【正文】 本案的先天優(yōu)勢（地塊優(yōu)勢）： ◎ 外部景觀資源：紅山森林公園、玄武湖； ◎ 內(nèi)部景觀資源：老廠區(qū)，數(shù)十年原生態(tài)植物； 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)47 ◎ 交通條件優(yōu)越：路網(wǎng)組織發(fā)達(dá)，公交線路眾多，地鐵沿線物業(yè)； ◎ 生活配套齊全：為老城北生活區(qū)，購物、教育、娛樂等生活資源豐富； ◎ 繁華程度較高：緊靠中央門商圈，距湖南路商圈約 3km，區(qū)位價(jià)值高； ◎ 本案占地 7 萬平方米（南京主城區(qū)有如此規(guī)模的不多），具有一定的規(guī)模性，社區(qū)生活氛圍濃厚。 挖掘與剖析項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，提出項(xiàng)目推廣的核心主題概念，是形成項(xiàng)目良好的主題性宣傳氛圍的根本， 能充分提升項(xiàng)目的附加靈魂價(jià)值。 3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識(shí)不強(qiáng)。 ? 本區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營者多數(shù)為外地客，他們?yōu)榱俗优蠈W(xué)或安家于南京，會(huì)考慮在本案購買新房； ? 經(jīng)常出差流動(dòng)的駐寧機(jī)構(gòu)商務(wù)人士，便于出行會(huì)購買本案，辦公居住兼用。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)43 客群區(qū)域來源定位 主力客群：以中央門為中心 1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域； 重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）； 特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、 734廠、南京一建一公司、金橋 /玉橋市場、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 4） 金字塔頂端的消費(fèi)群較少，他們收入水平高具有極強(qiáng)的購買力； 他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂界藝術(shù)界名人等，他們往往已經(jīng)有比較舒適的居住環(huán)境，購房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購房主要意向，別墅與躍復(fù)式是他們的主要選擇對(duì)象，購房非理性成分較高，決策時(shí)間短，物業(yè)檔次及開發(fā)商品牌等是他們 購房重要考慮的因素。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)38 劣勢分析 ? 噪音問題： 緊靠火車道與火車站，火車行駛與鳴笛噪音巨大，影響居住生活； ? 人流問題： 緊靠火車站，周邊外地流動(dòng)人口多，人文結(jié)構(gòu)復(fù)雜、層次低，影響居住安全； ? 周邊建筑： 周邊配套素質(zhì)低下，路況、建筑陣舊，視覺感差、不利于中高檔物業(yè)形像； ? 區(qū)域形象： 下 關(guān)區(qū)給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； 機(jī)會(huì)分析 ? 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購房需求量巨大 ? 城北市場中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場開發(fā)的先機(jī)； ? 地鐵的開通將會(huì)提高本案的區(qū)域價(jià)值，使交通更為便捷； ? 火車站的改造出新，將大大改善原來較差的形象面貌； 威脅分析 ? 城北發(fā)展得不到好的政策扶持，其他區(qū)域政策導(dǎo)向明顯； ? 城北區(qū)域居住人群，相對(duì)收入水平不高，消費(fèi)力有限； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤對(duì)本案產(chǎn)生一定的競爭威脅，宏觀市場環(huán)境的走勢； 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)39 第三部分：目標(biāo)客群定位與分析 市場細(xì)分對(duì)準(zhǔn)確的目標(biāo)市場定位有著重要意義，住宅市場根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征：主要以 購買力、年齡層、職業(yè)特征、居住區(qū)域 等要素來細(xì)分市場。建議本案物業(yè)管理聘請知名的物業(yè)服務(wù)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，加強(qiáng)管理服務(wù)質(zhì)量， 形成南京真正的高質(zhì)量 人性化服務(wù)社區(qū)。休閑書吧主要功能為閱讀與休息，在書吧內(nèi)建立社區(qū)圖書庫，同時(shí)設(shè)置簡單休閑咖啡，為業(yè)主提供安靜 、優(yōu)雅的讀書環(huán)境。 電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 房屋配置建議 門、窗：建 議選用經(jīng)中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、 防火、隔音、保溫功能。 ? 信息化系統(tǒng) (1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色； (2) 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對(duì)電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù)據(jù)插座 。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、容積率等因素影響。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)27 2） 建筑設(shè)計(jì) 建筑是內(nèi)容與形式的統(tǒng)一體，達(dá)到使用和美觀的目的，建筑風(fēng)格對(duì)住宅開發(fā)有著重要 意義，對(duì)項(xiàng)目起著美觀市場環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn)也非常重要。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)25 規(guī)劃與建筑 1） 規(guī) 劃： 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應(yīng)該是“家居、環(huán)境、 文化、配套、會(huì)所”這“五維”空間的高度統(tǒng)一和有機(jī)搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開發(fā)商與規(guī)劃設(shè)計(jì)者等方面的綜合因素，是一個(gè)整體的運(yùn)籌系統(tǒng)。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)24 3） 特色綠化： 綠化園林是基地天然資源，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分利用此價(jià)值點(diǎn)，在設(shè)計(jì)處理上實(shí)現(xiàn)空中綠化，與自然綠化立體搭配，營造健康的綠色園林生活環(huán)境。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)22 產(chǎn)品定位重要原則： —— 產(chǎn)品是項(xiàng)目的核心與根本，產(chǎn)品定位是項(xiàng)目操作戰(zhàn)略思想的原點(diǎn)； —— 產(chǎn)品定位要立足于市場，以目標(biāo)客群需求為第一出發(fā)點(diǎn)； —— 產(chǎn)品定位要能充分挖掘與利用土地價(jià)值資源，因地制宜； —— 產(chǎn)品定位要以創(chuàng)新為指導(dǎo)思想，差異化是市場競爭永遠(yuǎn)的致命武器； —— 產(chǎn)品定位應(yīng)能符合項(xiàng)目運(yùn)作的總戰(zhàn)略思 想； —— 產(chǎn)品定位當(dāng)然還要符合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 ．環(huán)境資源分析 自然資源條件 地塊以南 600 米： 玄武湖公園風(fēng)景區(qū)； 地塊以東 400 米： 紅山森林動(dòng)物園； 地塊以北 2000 米： 幕府山自然風(fēng)景區(qū)； 地塊以西 3000 米： 獅子山閱江樓、靜海寺自然風(fēng)景區(qū)； 地塊內(nèi)部： 植被資源豐富，綠化面積大于原廠房辦公樓的面積。 小 學(xué)： 小市中心小學(xué)：緊臨項(xiàng)目，學(xué)校正在建設(shè)，為區(qū)重點(diǎn)小學(xué)； 安懷村小學(xué)：安懷村內(nèi)，距本地塊較近，非重點(diǎn)； 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)19 建寧小學(xué)： 燕語華庭西側(cè)； 下關(guān)區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)：為南京市重點(diǎn)小學(xué)。 購物條件： 菜場： 黃家圩菜場、小市集貿(mào)市場、安懷村集貿(mào)市場等。 本案周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公路、鐵路、地鐵一應(yīng)俱全，黃家圩路南北連接河燕路與龍?bào)绰罚鱾?cè)中央北路通向市中心，可在十五分鐘內(nèi)迅速到達(dá)中央門商圈、山西路商圈、長江大橋北、南京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及繞城高速公路等 區(qū)域。 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)15 客群分析 根據(jù)調(diào)研及城北區(qū)域特征，目前城北購房客群主要由以下幾部分組成： 1) 城北電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 2) 城北地區(qū)各類學(xué)校教職工； 3) 城北地區(qū)買新?lián)Q舊的城區(qū)二次置業(yè)者； 4) 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 5) 在寧首次置業(yè)的年輕人群； 6) 部分江北來寧居住工作人群； 7) 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來看，年齡多數(shù)在 2645 歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當(dāng)?shù)負(fù)Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入未必很高，也有相當(dāng)比例為老廠企業(yè)一般職工，購房人群中二、三代同堂居住占相當(dāng)比例，他們比較注重學(xué)區(qū)、周邊配套及交通狀況，并以改善生活質(zhì)量的心態(tài)要求較好的居住環(huán)境。 050000100000150000200000250000欣芝園星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 雯錦雅苑 陽光雅居 北苑之星 四季翠嶺 墨香山莊占地面積建筑面積 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 陽光嘉 園 130000 ㎡ 200000 ㎡ 雯錦雅苑 29800 ㎡ 72100 ㎡ 北苑之星 92000 ㎡ 120000 ㎡ 墨香山莊 190000 ㎡ 陽光雅居 86000 ㎡ 120000 ㎡ 星河翠庭 33000 ㎡ 60000 ㎡ 欣芝園 7000 ㎡ 13000 ㎡ 楓橋雅筑 28000 ㎡ 50000 ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ 200000 ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 剩余面積 陽光嘉園 150000 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 雯錦雅苑 ㎡ 60000 ㎡ 36000 ㎡ 北苑之星 ㎡ ㎡ 100000 ㎡ 墨香 山莊 130000 ㎡ ㎡ 180000 ㎡ 陽光雅居 ㎡ ㎡ 60000 ㎡ 星河翠庭 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 欣芝園 ㎡ ㎡ 0 楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 15000 ㎡ 湖景花園 80000 ㎡ 120000 ㎡ 20000 ㎡ 系統(tǒng)運(yùn)營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)12 價(jià)格分析 01000200030004000500060007000湖景花園 星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 陽光雅居 北苑之星 雯錦雅苑 墨香山莊樓盤名稱 均價(jià) 陽光嘉園 5100 元 /㎡ 雯錦雅苑 4515 元 /㎡ 北苑之星 4500 元 /㎡ 墨香山莊 4600 元 /㎡ 陽