【正文】 天，單人間 90 元 /天，豪華套房 220 元 /天 一般 來(lái)高淳辦事的商務(wù)人士為主 2F設(shè)有餐廳 酒店房間內(nèi)的軟件飾品配套好 通賢賓館 共 13 間，其中標(biāo)間 6 間，無(wú)衛(wèi)生間雙人 4 間，單人間 3間 標(biāo)間 120 元 /天，無(wú)衛(wèi)生間雙人房 60 元 /天，單人間 90元 /天 較好 本地年輕人為主 周邊配套齊全 服務(wù)好，價(jià)格不貴 寧志賓館 共 14 間，其中地板標(biāo)準(zhǔn)房 5間，地毯標(biāo)準(zhǔn)房 6 間，單間 2間，豪華套房 1 間 地板標(biāo)間 120 元 /天，地毯標(biāo)間 100 元 /天，單間 100 元 /天，豪華套房 180 元 /天 一般 來(lái)高淳辦事的人士為主，本地年輕 人為輔 周邊配套齊全 地毯房間衛(wèi)生狀況不好，服務(wù)態(tài)度一般 老街口賓館 共 16 間，其中標(biāo)間 8 間，帶棋牌室的標(biāo)間 2 間，三人房 2間，單人房 2 間，無(wú)衛(wèi)生間的雙人房 2 間 標(biāo)間 80 元 /天，帶棋牌室的標(biāo)間 120 元 /天，三人房 100元 /天，單人房 80 元 /天，無(wú)衛(wèi)生間的雙人房 60 元 /天 較好 本地年輕人為主，外地人為輔 2F設(shè)有婚紗攝影，周邊配套齊全 服務(wù)態(tài)度好，房間寬敞 榮華樓 共 12 間，其中標(biāo)間 8 間，豪華套房 3 間，單人間 1 間 標(biāo)間 160 元 /天，豪華套房280 元 /天，單間 288 元 /天 較差 以來(lái)酒店消費(fèi)的需要休息人士為 主 15F 為餐廳 為酒店的輔助設(shè)施，價(jià)格較高 電力賓館 共 120 間 樓層不同價(jià)格有異 ,標(biāo)間為150元 /天 140元 /天 120元 /天 ,套房為 350元 /天 豪華套房 400 元 /天 單人房 150 元 /天 較好 以來(lái)高淳辦事的商務(wù)人士和旅游人士為主 設(shè)有大型宴會(huì)廳，多媒體會(huì)議中心，現(xiàn)代歌舞廳、健身房、美容美發(fā)、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿 高淳地區(qū)唯一的一家三星涉外賓館 ,環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷 由上表可以看出 ,目前高淳酒店住宿業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好 ,并且有著上升的空間 .一般賓館客房數(shù)為 10 間 149 間 ,其中多為 15 間 30 間 ,其中以標(biāo)間為 主 ,約占總房數(shù)的 65%左右 ,價(jià)格集中在 80150 元 /天 ,而消費(fèi)客群以來(lái)高淳辦事的商務(wù)人士為主 ,本地政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)以及好棋牌的年輕人為輔 ,且偏向于服務(wù)態(tài)度好、設(shè)施齊全、價(jià)格適中的賓館 . 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 在售商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 （ 1）商業(yè)板塊 （ 2）板塊市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述 （ 3）市場(chǎng)供應(yīng)體量分析 （ 4）、 各商業(yè)類型分析（沿街底層商業(yè)店鋪、主題式商業(yè)街、社區(qū)式商業(yè)街、區(qū)域型商業(yè)中心、公共式 SHOPPING MALL、大型主題 MALL） 中山步行街商業(yè)廣場(chǎng)、華天商業(yè)廣場(chǎng) 2 個(gè)項(xiàng) （ 5）、規(guī)模及規(guī)劃分析 高淳在售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 中山步行街商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目總建 萬(wàn)㎡ ,其中營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目整體共計(jì) 13 棟 ,其中商業(yè)項(xiàng)目為 11 棟 ,住宅項(xiàng)目為 2 棟多層住宅分別為 5F、 6F。 商業(yè)相關(guān)配套： 項(xiàng)目一期現(xiàn)為休閑，運(yùn)動(dòng)，餐飲為主的商業(yè)步行街。 華天商業(yè)廣場(chǎng) 打造高淳大型娛樂休閑購(gòu)物廣場(chǎng) （ 9）、單位規(guī)劃面積設(shè)定及配比情況 高淳在售商業(yè)樓盤面積設(shè)定配比表 案名 面積設(shè)定配比分析 中山步行街商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目整體共計(jì) 13 棟 ,其中商業(yè)項(xiàng)目為 11 棟 ,，已開發(fā) 01 棟 04 棟，目前已售完交付。 一期 2020 年 2 月份開盤，一、二兩層整售，均價(jià) 7500 元 /㎡，三層、四層均價(jià) 1550 元 /㎡ 二期 05 棟目前售價(jià)為 一、二兩層整售，均價(jià) 7000 元 /㎡，三層均價(jià) 2200 元 /㎡ 租價(jià)： 臨通賢街的門面： 1000 元 /㎡ /年 內(nèi)鋪位置較好的門面： 800 元 /㎡ /年 內(nèi)鋪一般的門面： 600 元 /㎡ /年 華天商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目未開盤銷售， 共規(guī)劃 157 套商鋪 ,有 8 棟 售價(jià)： 01 棟一、二兩層整售，均價(jià) 7950 元 /㎡，三層均價(jià) 2350 元 /㎡，四層均價(jià) 1950 元 /㎡ 0205 棟一層 均價(jià)為 5180 元 /㎡ 06 棟 08 棟底商 均價(jià)為 5000 元 /㎡ 高淳在售商業(yè)價(jià)格曲線圖 ( 單位 : 元 / 平方米 )7950235019505180 50007500 7600700016004780 495052700100020003000400050006000700080009000華天商業(yè)廣場(chǎng)01棟1F+2 F華天商業(yè)廣場(chǎng)01棟 3F華天商業(yè)廣場(chǎng)01棟 4F華天商業(yè)廣場(chǎng)02棟05棟1F華天商業(yè)廣場(chǎng)06棟08棟底商中山步行街01棟 02棟1F+2 F中山步行街03棟 04棟1F+2 F中山步行街05棟1F+2 F中山步行街01棟05棟 3F 4F丹鳳雅苑底商 華地嘉園底商 錦繡華庭底商 由上圖可以看出 ,目前高淳商業(yè)廣場(chǎng) 1F 的價(jià)格為 7500 元 /㎡左右 ,且都為 1F+2F一起銷售， 3F以上的價(jià)格在 15002350元 /㎡；住宅的底商價(jià)格在 5000 元 /㎡較為大眾接受。 高淳在售住宅去化存量柱狀圖( 單位:萬(wàn) 平方米 ) 02051015202530丹鳳雅苑 華地嘉園 江山嘉園 錦繡華庭 圣地華府 星河灣 總計(jì)體量 存量 去化量 （ 3）、規(guī)模及規(guī)劃分析 在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 丹鳳雅苑 項(xiàng)目占地 萬(wàn)㎡ 總建 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目共規(guī)劃 110 棟，其中無(wú) 4 號(hào)樓，共計(jì) 170 戶，其中有 6 戶聯(lián)體別墅 華地嘉園 項(xiàng)目 占地 23960㎡ 總建 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目分四期開發(fā)，共 12 幢，一期為 14 幢，共計(jì) 94 戶，二期 6 幢，三期 8 號(hào)樓，四期 12 號(hào)樓，共計(jì) 224 戶。 （ 4）、項(xiàng)目配套分析 高淳在售住宅樓盤配套統(tǒng)計(jì)表 案名 配 套 丹鳳雅苑 小區(qū)配有營(yíng)業(yè)用房 5000 ㎡，車庫(kù)，自行車位，物業(yè)公司 華地嘉園 小區(qū)配有 5810 ㎡的商業(yè)用房，物業(yè)管理用房 江山嘉園 配有 7000 多㎡的中心休閑廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，物業(yè)管理公司，設(shè)智能化安防 錦繡華庭 物業(yè)用房，門面房，智能安防，自行車位（露天，半地下） 圣地華府 小區(qū)設(shè)七大智能化安防（ ； ； 對(duì)講系統(tǒng)； ； ； IC 卡管理系統(tǒng)； ），人工湖 星河灣 小區(qū)設(shè)置為花園式商住區(qū)，設(shè)有中心景觀花園，物業(yè)管理用房，停車庫(kù)及門面房 （ 5）戶型設(shè)定和配比情況 高淳在售住宅樓盤戶型設(shè)定和配比表 案名 戶型設(shè)定和配比 丹鳳雅苑 項(xiàng)目共計(jì) 176 戶 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 103 ㎡ 56 戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 122134140 ㎡ 114 戶 聯(lián)排 440 ㎡ 6 戶 華地嘉園 項(xiàng)目共計(jì) 224 戶 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡ 97 戶 三房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡ 112 戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ 10 戶 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 163 ㎡ 5 戶 江山嘉園 項(xiàng)目共計(jì) 376 戶 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡ 82 戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 140160 ㎡ 210 戶 四房三廳三衛(wèi)（躍層別墅） 200216241 ㎡ 84 戶 錦繡華庭 項(xiàng)目共計(jì) 142 戶 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡ 28 戶 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 118126 ㎡ 70 戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ 44 戶 圣地華府 項(xiàng)目共計(jì) 101 戶 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 181 ㎡ 20 戶 四房三廳三衛(wèi) 218257 ㎡ 60 戶 五房三廳三衛(wèi) 240 ㎡ 21 戶 星河灣 項(xiàng)目共計(jì) 406 戶 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ㎡ 80 戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ 240 戶 躍層 ㎡ 86 戶 各戶數(shù)占總戶數(shù)的百分比 ( 總戶數(shù) :1425 戶 )%%%%%%%%兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房三廳三衛(wèi) 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 躍層 由上圖可知，目前高淳住宅市場(chǎng)對(duì)三室兩廳兩衛(wèi)面積在 110140㎡的需求較多、已近半數(shù)，其次為兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積在 80105㎡，其他戶型需求量較低。 購(gòu)買目的：以自住為主，保值和投資可為輔 錦繡華庭 本地居民為主，職業(yè)多以公務(wù)員，國(guó)稅局，學(xué)校，銀行，私營(yíng)業(yè)主為主。 由 高淳老街的管理公司 柯達(dá)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保投資環(huán)境。 華天房地產(chǎn)開發(fā)公司在高淳開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目 ,并贏得了高淳人民的好感 ,深得人心 . 項(xiàng)目雖然經(jīng)營(yíng)定位為打造高淳大型娛樂休閑購(gòu)物廣場(chǎng) ,但目前經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)確 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃 ,給人以喊口號(hào)的感覺 . 商鋪的投資客較多，多以贏取利潤(rùn)為最終目的 ,業(yè)態(tài)分布將比較雜亂 ,不利于廣場(chǎng)的良好發(fā)展 . 圣地華府 高淳唯一的純別墅項(xiàng)目，配有較好的智能化安防 南京市唯一國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) 作為純別墅項(xiàng)目密度較大 項(xiàng)目相對(duì)周邊項(xiàng)目，二期價(jià)格較高 ,客群有一定的影響 星河灣 靠自然風(fēng)景區(qū)固城湖邊，較吸引客戶 距縣中心 10 分鐘路程 ,交通方便 現(xiàn)項(xiàng)目周邊無(wú)生活配套設(shè)施，生活 不便； 公交縣區(qū)內(nèi)只有 1w、 2w，出行以馬自達(dá)為主，交通不便 江山嘉園 現(xiàn)為高淳 首席花園洋房 周邊學(xué)校相對(duì)較多，氛圍好 躍層送 30 ㎡大陽(yáng)臺(tái) 容積率較別的項(xiàng)目高，密度大 項(xiàng)目離縣中心較遠(yuǎn) ,交通不便利