【導(dǎo)讀】承蒙貴司信任，給予我司為“廣廈鄧府巷項目”提供服務(wù)的機(jī)會?；谖宜緦椖康睦斫夂蛯δ暇┓康禺a(chǎn)市。場的分析，結(jié)合我司多年市場調(diào)研之經(jīng)驗、操作營銷樓盤之優(yōu)勢，現(xiàn)提交本項目市調(diào)分析報告。在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對我司的工作提供的大力支持。南京商業(yè)情況、客戶走訪、項目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見，還請貴司多提寶貴意見。本著對發(fā)展商高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，在調(diào)研報告敘述中略有用詞尖銳之處，還望理解。我們深信，憑借貴司雄。領(lǐng)南京房地產(chǎn)市場而且在開發(fā)經(jīng)營上取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本次對南京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的實態(tài)調(diào)研，主要從南京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，南京市區(qū)，重點了解新街口片區(qū)。20余家，不同形態(tài)的潛在客戶近300余人。展的大學(xué)生等等一些條件和機(jī)會，導(dǎo)致城市發(fā)展進(jìn)度加快，帶來了目前南京房地產(chǎn)市場迅速良好的發(fā)展。地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。

　　

【正文】 因 ，本次消費(fèi)者是以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。采用 “針對樣本細(xì)致走訪 ”，主要針對高端住宅客戶和目前新街口寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查。 第二節(jié) 高端住宅消費(fèi)群體調(diào)查分析 一、消費(fèi)者基礎(chǔ)資料 受訪者人數(shù)。 40 人（這些人家產(chǎn)都在 400 萬以上，近一年有購買城中高端物業(yè)的明確要求）。 性別比例。 男性 女性 人數(shù) 28 人 12 人 比例 70% 30% 年齡比例 3035 歲 3540 歲 4050 歲 人數(shù) 12 人 16 人 12 人 比例 30% 40% 30% 從事行業(yè) 外貿(mào) 銀行 建筑 會計師 機(jī)關(guān) 家 具 律師 裝飾 醫(yī)藥 IT 大學(xué)教師 外企 電信 8 4 2 2 6 2 2 4 2 2 2 2 2 職位 中層 高層 人數(shù) 22 人 18 人 比例 55% 45% 家庭結(jié)構(gòu) 2 口之家 3 口之家 4 口之家 5 口之家 人數(shù) 10 22 6 2 比例 25% 55% 15% 5% 二、對高端住宅的需求分析 1．期望購買的房屋面積（面積：平方米） 85100 100120 120140 140160 160180 180200 人數(shù) 2 人 10 人 6 人 4 人 10 人 4 比例 5％ 25％ 15％ 20％ 25% 10% 2．以上面積內(nèi)期望的套型 兩房兩廳 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 五房兩衛(wèi)以上 人數(shù) 2 人 10 12 12 人 4 人 比例 5% 25% 30% 30% 10% 3．各功能分區(qū)套內(nèi)面積需求 客廳（平米） 4145 3640 3035 2529 沒概念 8 人 8 人 16 人 4 人 4 人 主臥（平米） 3035 2125 1620 1015 沒概念 4 人 16 人 14 人 2 人 4 人 書房（平米） 2016 1215 810 57 沒概念 2 人 16 人 10 人 8 人 4 人 廚房 1618 1315 1012 89 沒概念 2 人 8 人 14 人 8 人 8 人 主衛(wèi) 1518 1114 810 67 沒概念 2 6 16 8 8 人 次衛(wèi) 1113 810 68 45 沒概念 0 人 2 人 16 人 14 人 8 人 4．在想購買的面積中，最需要的輔助功能區(qū) 入戶花園 儲藏間 步入式衣帽間 保姆間 玄關(guān) 人數(shù) 12 12 10 4 2 比例 30% 30% 25% 10% 5% 5．喜歡客廳的朝向 朝南 朝景觀 視野開闊 無所謂 人數(shù) 8 12 16 2 比例 20% 30% 40% 5% 6．喜歡建筑外立面的顏色 明快活潑 穩(wěn)重典雅 無所謂 人數(shù) 2 34 4 比例 5% 85% 10% 7．有無地下層儲藏間的需求？需求的面積？ 需要 不需要 需要面積 人數(shù) 12 28 1520 平米 比例 30% 70% 8．車位需求？ 1 個 2 個 不需要 人數(shù) 14 人 26 人 0 比例 30% 65% 0 9．了解房地產(chǎn)的信息渠道 先后排序循序： 報紙、他人介紹、網(wǎng)絡(luò)、展會、戶外、電視、電臺 10．常看的報紙 先后排序循序： 揚(yáng)子晚報、金陵晚報、現(xiàn)代快 報、南京晨報、南京日報 11．經(jīng)常搜尋房源的網(wǎng)站 房管局 365 網(wǎng) 我愛我家 不上網(wǎng) 人數(shù) 12 2 26 比例 30% 5% 65% 12．電視節(jié)目偏好 30%受訪者不看電視；看電視的人，主要看市臺新聞、省臺《零距離》以及央視的新聞、經(jīng)濟(jì)及體育類節(jié)目 13．寫字樓電梯視頻廣告的關(guān)注程度 會關(guān)注 不會關(guān)注 人數(shù) 28 12 比例 70% 30% 14．沒有陽臺的接受程度？原因？ 能接受 不能接受 不接受的原因 人數(shù) 20 20 無法進(jìn)行以下行為：曬衣服，呼吸新鮮空氣，曬太陽，拓展空間 比例 50% 50% 15．對可租賃式（可分可合）物業(yè)戶型的興趣 會考慮 不會考慮 人數(shù) 6 34 比例 15% 85% 16．對精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標(biāo)準(zhǔn)喜歡的裝修風(fēng)格 排斥 不排斥 排斥的原因 人數(shù) 8 32 同質(zhì)化 比例 20% 80% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 8001000 元 /平方米 11001200 元 /平方米 12001400 元 /平方米 15001600 元 /平方米 人數(shù) 10 8 4 10 比例 31% 25% 10% 31% 裝修風(fēng)格 現(xiàn)代（中式） 古典（中式） 歐式 中外結(jié)合 人數(shù) 14 2 8 8 比例 44% 6% 25% 25% 17．愿意為新物業(yè)支付的總價？測算后的單價？ 80100 萬 100120萬 120150 萬 150200 萬 200 萬以上 人數(shù) 10 14 12 4 0 比例 25% 35% 30% 10% 0 7000 以下 70007500 76008000 80008500 85009000 900010000 人數(shù) 8 14 8 2 4 4 比例 20% 35% 20% 5% 10% 10% 18．影響購房決策的因素？ 先后排序循序： 開發(fā)商品牌、地段、價格 、戶型、交通、配套、景觀、學(xué)區(qū) 19．在長江路附近購房的誘導(dǎo)因素？ 先后排序循序： 現(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價格、學(xué)區(qū)、居住群體 20．對現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？ 滿意 不滿意 不滿意原因 人數(shù) 20 20 環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒有車位、交通不便 比例 50% 50% 第三節(jié) 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 一、 調(diào)查說明 本次商務(wù)樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務(wù)樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、 等等。本次調(diào)查人群是辦公樓內(nèi)企業(yè)高層員工或老板。本次調(diào)查共發(fā)放問卷 110 份，其中有效問卷為 100份。 二、 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析 公司現(xiàn)在使用的商務(wù)樓為何種性質(zhì) 公司目前的辦公面積 公司對目前的商務(wù)辦公環(huán)境是否滿意 ? 公司認(rèn)為商務(wù)辦公樓需要設(shè)置何種空調(diào)？ 公司近期有改變目前辦公環(huán)境另行購買或租賃嗎？ 如果公司計劃購買或租賃商務(wù)樓，使用面積一般在多大？ 公司能接受的商務(wù)樓價格（元 /平方米）？ 公司能接受的商務(wù)樓總房款？ 1公司能接 受的付款方式 1公司覺得可以接受的商務(wù)樓租金是（單位：元 /平方米 天） 1公司經(jīng)常訂閱的刊物為 1關(guān)于南京新街口地區(qū)商務(wù)樓，您認(rèn)為有特點、印象最深的是哪座商務(wù)樓？ 被調(diào)查者認(rèn)為新街口最有印象的商務(wù)樓有以下幾個，金鷹、商茂、福鑫、華泰，其中 65 人喜歡金鷹， 16認(rèn)為商貿(mào)比較不錯，福鑫有 1 人，華泰有 4 人。 第五章 南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告 第一節(jié) 前 言 一、 調(diào)研目的 1. 掌握新街口區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成； 2. 熟悉新街口周邊商業(yè)布局區(qū)域特征； 3. 研析新街 口周邊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式； 4. 提供新街口區(qū)域商業(yè)分析及對策研究、區(qū)域商圈競爭對手研究、項目商業(yè)價值分析、市場消費(fèi)特征研習(xí)依據(jù)； 二、 調(diào)研區(qū)域 以新街口商業(yè)區(qū)和項目地周邊區(qū)域為主 三、 重點調(diào)研對象 1. 新街口區(qū)域主要百貨店和綜合超市 主要百貨店：大洋百貨、東方商城、中央商城、商茂百貨、南京新百、金鷹國際、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金陵購物中心、盤古亞泰廣場 綜合超市：沃爾瑪購物廣場、蘇果超市 2. 新街口區(qū)域大型專業(yè)店和主題商場 專業(yè)店：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞、紅星 美凱龍 主 題商場：新街口地下商城（萊迪女性主題商場、新街口美食娛樂廣場）、溫莎服飾廣場 3. 項目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項目 南京 191金輪國際大廈 4. 項目地周邊主要商業(yè)街區(qū) 新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路 第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析 一、 新街口商圈主要商業(yè)布局 新街口商圈素有 “中華第一商圈 ”美稱，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競爭激烈，大中型專業(yè)店比較發(fā)達(dá)，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。 新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的 “街區(qū) ”，而是由外圈、內(nèi)圈兩部分組成，內(nèi)圈 （由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬達(dá)購物廣場、盤古亞泰廣場大型百貨店等組成）的核心聚攏效應(yīng)和外圈（金鷹國際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動，同時帶動周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢。 二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析 新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場和專賣店。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 1：百貨店狀況分析 新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營規(guī)模均在 1 萬平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)失衡導(dǎo)致該地區(qū) 百貨店同業(yè)間難以真正實施錯位經(jīng)營，競爭異常激烈。 主要百貨商場概況 名 稱 位 置 營業(yè)面積（平米） 定 位 金鷹國際購物中心 王府大街與漢中路交叉口 45000 中高檔精品店 東方商城 南京國際金融中心南側(cè)群樓 24000 中高檔精品店 南京新百 新街口商業(yè)步行街 41000 中檔百貨店 中央商城 新街口商業(yè)步行街 50000 中檔百貨店 商茂百貨 新街口商業(yè)步行街 15000 中檔百貨店 大洋百貨 石鼓路與中山南路交叉口 25000 中高檔百貨店 華聯(lián)商場 友誼賓館群樓 10000 中檔百貨店 金 陵百貨 南京世界貿(mào)易中心 1~6 層 8000 中高檔服飾 金陵購物中心 新街口商業(yè)區(qū) 4300 高檔品牌服飾 主要百貨店經(jīng)營布局分析 新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營優(yōu)勢不同又各有特點。各百貨店樓層具體布局情況如下： （ 1）金鷹國際購物中心 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 金鷹超市、滋補(bǔ)藥堂、家用小電器、床上用品 家居家飾、主題餐廳 雙立人、飛利浦、富安娜 悠仙美地休閑餐廳 5 運(yùn)動休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間 工藝禮品、音像圖書、手機(jī) 耐克、阿迪達(dá)斯、 SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞 4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 US POLO、登喜路、雅格獅丹 3 時尚休閑、牛仔服飾、女士內(nèi)衣、名品眼鏡 5th street、 Lee、戴安芬 2 職業(yè)女裝、時尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具 CRODIEAR、范怡文、寶姿 1 國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋 SKП、 LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設(shè)施好，品牌知名度高，精品百貨店定位 ，雖引入個別配套的休閑餐飲項目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。 （ 2）東方商城 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 時尚運(yùn)動城 CK、 ESPRIT、 NIKE、貝納通 5 名品折扣店 4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 杰尼亞、湯尼 威爾、賓度、 ZIPPO 3 少女休閑、運(yùn)動休閑、男士休閑、女士內(nèi)衣 絲妍麗美容院 ELLE、 ESPRIT、 SODA、 GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達(dá)斯、 REEBOK 2 職業(yè)女裝、時尚女裝、女鞋、流行飾品 POZO、寶姿、范怡文、真美詩 1 國際 化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國際品牌專賣店 煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房 SKП、雅詩蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、 HOGO BOSS、哈根達(dá)斯、星巴克 負(fù)一 特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā) 婚紗攝影、柯達(dá)彩擴(kuò) 先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍(lán)與白餐廳、日本料理 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識。硬件設(shè)施較好，品牌知名度高， 與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費(fèi)市場，經(jīng)營狀況良好。負(fù)一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開業(yè)，且各具特色。將來與地鐵口 直接連通會帶來極大的客流。 （ 3）南京新百 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、 SONY、松下 5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆 4 男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶 羅蒙、金利來、卡帝樂鱷魚、久牧王 3 女士服裝、女士