變目前辦公環(huán)境另行購(gòu)買或租賃嗎? 如果公司計(jì)劃購(gòu)買或租賃商務(wù)樓,使用面積一般在多大? 公司能接受的商務(wù)樓價(jià)格(元 /平方米)? 公司能接受的商務(wù)樓總房款? 1公司能接 受的付款方式 1公司覺得可以接受的商務(wù)樓租金是(單位:元 /平方米 天) 1公司經(jīng)常訂閱的刊物為 1關(guān)于南京新街口地區(qū)商務(wù)樓,您認(rèn)為有特點(diǎn)、印象最深的是哪座商務(wù)樓? 被調(diào)查者認(rèn)為新街口最有印象的商務(wù)樓有以下幾個(gè),金鷹、商茂、福鑫、華泰,其中 65 人喜歡金鷹, 16認(rèn)為商貿(mào)比較不錯(cuò),福鑫有 1 人,華泰有 4 人。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 1:百貨店?duì)顩r分析 新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集,現(xiàn)有大型百貨店十余家,且經(jīng)營(yíng)規(guī)模均在 1 萬平米以上,雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能,但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。 ( 2)東方商城 樓 層 功能 /經(jīng)營(yíng)商品種類 主要品牌舉例 6 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)城 CK、 ESPRIT、 NIKE、貝納通 5 名品折扣店 4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士?jī)?nèi)衣 杰尼亞、湯尼 威爾、賓度、 ZIPPO 3 少女休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男士休閑、女士?jī)?nèi)衣 絲妍麗美容院 ELLE、 ESPRIT、 SODA、 GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達(dá)斯、 REEBOK 2 職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、女鞋、流行飾品 POZO、寶姿、范怡文、真美詩(shī) 1 國(guó)際 化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國(guó)際品牌專賣店 煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房 SKП、雅詩(shī)蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、 HOGO BOSS、哈根達(dá)斯、星巴克 負(fù)一 特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā) 婚紗攝影、柯達(dá)彩擴(kuò) 先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍(lán)與白餐廳、日本料理 評(píng)價(jià):商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)飽和度高,樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識(shí)。 ( 3)南京新百 樓 層 功能 /經(jīng)營(yíng)商品種類 主要品牌舉例 6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、 SONY、松下 5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆 4 男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶 羅蒙、金利來、卡帝樂鱷魚、久牧王 3 女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、
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