【導讀】第一部分市場研展篇···············································1. 、2020年上半年南京市各片區(qū)需求比例變化圖·····················································································································2. 、2020年二季度南京市個片區(qū)成交土地統(tǒng)計表·····················································································································3. 、2020年各片區(qū)新建商品房價格分析···········································&#1

　　

【正文】 樓盤價格分析表 案名 價格分析 中山步行街商業(yè)廣場 售價：項目一期 0104 棟已全部售完，二期為 05 棟 12 棟，目前在銷售的為 05 棟，在規(guī)劃建設中。 一期 2020 年 2 月份開盤，一、二兩層整售，均價 7500 元 /㎡，三層、四層均價 1550 元 /㎡ 二期 05 棟目前售價為 一、二兩層整售，均價 7000 元 /㎡，三層均價 2200 元 /㎡ 租價： 臨通賢街的門面： 1000 元 /㎡ /年 內鋪位置較好的門面： 800 元 /㎡ /年 內鋪一般的門面： 600 元 /㎡ /年 華天商業(yè)廣場 項目未開盤銷售， 共規(guī)劃 157 套商鋪 ,有 8 棟 售價： 01 棟一、二兩層整售，均價 7950 元 /㎡，三層均價 2350 元 /㎡，四層均價 1950 元 /㎡ 0205 棟一層 均價為 5180 元 /㎡ 06 棟 08 棟底商 均價為 5000 元 /㎡ 高淳在售商業(yè)價格曲線圖 ( 單位 : 元 / 平方米 )7950235019505180 50007500 7600700016004780 495052700100020003000400050006000700080009000華天商業(yè)廣場01棟1F+2 F華天商業(yè)廣場01棟 3F華天商業(yè)廣場01棟 4F華天商業(yè)廣場02棟05棟1F華天商業(yè)廣場06棟08棟底商中山步行街01棟 02棟1F+2 F中山步行街03棟 04棟1F+2 F中山步行街05棟1F+2 F中山步行街01棟05棟 3F 4F丹鳳雅苑底商 華地嘉園底商 錦繡華庭底商 由上圖可以看出 ,目前高淳商業(yè)廣場 1F 的價格為 7500 元 /㎡左右 ,且都為 1F+2F一起銷售， 3F以上的價格在 15002350元 /㎡；住宅的底商價格在 5000 元 /㎡較為大眾接受。 （ 11）、銷售及招商情況分析 高淳在售商業(yè)樓盤銷售及招商情況分析表 案名 銷售招商分析 中山步行街商業(yè)廣場 銷售： 項目整體共計 13 棟 ,其中商業(yè)項目為 11 棟 ,，已開發(fā) 01 棟 04 棟，目前已售完交付?，F(xiàn)在正在銷售的為 05 棟，目前銷售率在 60%左右 招商： 項目統(tǒng)一銷售 ，無招商形式 華天商業(yè)廣場 銷售： 項目共規(guī)劃 157 套商鋪 ,有 8 棟 ,04 年 3 月開始預定 ,目前已銷售的為已交首付款 目前已售出 61 套 ,整體銷售率為 39% 01 棟 規(guī)劃 30 套 ,已售出 23 套 ； 02 棟 規(guī)劃 15 套 ,已售出 5 套 03 棟 規(guī)劃 24 套 ,已售出 10 套 ； 04 棟 規(guī)劃 18 套 ,已售出 2 套 05 棟 規(guī)劃 28 套 ,已售出 4 套 ； 06 棟底商 規(guī)劃 10 套 ,已售出 2 套 07 棟底商 規(guī)劃 15 套 ,已售出 4 套 ； 08 棟底商 規(guī)劃 17 套 ,已售出 11 套 招商： 項目統(tǒng) 一銷售，無招商形式 （ 12）、客群分析 高淳在售商業(yè)樓盤客群分析表 案名 客群分析 中山步行街商業(yè)廣場 購買： 以本地客源為主，少量浙江、上海等地，多以投資為主 ,年齡層次集中在 3045 歲 職業(yè)構成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。 華天商業(yè)廣場 以本地客源為主，少量外地客源以浙江、上海等地為主，多以投資為主 ,年齡層集中在 3040 之間 . （ 13）營銷手段及動態(tài) （ 14）市場表現(xiàn)綜述 （ 15）板塊未來走勢分析 在售住宅項目競爭市場分析 （ 1）、住宅市場現(xiàn)狀綜述 （ 2）、市場供應體量分析 目前高淳住宅市場總的體量約為 27 萬㎡ ,其中江山嘉園和星河灣占了半數(shù)以上 ,從市場的去化量可以看出，住宅市場的需求量還是很大的 ,丹鳳雅苑雖然沒有開盤 ,但目前預定率已達 80%,市場反映度良好。 高淳在售住宅去化存量柱狀圖( 單位:萬 平方米 ) 02051015202530丹鳳雅苑 華地嘉園 江山嘉園 錦繡華庭 圣地華府 星河灣 總計體量 存量 去化量 （ 3）、規(guī)模及規(guī)劃分析 在售項目競爭個案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 丹鳳雅苑 項目占地 萬㎡ 總建 萬㎡ 項目共規(guī)劃 110 棟，其中無 4 號樓，共計 170 戶，其中有 6 戶聯(lián)體別墅 華地嘉園 項目 占地 23960㎡ 總建 萬㎡ 項目分四期開發(fā)，共 12 幢，一期為 14 幢，共計 94 戶，二期 6 幢，三期 8 號樓，四期 12 號樓，共計 224 戶。 江山嘉園 項目占地 萬㎡，總建筑面積 萬㎡ 項目共 16 幢 5 層住宅， 1 層為商業(yè)用房層高 ，寬 7m,進深 13m ,56 層為躍層送空中花園，共計 376 戶，住宅層高 ，磚混結構，外墻為涂料 錦繡華庭 項目總建 萬，總建筑面積 萬㎡ 項目共規(guī)劃 6 幢住宅，其中 15 幢為 5 層帶閣樓住宅， 6 幢為 5 層無閣樓，層高，面積在 ㎡，門面房約 32 間，面積在 50120 ㎡ ,層高 ，開間 圣地華府 項目占地 4 萬㎡，總建筑面積 13700㎡ 項目共分三期開發(fā)，共 64 幢， 101 套，其中 32 幢獨立別墅， 1 幢三聯(lián)排別墅， 1幢四聯(lián)排別墅，其余為雙拼別墅。一期 17 幢 33 套（ 8 月底交付），二期 21 幢 31套，部分封頂，部分樁基 星河灣 項目占地 56099萬㎡，總建筑面積73000 ㎡ 項目共規(guī)劃 19 棟五層商住多層，沿街 2 層為門面房，頂層為住宅五層躍層，分兩期銷售，一期占地 27100 ㎡，共 212 套，二期占地 28999 ㎡，共 194 套，磚混結構。規(guī)劃門面房約 69 間。 （ 4）、項目配套分析 高淳在售住宅樓盤配套統(tǒng)計表 案名 配 套 丹鳳雅苑 小區(qū)配有營業(yè)用房 5000 ㎡，車庫，自行車位，物業(yè)公司 華地嘉園 小區(qū)配有 5810 ㎡的商業(yè)用房，物業(yè)管理用房 江山嘉園 配有 7000 多㎡的中心休閑廣場，網球場，物業(yè)管理公司，設智能化安防 錦繡華庭 物業(yè)用房，門面房，智能安防，自行車位（露天，半地下） 圣地華府 小區(qū)設七大智能化安防（ ； ； 對講系統(tǒng)； ； ； IC 卡管理系統(tǒng)； ），人工湖 星河灣 小區(qū)設置為花園式商住區(qū)，設有中心景觀花園，物業(yè)管理用房，停車庫及門面房 （ 5）戶型設定和配比情況 高淳在售住宅樓盤戶型設定和配比表 案名 戶型設定和配比 丹鳳雅苑 項目共計 176 戶 兩房兩廳一衛(wèi) 103 ㎡ 56 戶 三房兩廳兩衛(wèi) 122134140 ㎡ 114 戶 聯(lián)排 440 ㎡ 6 戶 華地嘉園 項目共計 224 戶 兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 97 戶 三房兩廳一衛(wèi) ㎡ 112 戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 10 戶 四房兩廳兩衛(wèi) 163 ㎡ 5 戶 江山嘉園 項目共計 376 戶 兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 82 戶 三房兩廳兩衛(wèi) 140160 ㎡ 210 戶 四房三廳三衛(wèi)（躍層別墅） 200216241 ㎡ 84 戶 錦繡華庭 項目共計 142 戶 兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 28 戶 三房兩廳一衛(wèi) 118126 ㎡ 70 戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 44 戶 圣地華府 項目共計 101 戶 四房兩廳三衛(wèi) 181 ㎡ 20 戶 四房三廳三衛(wèi) 218257 ㎡ 60 戶 五房三廳三衛(wèi) 240 ㎡ 21 戶 星河灣 項目共計 406 戶 兩房兩廳一衛(wèi) ㎡ 80 戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ 240 戶 躍層 ㎡ 86 戶 各戶數(shù)占總戶數(shù)的百分比 ( 總戶數(shù) :1425 戶 )%%%%%%%%兩房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 四房三廳三衛(wèi) 四房兩廳三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 躍層 由上圖可知，目前高淳住宅市場對三室兩廳兩衛(wèi)面積在 110140㎡的需求較多、已近半數(shù)，其次為兩房兩廳一衛(wèi)面積在 80105㎡，其他戶型需求量較低。 （ 6）、價格分析 高淳在售住宅樓盤價格分析表 案名 價格分析 丹鳳雅苑 起價 2280 元 /㎡，均價 2350 元 /㎡，最高價 2560 元 /㎡，層差 100 元 /㎡，東西無差價，三層為最高價 華地嘉園 一期起價 1700 元 /㎡，最高價 2450 元 /㎡，均價 2200 元 /㎡，二期屬預訂階 段，三期，四期價格未定（四期待漲價開盤） 江山嘉園 目前均價： 2350 元 /㎡，起價 1900 元 /㎡，最高價 2600 元 /㎡，層差 100 元 /㎡，東西差價 50 元 /㎡，三樓為最高價 歷史價格： 均價 2000 元 /㎡， 均價 2100 元 /㎡， 均價 2200 元 /㎡， 均價 2350 元 /㎡ 錦繡華庭 起價 2060 元 /㎡，最高價 2490 元 /㎡，均價 2300 元 /㎡，層差 120 元 /㎡，東西差價 50 元 /㎡，門面房按沿街地段劃分為 4900 元 /㎡ ,5300 元 /㎡ ,5600 元 /㎡ 圣地華府 一期 4550 萬 /套，二期 100 萬左右 /套 星河灣 目前均價： 2300 元 /㎡，起價 1900 元 /㎡，最高價 2400 元 /㎡，其中 4 樓價格最高。小區(qū)內部住宅 1 層為儲藏室，價格為 1200 元 /㎡ 歷史價格： 開盤 16001900 元 /㎡ 高淳在售住宅價格曲線圖 (單位 :元/平方 米)1900220023502300290023002280270020601900170023502580245026002490315024000500100015002000250030003500丹鳳雅苑 華地嘉園 江山嘉園 錦繡華庭 圣地華府 星河灣起價 均價 最高價 由上圖可以看出，目前高淳的住宅項目均價在 2350元 /㎡左右較為客戶所接受，最高價不超過 2800元 /㎡ （ 7）客群分析 高淳在售住宅樓盤客群分析表 案名 客群分析 丹鳳雅苑 本地人為主，職業(yè)多以公務員，國 稅局，學校，銀行，私營業(yè)主為主。 購買目的：以自住和保值為主，少量投資客 華地嘉園 本地居民為主，個體，鄉(xiāng)里農民，拆遷戶 購買目的：絕大多數(shù)用以自住 江山嘉園 以本地客戶為主，部分個體，教師，機關干部，醫(yī)院工作人員，年齡在 3550 歲之間。 購買目的：以自住為主，保值和投資可為輔 錦繡華庭 本地居民為主，職業(yè)多以公務員，國稅局，學校，銀行，私營業(yè)主為主。 購買目的：以自住為主， 圣地華府 本地政府官員，個體以建筑，運輸，水產經營為主的，部分南京私營業(yè)主 購買目的：投資和自住并重 星河灣 以本地客 戶為主，部分個體拆遷戶，鄉(xiāng)里居民及浙江溧水一帶購買者，職業(yè)多為運輸，建筑，個體辦廠人員及老人 購買目的：投資和自住并重 由上表可以看出，目前高淳的消費心理還是保守，以自身需求為主要目的，投資觀念尚未形成。 主要競爭對手分析（明星樓盤） 在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析 樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢 中山步行街商業(yè)廣場 項目位于最繁華的通賢街上，緊鄰人民商場、供銷商廈、高淳老街等老牌商業(yè)，地理位置優(yōu)越。 業(yè)主可擁有商鋪完全產權，投資比較穩(wěn)妥，且產權可自由轉讓，獲利機會大。 由 高淳老街的管理公司 柯達物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，確保投資環(huán)境。 項目沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較為雜亂。 商鋪的業(yè)主都以投資為目的，業(yè)態(tài)分布以及以后的產權歸屬將更加復雜，不利于步行街的良好發(fā)展。 華天商業(yè)廣場 項目周邊的商業(yè)氣氛較濃緊鄰高淳商貿城 ,商業(yè)配套也比較齊全 . 業(yè)主可擁有商鋪完全產權，投資比較穩(wěn)妥，且產權可自由轉讓，獲利機會大。 華天房地產開發(fā)公司在高淳開發(fā)好幾個項目 ,并贏得了高淳人民的好感 ,深得人心 . 項目雖然經營定位為打造高淳大型娛樂休閑購物廣場 ,但目前經營的業(yè)態(tài)確 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃 ,給人以喊口號的感覺 . 商鋪的投資客較多，多以贏取利潤為最終目的 ,業(yè)態(tài)分布將比較雜亂 ,不利于廣場的良好發(fā)展 . 圣地華府 高淳唯一的純別墅項目，配有較好的智能化安防 南京市唯一國家級生態(tài)示范區(qū) 作為純別墅項目密度較大 項目相對周邊項目，二期價格較高 ,客群有一定的影響 星河灣 靠自然風景區(qū)固城湖邊，較吸引客戶 距縣中心 10 分鐘路程 ,交通方便 現(xiàn)項目周邊無生活配套設施，生活 不便； 公交縣區(qū)內只有 1w、 2w，出行以馬自達為主，交通不便 江山嘉園 現(xiàn)為高淳 首席花園洋房 周邊學校相對較多，氛圍好 躍層送 30 ㎡大陽臺 容積率較別的項目高，密度大 項目離縣中心較遠 ,交通不便利