【正文】 本技術(shù)指標(biāo)，還將表現(xiàn)在商品房的售后服務(wù)、物業(yè)管理、以及小區(qū)文化的建設(shè)上。 南京房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 目前南京房地產(chǎn)市場處于初期階段，房地產(chǎn)三級市場體系不健全，政府調(diào)控和管理水平有待提高，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念需要轉(zhuǎn)變。 （ 2） 商品房總體依然保持供求平衡，但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。大規(guī)模樓盤的成本更加集約，配套更加完善，小區(qū)環(huán)境更容易營造。以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目很少。外來人口的增加，中青年逐漸成為購房的主力軍，過渡性住房消費(fèi)是他們的顯著特征。一些具有超前意識的發(fā)展商已充分認(rèn)識到 “以人為本 ”環(huán)境設(shè)計理念 對項(xiàng)目成功與否的決定性。 （ 2） 草場門大街周圍片區(qū)、城東干道片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)、浦口片區(qū)的住房分別最受河西、城東南、江寧、江北板塊住房需求者的歡迎，另外，有意向購買河西的集慶門大街以南片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)住房的消費(fèi)者相較去年 明顯增多。 （ 5） 81－ 120M2 的住房的市場空間仍然最大，并且其中又以 81－ 100 M2 的住房需求最大，住房面積需求相較 2002 年變化很小，只是消費(fèi)者對面積在 100 M2 以上住房的需求略有增加?？們r在 18－ 35 萬元的單身公寓，其中又以面積在 41－ 50 M總價在 18－ 25 萬元的單身公寓的需求最大。 （ 2）河西板塊 河西板塊則作為近幾年來南京市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，借十運(yùn)會召開的契機(jī)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在交通、配套、綠化等方 面正在逐步得到改善，是眾多消費(fèi)者矚目的焦點(diǎn)。城中板塊由于本身地價、房價已沖到了一個相對高點(diǎn)，上漲空間自然不大，漲幅相應(yīng)較低。 （ 4）城北板塊 城北隨著南京城市的改造和沿江開發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，吸引了眾多開發(fā)商和市民的普遍關(guān)注，實(shí)行跨江開發(fā)，最終達(dá)到長江南北兩翼雙飛的美好前景，臨山濱水的城北迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。湯山鎮(zhèn)片區(qū)、麒麟鎮(zhèn)片區(qū)的偏好率則明顯較低。不少二手房價格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。主要是滿足周邊居民住房條件的改善。 （ 9）溧水板塊 溧水房地產(chǎn)板塊的崛起。 二、南京宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測分析 南京市在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，已經(jīng)經(jīng)歷了 2 年的大發(fā)展時期，這兩年城市建設(shè)飛速發(fā)展，大城市的框架更加清晰，從而使房地產(chǎn)的板塊效應(yīng)更加清晰。通過共青團(tuán)路建設(shè)和取消收費(fèi)站推動了 2002 年江寧區(qū)的大力發(fā)展；通過地鐵規(guī)劃推動城北的發(fā)展，通過奧體建設(shè)推動河西進(jìn)一步發(fā)展；通過提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動江北發(fā)展。另外政府更加注重對外交流，舉辦每年一度的大型貿(mào)易洽談會、名城會等，對外工作已進(jìn)入良性循環(huán)。代表樓盤有金陵王府、金鷹國際花園、朗詩西園、金鼎灣等。真正的高檔住宅會開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化。 鼓樓和山西路區(qū)域 鼓樓地區(qū)的辦公場所主要分布在沿街的樓房中，這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建，辦公條件大多都很落后。 珠江路區(qū)域 珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。代表物業(yè)有長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場、未來城等 大行宮區(qū)域 六七家知名開發(fā)商搶攤大行宮，進(jìn)行商務(wù)樓開發(fā)，大行宮商務(wù)版塊即將形成。市政府決心在 5－ 10 年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。挑高小戶型的高度一般集中在 米，如國際貴都、天空之都等；少數(shù)樓盤達(dá)到 5 米，如綠城新貴、永嘉年華和御道家園。 從裝修費(fèi)用來看，出去普通裝修外，還要做中間層的夾板，這夾板的造價目前是 220 元平方米，相當(dāng)與普通裝修造價的二層。 今年一季度，商務(wù)辦公樓空置 萬平方米，相比同期 萬平方米的量增幅達(dá)到 147%。很多城市的高端物業(yè)市場都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海等大城市更是成為高檔住宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。 現(xiàn)在高檔住宅市場競爭比較激烈，我們不能僅從地段上做功夫，還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點(diǎn)，提升自身的競爭砝碼。今年一季度商務(wù)樓上市量為 萬平方米，但僅消化了 12.4 萬平方米。 在這種商務(wù)樓市場供大于求，并且供應(yīng)量增大的情況下，我們靠什么去提升自身的競爭實(shí)力？我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點(diǎn)出來，滿足我們的目標(biāo)客戶群體的各方面需求。提升我們的核心競爭力 ——產(chǎn)品。 在居住方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，大戶型的供應(yīng)量很少，不足 1000 套，從開發(fā)時間、銷售時間的對比上也相對錯開，因此項(xiàng)目間的競爭并不激烈。 從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看， 95%的發(fā)展型小企業(yè)進(jìn)駐中心片區(qū)的欲望很強(qiáng)，但由于難以選到合適的物業(yè)，因此 68%的客戶購買新型商住物業(yè)作為辦公場所。 從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看，獨(dú)立式店面的市場需求仍然很強(qiáng)，但整體式商場在經(jīng)營上遇到很多困難。 價格特點(diǎn) 預(yù)計住宅銷售價格為 10000 元 /平方米；單身公寓在 12000元 /平方米，送全屋精裝修、家私及家電。 綜合簡評 項(xiàng)目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以 “精 裝修 ”作為項(xiàng)目最響亮的賣點(diǎn)，缺乏其他較有深度的挖掘，且價格定位較為固定，不適宜在營銷推廣中運(yùn)用價格的杠桿作用促進(jìn)銷售進(jìn)展，整體推廣較為被動。 整體布局較為緊湊，樓間距較近。 價格特點(diǎn) 項(xiàng)目中單身公寓銷售均價格達(dá)到 8500 元 /平方米，住宅約為 7000 元 /平方米，作為一個建筑密度較高的中型社區(qū)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時，并取得了良好的社會效應(yīng)。 營銷特點(diǎn) 項(xiàng)目憑籍其獨(dú)到的文化環(huán)境，主推項(xiàng)目的文化氛圍，以 “大戶風(fēng)范，顛峰生活 ”為項(xiàng)目形象，憑著三版報紙廣告的投放，很快銷售完畢。 2001年 9 月開始銷售， 2020 年 4月竣工。 B、 C 幢地下為大型停車場，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高 6 米。 城市先鋒總規(guī)劃 總建筑面積 萬平方米，為一棟 17 層高層、商辦項(xiàng)目， 1－ 3 層為商業(yè)用房， 4－ 17層為 米挑高產(chǎn)品，目前現(xiàn)場進(jìn)行施工，預(yù)計 3 月出正負(fù)零， 9 月封頂，根據(jù)工程進(jìn)度來看三四月份對外推出，明年下半年交付。目前銷售 200多套。 營銷特點(diǎn) 采用貴賓卡形式認(rèn)購。 瑞鑫蘭庭總規(guī)劃 該樓盤占地 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米。 營銷特點(diǎn) 住宅的價值來自生活的每一個瞬間 ,多數(shù)人都只是都市的過客，繁華只是屬于少數(shù)人 推出精裝修跳高小戶型 價格特點(diǎn) 普通住宅均價在 10000 元 /平方米 綜合簡評 小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下 300 多套，準(zhǔn)備重新裝修在上市。其中 “城市假日 ”區(qū)域?yàn)楦邫n住宅區(qū)，規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)住宅和挑高 米的酒店式公寓。 綜合簡評 地段好，自身商業(yè)配套，生活配套，娛樂配套齊全。 價格特點(diǎn) 最低價 5350 元 /平方米均價 6000元 /平方米 綜合簡評 戶型設(shè)計新穎多功能高檔會所等配套設(shè)施良好生態(tài)環(huán)境景觀。產(chǎn)品跳高 米，面積為 50 平方米左右。 【商務(wù)樓】 德基廣場基本情況 德基廣場位于新街口東北側(cè)，總占地 公頃，擬建高檔商業(yè)設(shè)施及商務(wù)綜合樓，整體分兩個部分開發(fā)。 建筑特點(diǎn) 德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合，顯得端莊秀麗；內(nèi)部配有六臺每秒提升速度為 4 米的三菱原裝高速電梯，創(chuàng)造了南京市寫字樓電梯速度之最；大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。 價格 起價 7033 元 /平方米，層差價 100元 /平方米，均價 8400元 /平方米 總結(jié) 項(xiàng)目的現(xiàn)房銷售，是它成功最主要原因，近期南京沒有很快能投入使用的高檔甲級寫字樓。 市場定位 商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式，集購物、餐飲娛樂為一體化，設(shè)計室內(nèi)步行街，室外設(shè)計步行街和小型景觀區(qū)。 規(guī)劃概念 開放的底部空間延續(xù)市民廣場的功能。首層架空減少了對城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個廣場和商業(yè)、辦公、住宅有機(jī)結(jié)合。 文化環(huán)境概念 將建筑、車輛，尤其是人的活動等傳統(tǒng)意義的非景觀物資。北為藝術(shù)中心，南為建設(shè)銀行。玻璃幕墻材料選用為半透明低反射幕墻合全透明低反射玻璃幕墻，以材料的透明質(zhì)感來減少建筑的龐大體量帶來的壓迫感，由此獲得與北側(cè)的文化藝術(shù)中心呼應(yīng)，形成和諧的空間關(guān)系。 銀河國際廣場基本情況 銀河國際廣場雄居山西路廣場西南角，湖南路商圈核心位置，總高 170 米，占地面積為 1 萬多平方米，總建筑面積為 10 萬多平方米，地上 42 層，地下 3 層，停車泊位 300 余個，樓裙1 到 8 層引進(jìn)高檔旗艦百貨，塔樓 9 到 42 層為南京定級純寫字樓，為山西路地區(qū)第一高樓。裙樓內(nèi)部設(shè)計了一個中庭，從底層直通到六樓，裙樓頂設(shè)計了一個數(shù)百平方米的主題空中花園。項(xiàng)目位于中國江蘇南京的商貿(mào)中心區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目地下一層與正在建設(shè)的南京地鐵工程的玄武門站直接相連。 裙 樓： 85500M2，超大型復(fù)合式 “Shopping Mall”，含名店世界、世貿(mào)展覽中心； 塔 樓：（ 910 層 10493 M2) 國際會所及酒店配套設(shè)施 南塔樓 :44514M2，國際甲級標(biāo)準(zhǔn)辦公樓（ 1122 層， 23441M2）南京諾富特國際大酒店（四星級， 21073M2） 北 塔樓 :44576M2，全裝修公寓（含躍層公寓和屋頂花園公寓） 地庫 :43212M2，兩層 ,含 625個機(jī)動車位。 A 地塊 為多層建筑，結(jié)合西側(cè)太平北路規(guī)劃中的市民廣場，將地下商業(yè)空間與廣場空間安排了豐富的連接界面。 B 地塊 B 地塊為 10 層的小高層建筑，其中一至三層規(guī)劃為 IT 大商場。 B 地塊小戶型酒店式公寓分三段設(shè)置，中間留下兩端 12 米交通空間兼做公寓空中 綠化平臺。建筑風(fēng)格的處理上以現(xiàn)代開放為主，建筑色彩以明快的白色為基調(diào)，以淺暖色面磚墻面相配，高貴典雅，富有現(xiàn)代氣息。 價 格 2020 年，銷售均價 5800元平方米， 20層以上價格為 6200元平方米，層差價 100元層。容積率 ，總戶數(shù) 550戶。每三層一個共享中庭 價 格 2020 年均價在 6700～ 6800元 /平方米 總 結(jié) 項(xiàng)目以 米挑高小戶型產(chǎn)品面試，良好的項(xiàng)目形象，制作精良的樣板空間，價格較高， 銷售情況良好 長安國際中心基本數(shù)據(jù) 占地 3000 平方米，建筑面積 44000 平方米。 總 結(jié) 項(xiàng)目位于大行宮，交通便利，市政配套服務(wù)完善，項(xiàng)目周邊居住人口密度不高，適合辦公。 本次調(diào)查從以下兩個方面著手：市場上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員，具體內(nèi)容包括： ① 基本情況：包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點(diǎn)。 二、項(xiàng)目調(diào)查方式 由于項(xiàng)目的特殊原因 ，本次消費(fèi)者是以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。 性別比例。 二、 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 公司現(xiàn)在使用的商務(wù)樓為何種性質(zhì) 公司目前的辦公面積 公司對目前的商務(wù)辦公環(huán)境是否滿意 ? 公司認(rèn)為商務(wù)辦公樓需要設(shè)置何種空調(diào)？ 公司近期有改變目前辦公環(huán)境另行購買或租賃嗎？ 如果公司計劃購買或租賃商務(wù)樓，使用面積一般在多大？ 公司能接受的商務(wù)樓價格（元 /平方米）？ 公司能接受的商務(wù)樓總房款？ 1公司能接 受的付款方式 1公司覺得可以接受的商務(wù)樓租金是（單位：元 /平方米 天） 1公司經(jīng)常訂閱的刊物為 1關(guān)于南京新街口地區(qū)商務(wù)樓，您認(rèn)為有特點(diǎn)、印象最深的是哪座商務(wù)樓？ 被調(diào)查者認(rèn)為新街口最有印象的商務(wù)樓有以下幾個，金鷹、商茂、福鑫、華泰，其中 65 人喜歡金鷹， 16認(rèn)為商貿(mào)比較不錯，福鑫有 1 人，華泰有 4 人。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 1：百貨店?duì)顩r分析 新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營規(guī)模均在 1 萬平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。 （ 2）東方商城 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 時尚運(yùn)動城 CK、 ESPRIT、 NIKE、貝納通 5 名品折扣店 4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 杰尼亞、湯尼 威爾、賓度、 ZIPPO 3 少女休閑、運(yùn)動休閑、男士休閑、女士內(nèi)衣 絲妍麗美容院 ELLE、 ESPRIT、 SODA、 GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達(dá)斯、 REEBOK 2 職業(yè)女裝、時尚女裝、女鞋、流行飾品 POZO、寶姿、范怡文、真美詩 1 國際 化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國際品牌專賣店 煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房 SKП、雅詩蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、 HOGO BOSS、哈根達(dá)斯、星巴克 負(fù)一 特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā) 婚紗攝影、柯達(dá)彩擴(kuò) 先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍(lán)與白餐廳、日本料理 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識。 （ 3）南京新百 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、 SONY、松下 5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆 4 男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶 羅蒙、金利來、卡帝樂鱷魚、久牧王 3 女士服裝、女士內(nèi)衣、