【正文】 本案的先天優(yōu)勢（地塊優(yōu)勢）： ◎ 外部景觀資源：紅山森林公園、玄武湖； ◎ 內(nèi)部景觀資源：老廠區(qū)，數(shù)十年原生態(tài)植物； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)47 ◎ 交通條件優(yōu)越：路網(wǎng)組織發(fā)達，公交線路眾多，地鐵沿線物業(yè)； ◎ 生活配套齊全：為老城北生活區(qū)，購物、教育、娛樂等生活資源豐富； ◎ 繁華程度較高：緊靠中央門商圈，距湖南路商圈約 3km，區(qū)位價值高； ◎ 本案占地 7 萬平方米（南京主城區(qū)有如此規(guī)模的不多），具有一定的規(guī)模性，社區(qū)生活氛圍濃厚。 挖掘與剖析項目的核心價值點，提出項目推廣的核心主題概念，是形成項目良好的主題性宣傳氛圍的根本， 能充分提升項目的附加靈魂價值。 3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識不強。 ? 本區(qū)域的個體經(jīng)營者多數(shù)為外地客，他們?yōu)榱俗优蠈W(xué)或安家于南京，會考慮在本案購買新房； ? 經(jīng)常出差流動的駐寧機構(gòu)商務(wù)人士，便于出行會購買本案，辦公居住兼用。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)43 客群區(qū)域來源定位 主力客群：以中央門為中心 1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域； 重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）； 特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、 734廠、南京一建一公司、金橋 /玉橋市場、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 4） 金字塔頂端的消費群較少，他們收入水平高具有極強的購買力； 他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂界藝術(shù)界名人等，他們往往已經(jīng)有比較舒適的居住環(huán)境，購房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購房主要意向，別墅與躍復(fù)式是他們的主要選擇對象，購房非理性成分較高，決策時間短，物業(yè)檔次及開發(fā)商品牌等是他們 購房重要考慮的因素。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)38 劣勢分析 ? 噪音問題： 緊靠火車道與火車站，火車行駛與鳴笛噪音巨大，影響居住生活； ? 人流問題： 緊靠火車站，周邊外地流動人口多，人文結(jié)構(gòu)復(fù)雜、層次低，影響居住安全； ? 周邊建筑： 周邊配套素質(zhì)低下，路況、建筑陣舊，視覺感差、不利于中高檔物業(yè)形像； ? 區(qū)域形象： 下 關(guān)區(qū)給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； 機會分析 ? 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購房需求量巨大 ? 城北市場中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場開發(fā)的先機； ? 地鐵的開通將會提高本案的區(qū)域價值，使交通更為便捷； ? 火車站的改造出新，將大大改善原來較差的形象面貌； 威脅分析 ? 城北發(fā)展得不到好的政策扶持，其他區(qū)域政策導(dǎo)向明顯； ? 城北區(qū)域居住人群，相對收入水平不高，消費力有限； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤對本案產(chǎn)生一定的競爭威脅，宏觀市場環(huán)境的走勢； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)39 第三部分：目標客群定位與分析 市場細分對準確的目標市場定位有著重要意義，住宅市場根據(jù)目標客戶群的特征：主要以 購買力、年齡層、職業(yè)特征、居住區(qū)域 等要素來細分市場。建議本案物業(yè)管理聘請知名的物業(yè)服務(wù)管理公司進行物業(yè)管理，加強管理服務(wù)質(zhì)量， 形成南京真正的高質(zhì)量 人性化服務(wù)社區(qū)。休閑書吧主要功能為閱讀與休息，在書吧內(nèi)建立社區(qū)圖書庫，同時設(shè)置簡單休閑咖啡，為業(yè)主提供安靜 、優(yōu)雅的讀書環(huán)境。 電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 房屋配置建議 門、窗：建 議選用經(jīng)中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證委員會認證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、 防火、隔音、保溫功能。 ? 信息化系統(tǒng) (1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色； (2) 為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座 。戶型的構(gòu)成比例受到目標客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設(shè)計、容積率等因素影響。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)27 2） 建筑設(shè)計 建筑是內(nèi)容與形式的統(tǒng)一體，達到使用和美觀的目的，建筑風(fēng)格對住宅開發(fā)有著重要 意義，對項目起著美觀市場環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn)也非常重要。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)25 規(guī)劃與建筑 1） 規(guī) 劃： 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應(yīng)該是“家居、環(huán)境、 文化、配套、會所”這“五維”空間的高度統(tǒng)一和有機搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開發(fā)商與規(guī)劃設(shè)計者等方面的綜合因素，是一個整體的運籌系統(tǒng)。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)24 3） 特色綠化： 綠化園林是基地天然資源，本案產(chǎn)品設(shè)計充分利用此價值點，在設(shè)計處理上實現(xiàn)空中綠化，與自然綠化立體搭配，營造健康的綠色園林生活環(huán)境。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)22 產(chǎn)品定位重要原則： —— 產(chǎn)品是項目的核心與根本，產(chǎn)品定位是項目操作戰(zhàn)略思想的原點； —— 產(chǎn)品定位要立足于市場，以目標客群需求為第一出發(fā)點； —— 產(chǎn)品定位要能充分挖掘與利用土地價值資源，因地制宜； —— 產(chǎn)品定位要以創(chuàng)新為指導(dǎo)思想，差異化是市場競爭永遠的致命武器； —— 產(chǎn)品定位應(yīng)能符合項目運作的總戰(zhàn)略思 想； —— 產(chǎn)品定位當然還要符合項目的規(guī)劃設(shè)計要點。 ．環(huán)境資源分析 自然資源條件 地塊以南 600 米： 玄武湖公園風(fēng)景區(qū)； 地塊以東 400 米： 紅山森林動物園； 地塊以北 2000 米： 幕府山自然風(fēng)景區(qū)； 地塊以西 3000 米： 獅子山閱江樓、靜海寺自然風(fēng)景區(qū)； 地塊內(nèi)部： 植被資源豐富，綠化面積大于原廠房辦公樓的面積。 小 學(xué)： 小市中心小學(xué)：緊臨項目，學(xué)校正在建設(shè)，為區(qū)重點小學(xué)； 安懷村小學(xué)：安懷村內(nèi)，距本地塊較近，非重點； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)19 建寧小學(xué)： 燕語華庭西側(cè)； 下關(guān)區(qū)第二實驗小學(xué)：為南京市重點小學(xué)。 購物條件： 菜場： 黃家圩菜場、小市集貿(mào)市場、安懷村集貿(mào)市場等。 本案周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，公路、鐵路、地鐵一應(yīng)俱全，黃家圩路南北連接河燕路與龍蟠路，西側(cè)中央北路通向市中心，可在十五分鐘內(nèi)迅速到達中央門商圈、山西路商圈、長江大橋北、南京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及繞城高速公路等 區(qū)域。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)15 客群分析 根據(jù)調(diào)研及城北區(qū)域特征，目前城北購房客群主要由以下幾部分組成： 1) 城北電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 2) 城北地區(qū)各類學(xué)校教職工； 3) 城北地區(qū)買新?lián)Q舊的城區(qū)二次置業(yè)者； 4) 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 5) 在寧首次置業(yè)的年輕人群； 6) 部分江北來寧居住工作人群； 7) 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來看，年齡多數(shù)在 2645 歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當?shù)負Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入未必很高，也有相當比例為老廠企業(yè)一般職工，購房人群中二、三代同堂居住占相當比例，他們比較注重學(xué)區(qū)、周邊配套及交通狀況，并以改善生活質(zhì)量的心態(tài)要求較好的居住環(huán)境。 050000100000150000200000250000欣芝園星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 雯錦雅苑 陽光雅居 北苑之星 四季翠嶺 墨香山莊占地面積建筑面積 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 陽光嘉 園 130000 ㎡ 200000 ㎡ 雯錦雅苑 29800 ㎡ 72100 ㎡ 北苑之星 92000 ㎡ 120000 ㎡ 墨香山莊 190000 ㎡ 陽光雅居 86000 ㎡ 120000 ㎡ 星河翠庭 33000 ㎡ 60000 ㎡ 欣芝園 7000 ㎡ 13000 ㎡ 楓橋雅筑 28000 ㎡ 50000 ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ 200000 ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 剩余面積 陽光嘉園 150000 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 雯錦雅苑 ㎡ 60000 ㎡ 36000 ㎡ 北苑之星 ㎡ ㎡ 100000 ㎡ 墨香 山莊 130000 ㎡ ㎡ 180000 ㎡ 陽光雅居 ㎡ ㎡ 60000 ㎡ 星河翠庭 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 欣芝園 ㎡ ㎡ 0 楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 15000 ㎡ 湖景花園 80000 ㎡ 120000 ㎡ 20000 ㎡ 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)12 價格分析 01000200030004000500060007000湖景花園 星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 陽光雅居 北苑之星 雯錦雅苑 墨香山莊樓盤名稱 均價 陽光嘉園 5100 元 /㎡ 雯錦雅苑 4515 元 /㎡ 北苑之星 4500 元 /㎡ 墨香山莊 4600 元 /㎡ 陽