【正文】 樓區(qū)的辦公環(huán)境。一是地段稀缺性，高檔住宅所在的地段都是城市中絕佳的不可復制的地段，比如金陵王府、金鷹國際花園。 向國際化都市邁進。溧水的房地產(chǎn)發(fā)展速度很快， 2020－ 2020年每年都增長 300 元 /㎡。 2020 年下半年將會有 3－ 4 個大型居住區(qū)項目面世，估計普通公寓價格將會超過 5000 元 /㎡。但 2020 年該板塊開始適度調(diào)整，購房群體冷靜大于熱情。莫愁湖片區(qū)高檔居住區(qū)形成和奧體中心片區(qū)的即將崛起將為河西板塊新的亮點。 （ 7） 交通是否便利仍是影響購房者的第一位重要因素，但相較去年，小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀、小區(qū)周邊自然環(huán)境、周邊生活配套設施左右消費者購房決策的影響力增強。開發(fā)商在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。市場在售樓盤戶型種類繁多。 （ 4） 樓盤規(guī)模日趨擴大。尤其未來兩年內(nèi)將有大批房地產(chǎn)項目上市。 第二節(jié) 項目區(qū)域經(jīng)濟概況 一、南京房地產(chǎn)市場概況 南京作為江蘇省省會、長江三角洲重點發(fā)展城市，南京的地理位置和人文文化，外來人口、大量的留寧發(fā)展的大學生等等一些條件和機會，導致城市發(fā)展進度加快，帶來了目前南京房地產(chǎn)市場迅速良好的發(fā)展。 七、調(diào)研內(nèi)容 南京房地產(chǎn)市場、商業(yè)發(fā)展狀況和趨勢 區(qū)域市場狀況及競爭市場 項目消費者市場調(diào)查 項目地塊狀況 八、樣本容量 重點競爭樓盤與潛在競爭樓盤 20 余個、政府官員 10 余人、銷售人員 10 余人，市區(qū)大型商 場及商業(yè)店鋪20 余家，不同形態(tài)的潛在客戶近 300 余人。 本著對發(fā)展商高度負責的態(tài)度，在調(diào)研報告敘述中略有用詞尖銳之處，還望理解。 “廣廈鄧府巷項目 ”市調(diào)報告，經(jīng)過我司 8 位同事及相關單位的共同努力，歷經(jīng) 15 天，從市場調(diào)研、客戶走訪、到項目分析，現(xiàn)已立卷。 四、信息來源 主要來自于南京市建委、南京市房地產(chǎn)管理局、南京國土資源局、南京市規(guī)劃局、南京管轄縣城的相關行政部門等政府部門；南京市房地產(chǎn)開發(fā)公司、南京房地產(chǎn)評 估事務所等專業(yè)公司；揚子晚報、南京日報、現(xiàn)代晚報、南京房地產(chǎn)相關網(wǎng)站、南京市年鑒等媒體，以及區(qū)域市場多個競爭樓盤。 二、項目經(jīng)濟技術指標 總用地面積 平方米，總建筑面積 253743 平方米（其中一，二期建筑面積為 203706 平方米，地面以上面積為 145826 平方米，地面以下面積為 57880 平方米），建筑基底面積 13590 平方米；綠化面積 平方米，綠化率 ％；住宅容積率為 3，商業(yè)辦公容積率為 5；建筑密度 ％； 機動車位 1029（其中一、二期為 652輛），非機動車位 7100輛（其中 一、二期為 4300輛）。 2020 全年成交出讓土地 萬平方米（約 11181 畝），未來樓盤的核心競爭力，將由產(chǎn)品的第一層次即核心產(chǎn)品向第二層次轉(zhuǎn)移即形式產(chǎn)品。 （ 1） 預售房不允許上市轉(zhuǎn)讓，降低了房地產(chǎn)投資著的投資熱度，很大程度上，減慢了南京房地產(chǎn)價格的增長速度。 （ 6） 住宅形式日趨多樣。南京房地產(chǎn)經(jīng)過 10 年多的發(fā)展，激烈的市場競爭逼迫其不斷走向成熟，運用多種競爭手段和方法。三室二廳二衛(wèi)成為需求最大的套型，并與三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的需求進一步拉大；二室二廳一衛(wèi)則取代二室一廳一衛(wèi)成為 “二室 ”房型中的主力需求套型； “二廳 ”住房需求進一步加大。同時南京商務圈也由于地鐵規(guī)劃形成了新的大行宮板塊，中小企業(yè)入住的熱情極高。該區(qū)域預計在 2020 年年末將有部分高檔住宅、寫字樓上市，將會給本項目帶來很大的沖擊，也將形成新的看 點。仙林具備的適于居住的區(qū)位、開放、人文、智能、信息、生態(tài)、規(guī)劃、交通、產(chǎn)業(yè)等九大優(yōu)勢，最初仙林板塊以房價低廉取勝，一年來，大學城初具規(guī)模，房價也一路飆升。但是目前江北片區(qū)的投資熱潮已經(jīng)降溫，很多樓盤銷售速度減慢 60％。為解決城市人口居住問題，政府通過有計劃的基礎設施建設推進各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，從而實現(xiàn)高中低收入人群的居住區(qū)域細分。 第二章 南京房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析 一、南京三類房地產(chǎn)物業(yè)市場特點 【高檔住宅】 南京高檔住宅主要分布在城市的繁華地段和景觀優(yōu)美的地點如新街口、山西路、紫金山、玄 武湖、月牙湖等。 這個區(qū)域是南京的第一商務中心，外地來寧的大部分企業(yè)都首選新街口，但由于僅有商茂和金鷹的硬件條件和形象一流，因此已經(jīng)在南京建立了知名度的大型企業(yè)正在推出最中央?yún)^(qū)域。目前珠江路拆遷改造，一些中高檔商務樓在崛起中。如城中位于戶部街的天空之都、中山 東路南側(cè)的國際貴都、御道街的御道家園、大光路旁的錦江麗舍等；城北建寧路一側(cè)的綠城新貴、中央門的城市先鋒等，河西則集中在龍江小區(qū)附近，如新城市廣場、永嘉年華。 【商務樓】 南京商務辦公樓明顯供大于求 今年一季度，南京商務辦公樓上市量 萬平方米，但同期銷售僅有 。雖然高檔住宅的回報率高，但是風險也相對較大，而且前期投資往往較大、客戶渠道又較狹窄，這些都制約了南京高檔住宅的發(fā)展。顯然辦公樓的新建面積仍在不斷增長。同時在本項目 800 米范圍內(nèi)還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā)，可謂面臨居住、商務、商業(yè)三方面全面的市場競爭。 在商業(yè)市場方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預測，新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應量很大，而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有，市場競爭非常激烈。 價格特點 項目起價為 8298 元 /平方米，最高價格為 9999元 /平方米，均價為 8600元 /平方米，作為一個高檔項目，本價位均含全裝修款，并非十分高昂，但整體價格較為固定，不宜作其他調(diào)整，對于銷售中后期的營銷中無法使用價格杠桿進行調(diào)整，較為被動。 營銷特點 項目首 先以單身公寓公開發(fā)售，奠定了較高價格的基礎及吸引了滿意的人流，為后期住宅價格的確定及客戶的積累起了良好的效果，整個項目于半年內(nèi)幾乎銷售一空，營銷工作相當成功。 金鷹國際花園 總規(guī)劃 項目總占地面積為 7000 平方米，總建筑面積為 72000 平方米， 7000平方米中心花園。 綜合簡評 地理位置價，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨立現(xiàn)代的銷售中心，開發(fā)商知名的品牌效用，銷售情況十分理想。一樓 9 米大堂設有茶社， 2 樓為美容、蘇果便利等生活配套服務， 16 樓美食廣場， 31 樓會議室， 37－ 38 為高檔茶社休閑中心 建筑特點 南京最高住宅 182 米，每三層一個中心廣場 戶型特點 每層 38 戶，面積在 35－ 50 平方米。 戶型特點 主力套型為 105140 平方米以及 4890 平方米的 5 米挑高小戶型，此次推出的房源中 200 多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為 100 平方米到 190 多平方米，有躍層面積為 200 平方米以上，另有 300 多套單身公寓。 價格特點 均價 7100 元平方米最低價 6500 元平方米最高價 8000元平方米。 綠城新貴位于下關建寧 路 57 號，占地 1476 平方米，建筑面積為 20000 平方米。 德基大廈總規(guī)劃 德基大廈坐落于長江路 188 號，共計 35 層，總建筑面積 49268 平米，總高度 150 米，15 層為裙樓， 635 層為甲級寫字樓。多層設計為三層，局部四層的多功能店面。形成現(xiàn)代文化商業(yè)的特色。 置地廣場基本情況 位于洪武北路青石街，載中山東路合長江路之間。 劉軍師橋地塊該項目位于中山東路玄武區(qū)一側(cè)，占地 萬平方米，擬改造開發(fā)成為以美國富頓大發(fā)國際集團的 “紐約時代廣場 ”為模式的復合型商貿(mào)、商務城，預計項目總投資 億美元。 國際商城南京國際廣場項目總建筑面積為 42 萬平方米。整個項目分成 A、 B 兩塊，中間有一條 24 米的規(guī)劃道路穿過。 B 地塊下一層商場在西側(cè)與 A 地塊地下一層商場連通，構成了完善的地下商業(yè)網(wǎng)絡系統(tǒng)，而在 B 地塊中部，設計了半室外立體交通與廣場空間，該空間作為未來大型 IT 賣場的室外展示空間，成為 B 地塊商業(yè)環(huán)境的延展。 戶型特點 每層六戶，面積為 195.75,共 144 戶。整層會務中心、塔頂觀光茶座、 500 多個黃金車位、直升機停機坪、 3000平方米大型 SHOPPINGMALL 戶型特點 以 50 平方米為一個基本單位（尺寸 *）。消費者調(diào)查的目的是為了尋找本項目的潛在的客戶群 體并了解他們對現(xiàn)有高檔綜合項目的感受以及對未來高檔綜合項目的需求情況，以便完成本項目的消費者定位。 40 人（這些人家產(chǎn)都在 400 萬以上，近一年有購買城中高端物業(yè)的明確要求）。 二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構成及分析 新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場和專賣店。將來與地鐵口 直接連通會帶來極大的客流。業(yè)態(tài)失衡導致該地區(qū) 百貨店同業(yè)間難以真正實施錯位經(jīng)營，競爭異常激烈。 男性 女性 人數(shù) 28 人 12 人 比例 70% 30% 年齡比例 3035 歲 3540 歲 4050 歲 人數(shù) 12 人 16 人 12 人 比例 30% 40% 30% 從事行業(yè) 外貿(mào) 銀行 建筑 會計師 機關 家 具 律師 裝飾 醫(yī)藥 IT 大學教師 外企 電信 8 4 2 2 6 2 2 4 2 2 2 2 2 職位 中層 高層 人數(shù) 22 人 18 人 比例 55% 45% 家庭結(jié)構 2 口之家 3 口之家 4 口之家 5 口之家 人數(shù) 10 22 6 2 比例 25% 55% 15% 5% 二、對高端住宅的需求分析 1．期望購買的房屋面積（面積：平方米） 85100 100120 120140 140160 160180 180200 人數(shù) 2 人 10 人 6 人 4 人 10 人 4 比例 5％ 25％ 15％ 20％ 25% 10% 2．以上面積內(nèi)期望的套型 兩房兩廳 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 五房兩衛(wèi)以上 人數(shù) 2 人 10 12 12 人 4 人 比例 5% 25% 30% 30% 10% 3．各功能分區(qū)套內(nèi)面積需求 客廳（平米） 4145 3640 3035 2529 沒概念 8 人 8 人 16 人 4 人 4 人 主臥（平米） 3035 2125 1620 1015 沒概念 4 人 16 人 14 人 2 人 4 人 書房（平米） 2016 1215 810 57 沒概念 2 人 16 人 10 人 8 人 4 人 廚房 1618 1315 1012 89 沒概念 2 人 8 人 14 人 8 人 8 人 主衛(wèi) 1518 1114 810 67 沒概念 2 6 16 8 8 人 次衛(wèi) 1113 810 68 45 沒概念 0 人 2 人 16 人 14 人 8 人 4．在想購買的面積中，最需要的輔助功能區(qū) 入戶花園 儲藏間 步入式衣帽間 保姆間 玄關 人數(shù) 12 12 10 4 2 比例 30% 30% 25% 10% 5% 5．喜歡客廳的朝向 朝南 朝景觀 視野開闊 無所謂 人數(shù) 8 12 16 2 比例 20% 30% 40% 5% 6．喜歡建筑外立面的顏色 明快活潑 穩(wěn)重典雅 無所謂 人數(shù) 2 34 4 比例 5% 85% 10% 7．有無地下層儲藏間的需求？需求的面積？ 需要 不需要 需要面積 人數(shù) 12 28 1520 平米 比例 30% 70% 8．車位需求？ 1 個 2 個 不需要 人數(shù) 14 人 26 人 0 比例 30% 65% 0 9．了解房地產(chǎn)的信息渠道 先后排序循序： 報紙、他人介紹、網(wǎng)絡、展會、戶外、電視、電臺 10．?？吹膱蠹? 先后排序循序： 揚子晚報、金陵晚報、現(xiàn)代快 報、南京晨報、南京日報 11．經(jīng)常搜尋房源的網(wǎng)站 房管局 365 網(wǎng) 我愛我家 不上網(wǎng) 人數(shù) 12 2 26 比例 30% 5% 65% 12．電視節(jié)目偏好 30%受訪者不看電視；看電視的人，主要看市臺新聞、省臺《零距離》以及央視的新聞、經(jīng)濟及體育類節(jié)目 13．寫字樓電梯視頻廣告的關注程度 會關注 不會關注 人數(shù) 28 12 比例 70% 30% 14．沒有陽臺的接受程度？原因？ 能接受 不能接受 不接受的原因 人數(shù) 20 20 無法進行以下行為：曬衣服，呼吸新鮮空氣，曬太陽，拓展空間 比例 50% 50% 15．對可租賃式（可分可合）物業(yè)戶型的興趣 會考慮 不會考慮 人數(shù) 6 34 比例 15% 85% 16．對精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標準喜歡的裝修風格 排斥 不排斥 排斥的原因 人數(shù) 8 32 同質(zhì)化 比例 20% 80% 裝修標準 8001000 元 /平方米 11001200 元 /平方米 12001400 元 /平方米 15001600 元 /平方米 人數(shù) 10 8 4 10 比例 31%