【正文】 w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)9 2）物業(yè)整體定位相對(duì)（城區(qū)各板塊）較低 由于城北地區(qū)流動(dòng)人口眾多，以及城北諸多大型廠區(qū)而導(dǎo)致生活居住環(huán)境較差等因素，相對(duì)城區(qū)其他各大板塊而言，城北板塊住宅物業(yè)的市場(chǎng)定位相對(duì)不高，高端定位的樓盤(pán)基本沒(méi)有，城北成為了南京 中低端住宅市場(chǎng)的重點(diǎn)。城北樓盤(pán)除了在戶型設(shè)計(jì)方面相對(duì)較好之外，在其它景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格處理、智能化系統(tǒng)以及物業(yè)管理等等方面都未能有突出 表現(xiàn)。從整體看，目前是城北樓盤(pán)供應(yīng)量最大的時(shí)期，而且隨著南汽地塊與寶善地塊項(xiàng)目的啟動(dòng)，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)迅速放量。從面積方面來(lái)看，三房二廳的面積多數(shù)在 100130 ㎡之間， 140 ㎡以上的舒適型三房比例不高，而 80100㎡所占比例也較高，反映了城北以置業(yè)為主的住宅物業(yè)消費(fèi)特征。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)16 個(gè)案對(duì)比分析表 城北典型在售樓盤(pán)對(duì)比表： 樓盤(pán)名稱 陽(yáng)光嘉園 湖景花園 星河翠庭 楓橋雅筑 北苑之星 雯錦雅苑 墨香山莊 地 址 黑墨營(yíng)路 98號(hào) 中央門(mén)龍?bào)绰? 幕府西路 9號(hào) 棲霞邁化路 玄武網(wǎng)板路 玄武區(qū)經(jīng)五路 黑墨營(yíng)經(jīng)五路 開(kāi)發(fā)商 東恒置業(yè) 市建設(shè)發(fā)展 江蘇科信 棲霞房地產(chǎn) 南京大開(kāi)發(fā) 金銀房地產(chǎn) 玄武城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 售樓電話 85431008 85625108 85692400 85338602 85300566 85366399 85350122 占地面積 150000㎡ 80000㎡ 33000㎡ 28000㎡ 92000㎡ 29800㎡ 130000㎡ 建筑面積 200000㎡ 120000㎡ 60000㎡ 50000㎡ 120000㎡ 60000㎡ 190000㎡ 物業(yè)類(lèi)型 多 /小高 /高層 多 /小高 /高層 多 /小高層 多 /小高層 多 /小高層 小高層 /高層 多 /小高 /高層 總戶數(shù) 1700戶 800戶 622戶 460戶 一期約 260戶 約 500戶 約 1600戶 主力房型 二房 /三房 二房 /三房 /四房 二房 /三房 二房 /三房 / 二房 /三房 /躍 三房 2/3/4房 /躍 主力面積 90/105/116/123 113/123/156 84/105/111/119 83146㎡ 95/119/132/141 103/116/118 95/108/127/150 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 3期 9月 2棟高層未定 04年 5月 小高層 6月底 04年 5月 04年 6月 2期 9月 銷(xiāo)售均價(jià) 5100元 /㎡ 6200元 /㎡ 4450元 /㎡ 4600元 /㎡ 4500元 /㎡ 4515元 /㎡ 4600元 /㎡ 主力總價(jià) 目前 60萬(wàn)元 70— 120萬(wàn)元 4060萬(wàn)元 4070萬(wàn)元 4080萬(wàn)元 4060萬(wàn)元 4080萬(wàn)元 工程進(jìn)度 前期已交付 已經(jīng)封頂 小高層近封頂 近封頂 45層 部分已封頂 部分已封頂 交付時(shí)間 3期 05年 9月 04年年底 05年 10月 ?。?05年 6月 05年 9月 30日 05年 10月 1期年底 銷(xiāo)售狀況 2期 90% 小高層基本售完 多層售完； 多層 90%小 40% 4棟約 70% 已推的約 45% 1期約 40% 物管費(fèi) 1元 /月 /㎡ /月 /㎡ 未定 未定 未定 1元 /月 /㎡ 未定 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)17 第二部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究 本案地塊位于黃家圩 8 號(hào)，原江南光電集團(tuán)所在地，隸屬于下關(guān) 區(qū)，五級(jí)三類(lèi)居住用地，規(guī)劃用地面積 74474，其中可建設(shè)土地面積： 60432 ㎡，規(guī)劃容積率： 。 公交線路有： 30w、 8w、 35w、 22w、 1w、 33w、 28w、 77w、 66w、 13w、 54w、 10w 等。 教育條件 教育配套中，有二所重點(diǎn)小學(xué)，中學(xué)則比較一般。 娛樂(lè)配套 本地塊周邊文化體育場(chǎng)館、設(shè)施較少，各類(lèi)具有一定檔次的茶舍、酒吧、健美、美容、舞廳等設(shè)施比較缺乏。 歷史人文資源 據(jù)說(shuō)，紅山森林公園與幕府山風(fēng)景區(qū)為古代皇家圍場(chǎng)狩獵之地，本案區(qū)域具有一定的歷史文脈傳說(shuō)，黃家圩是含有皇室人脈的尊容之地。 1） 加強(qiáng)智能化設(shè)施： 本案處于下關(guān)區(qū)，火車(chē)站附近，外來(lái)人流較大，人文層次較低，本案社區(qū)的安全性一定成為購(gòu)房人的關(guān)注焦點(diǎn)，因而安全智能化設(shè)施對(duì)本案尤為重要，以高智能化配置了加強(qiáng)購(gòu)房者的本案的安全心理，體現(xiàn)產(chǎn)品“科技性”，同時(shí)能形成本案產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。 形成本案產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)：智能、綠化園林、環(huán)保節(jié)能、人性化 （“綠色空間”的硬件支撐）。 ? 以市場(chǎng)稀有 8層電梯小高層為主的規(guī)劃思想，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)與檔次； ? 為體現(xiàn)景觀資源的均好性，注重宅間綠地的共享性，同時(shí)具有中心景觀帶； ? 建筑以陣列方 式排布，整齊和諧，同時(shí)也富有變化； ? 交通組織與人流動(dòng)線相對(duì)合理，基本滿足了人居生活需要； 建議：多考慮人性化設(shè)置（如減速?gòu)澋?、殘障通道處理、?chē)庫(kù)與入戶距離等）。 本案建筑風(fēng)格定位建議： 現(xiàn)代派風(fēng)格 ： 明快、簡(jiǎn) 潔、亮麗、品質(zhì)感強(qiáng)、富有朝氣，能體現(xiàn)現(xiàn)代生活特征，容易在周邊舊建筑群中脫穎而立，以老城區(qū)新一派建筑形象出現(xiàn)，且容易被市場(chǎng)接受。 智能化技術(shù) 智能化標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)代住宅物業(yè)檔次的衡量指標(biāo)之一，本案物業(yè)的以 3A 級(jí)智能化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置，做到新產(chǎn)品、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的結(jié)合應(yīng)用，在保證物業(yè)均好性的前提下再體現(xiàn)本案的智能化特色，以提高產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 1） 建筑節(jié)能技術(shù)：平屋面保溫層技術(shù)； 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)31 外墻保溫隔熱技術(shù)； 塑鋼窗節(jié)能技術(shù)，雙層中空玻璃（隔音降噪音）； 外飄窗設(shè)計(jì)（避免陽(yáng)光直射戶內(nèi)）； 強(qiáng)化變頻電梯節(jié)能系統(tǒng)； 公共照明采用聲控開(kāi)關(guān)； 新風(fēng)系統(tǒng)（已經(jīng)確定）； 2）設(shè)備成套技術(shù)：安全防盜設(shè)備技術(shù)：通過(guò)綜合布線連同管理中心； 變頻加壓水泵，由中央控 制中心控制； 優(yōu)化型小高層電梯，（采用多層專用電梯）； 3）環(huán)境質(zhì)量保證技術(shù)：水質(zhì)保障技術(shù)； 防噪音技術(shù)； 垃圾處理技術(shù)； 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)32 污水處理系統(tǒng)； 另外：還有防水飾面技術(shù)、汽車(chē)停放成套技術(shù)等等。 屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材。 本案會(huì)所可由兩部分組成，一部分于本案北區(qū) 01 棟架空層，功能有三類(lèi)：運(yùn)動(dòng)類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)、文化類(lèi)；另一部分于南區(qū)，功能為小區(qū)生活性配套。 ２）南區(qū)會(huì)所：生活配套服務(wù)類(lèi)（結(jié)合物業(yè)服務(wù)） ? 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 ； ? 兒童看護(hù)室 ； ? 社區(qū)生活店：如干洗店、美容美發(fā)店等； ? 家政服務(wù)中心 —— 體現(xiàn)細(xì)微人性化服務(wù) 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)35 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)36 物業(yè)服務(wù)建議 人性化的設(shè)計(jì)，人性化的產(chǎn)品，人居生活的以人為本更體現(xiàn)于人性化的物業(yè)服務(wù)。 ? 管理上采 用全 封閉式物業(yè)管理：區(qū)域外來(lái)人口多，人文層次復(fù)雜，以全封閉的物業(yè)管理來(lái)區(qū)個(gè)內(nèi)外差異； ? 24 小時(shí)安保服務(wù)，小區(qū)安全有力保障（采取電子巡更）； ? 公共區(qū)域清潔、公共設(shè)施維修； ? 啟動(dòng)“金基翠城生活服務(wù)中心”； １） 兒童、老人臨時(shí)看護(hù)（兒童看護(hù)室）； ２） 代訂牛奶、報(bào)刊雜志服務(wù)，代收代繳電話、有線電視等費(fèi)用； ３） 代請(qǐng)家教、保姆，家居清潔、車(chē) 輛清洗服務(wù)； ４） 社區(qū)醫(yī)務(wù)室、社區(qū)店； 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)37 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 距離市中心較近，受中央門(mén)商圈影響，地塊價(jià)值高。 2） 金字 塔中層的消費(fèi)群在已購(gòu)房客戶中的比例最大，他們是指收入水平中等，有一定購(gòu)買(mǎi)力的人群； 主要是在國(guó)企的基層干部、技術(shù)尖子，學(xué)校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領(lǐng)，年齡跨度大，這些收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力，有改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向，交通方便的比較舒適的公寓房（多層及小高層）為他們的首選，多數(shù)做按揭貸款，選房理性，以原區(qū)域購(gòu)買(mǎi)意向較大。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)42 年齡層定位 定位依據(jù)： ? 3550 歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來(lái)源，由本案購(gòu)買(mǎi)力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間 ； ? 從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來(lái)看， 3550 歲人群換房的比例最高，住房需求量最大； ? 從目前市場(chǎng)來(lái)看， 8090 ㎡的二房嚴(yán)重供應(yīng)不足，而 30歲以下的無(wú)房青年以及予父母購(gòu)房者對(duì)此的需求很大，因而形成本案年齡重要客群的巨大需求。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)44 職業(yè)特征定位 主力客群：國(guó)營(yíng)廠、企業(yè)中高層人員； 企業(yè)中級(jí)以上職稱技術(shù)人員； 各類(lèi)學(xué)校高級(jí)教師； 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員； 小私營(yíng)企業(yè)主； 個(gè)體生意經(jīng)營(yíng)者； 重要客群：國(guó)營(yíng)廠企業(yè)專業(yè)職員； 企業(yè)退休老干部； 駐寧外地商務(wù)人 群； 比例： 主力 85%、重要 15% 定位依據(jù)： ? 城北各廠區(qū)企業(yè)的各類(lèi)工作人員有著不同的購(gòu)房需求，成為本案各類(lèi)面積、房型的去化對(duì)象。 2） 他們中 許多為二次置業(yè)、首次換房者，對(duì)原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。 5） 居住功能、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度 是他們最為關(guān)心的，智能科技、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)薈萃 項(xiàng)目硬性的賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在 『地塊優(yōu)勢(shì)』 與 『產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)』 兩