【正文】 簽約，即以書面文件(經(jīng)濟(jì)合同)的形式簽訂正式協(xié)議書，談判雙方必須依照協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議，合同一經(jīng)簽訂就具有了法律效力。 明確談判目的 投資研討會(huì)影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。 1．堅(jiān)持平等互利的原則這一特點(diǎn)就決定了企業(yè)談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。 公共交通體系。無(wú)錫人的性格中因此具備了許多優(yōu)秀的東西，比如勤儉、精明、踏實(shí)，也不乏創(chuàng)新精神，江南水鄉(xiāng)文化又賦予無(wú)錫人細(xì)膩、溫婉的品格?！　o(wú)錫城東MALL—廣益路大型風(fēng)情商貿(mào)街項(xiàng)目首期80畝位于廣益路北側(cè)，二期618畝位于廣益路北側(cè)南側(cè)。榮德生為我國(guó)近代史上著名實(shí)業(yè)家，他與兄長(zhǎng)榮宗敬一起艱苦創(chuàng)業(yè)，以工業(yè)為本，以“裕 國(guó)富民”為宗旨，終于成為我國(guó)的“面粉大王”和“紡織大王”，在中國(guó)近代工業(yè)史上據(jù)有重要地位。象天氣預(yù)報(bào)一樣，由萬(wàn)商人（或?qū)＜遥c(diǎn)評(píng)近期全國(guó)服裝走勢(shì)及動(dòng)向10．論證香港招商的可行性 香港市場(chǎng)容量大，一方面鼓勵(lì)港商來(lái)萬(wàn)商經(jīng)營(yíng)，另外一方面鼓勵(lì)港商在萬(wàn)商白馬商業(yè)城大量采購(gòu)商品，批發(fā)到香港市場(chǎng)。數(shù)量是有限度的，而質(zhì)量則是沒有止境的3176。2176。（6）武漢市急于擺動(dòng)龍身的迫切要求和漢正街二次創(chuàng)業(yè)工程的點(diǎn)火啟動(dòng)，造成時(shí)不待我?？偨ㄖ娣e8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)平方米，主營(yíng)業(yè)務(wù)為商鋪?zhàn)馐酆蛯懽謽亲馐叟c管理。　　而虎門雖小，卻是舉全鎮(zhèn)之辦，集中辦一件事?；㈤T案例：虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模令人驚嘆　　來(lái)到虎門，就已經(jīng)走進(jìn)“富民”了。第一代\最早的服裝市場(chǎng)是露天衣架展示形式，最常見是農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)?！　?（2） 萬(wàn)科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨股權(quán)　　 ，其“超市＋百貨”的經(jīng)營(yíng)模式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬(wàn)佳模式”。開發(fā)商參股比例一般不超過(guò)20％，并按參股比例分紅。　　 本文所指的開發(fā)商介入零售業(yè)是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以非租賃的形式與零售商合作、合資或投資經(jīng)營(yíng)自行開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商因此需承擔(dān)相應(yīng)的零售經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出購(gòu)物中心的品牌與特色來(lái)。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。 　　我們先來(lái)看看“統(tǒng)一招商管理”的簡(jiǎn)單定義：按照制定的招商準(zhǔn)則，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對(duì)所有招來(lái)的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。這勢(shì)必對(duì)萬(wàn)達(dá)的大規(guī)模復(fù)制形成阻礙，如何給“訂單房產(chǎn)”模式設(shè)立更高的門檻，或許是萬(wàn)達(dá)人需要考慮的新的課題。　　所以沃爾瑪/家樂(lè)福之類的大型超市只能作為輔助主力店，主要利用其品牌和影響力來(lái)促進(jìn)一層產(chǎn)權(quán)的零售，但不要指望它能夠?yàn)橐粚訋?lái)大量含金量較高的有效人流?！　《鴮?duì)中小經(jīng)營(yíng)商家來(lái)說(shuō)，與沃爾瑪、歐倍德這樣的主力店同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，客流與銷量得到足夠保證。關(guān)于零租零售與整租不售兩種方式的混合模式分析產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。成都的羅馬假日廣場(chǎng)便成功操作了這種模式，該項(xiàng)目為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為23層，全部分割成2030平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)。預(yù)應(yīng)力技術(shù)在如今已經(jīng)相當(dāng)成熟，它能夠?qū)崿F(xiàn)10米以上柱距而僅僅600700MM的梁高，極其有效地節(jié)約了層高。房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)操作與銷售作者：日期：房地產(chǎn)資料 當(dāng)然，最終理想凈高的實(shí)現(xiàn)還需要安裝與裝修工程設(shè)計(jì)、施工的緊密配合，盡量提高通風(fēng)、水電管道的吊裝高度，每個(gè)吊裝環(huán)節(jié)都不浪費(fèi)1個(gè)毫米，從而避免管道、風(fēng)口、吊頂施工的粗糙使建筑、結(jié)構(gòu)的精心設(shè)計(jì)前功盡棄?！　　　、零售、整租：　　這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式?！　∪WOT分析　?。ㄒ唬﹥?yōu)勢(shì)　　，作為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。廣州天河城、成都伊藤洋華堂等成功的購(gòu)物廣場(chǎng)都將超市放在地下一層，這絕不是偶然的。　　，或許在不遠(yuǎn)的將來(lái)形成供應(yīng)過(guò)剩。其實(shí)統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對(duì)商戶如何管理。 　　異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。 第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利?！　?一、 開發(fā)商介入零售業(yè)的緣由　　 部分城市的商業(yè)物業(yè)將供大于求。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價(jià)格向開發(fā)商租用物業(yè)，同時(shí)，因涉及到知名商家的無(wú)形資產(chǎn)和管理人員的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，這部分一般為營(yíng)業(yè)額的1％－2％。 但在2001年8月底，萬(wàn)科將其擁有萬(wàn)佳72％。第二代\第二代服裝批發(fā)市場(chǎng)是街鋪式服裝批發(fā)市場(chǎng)。因?yàn)椤案幻瘛币?guī)模與潛在的范疇很大，它是建在富民服務(wù)公司下的8大市場(chǎng)：富民農(nóng)副產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民布料批發(fā)市場(chǎng)、富民鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民皮料皮具批發(fā)市場(chǎng)、富民夜市，還有富民時(shí)裝城，就是我們專業(yè)媒體最熟悉的富民商業(yè)大廈以及富民童裝城，還有令人矚目正在籌建過(guò)程中的占地1000畝地的富民服裝工業(yè)園與同時(shí)在籌建過(guò)程中占地3000畝的富民物流中心?；㈤T服裝在經(jīng)歷了“自發(fā)成市”的初始階段之后，再由鎮(zhèn)政府介入。這是一個(gè)不折不扣超規(guī)模的商業(yè)“航母”。（7）得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)沒有專業(yè)化是萬(wàn)萬(wàn)不能的：集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)，不僅是兵家而且也是商家的指導(dǎo)原則。數(shù)量固然重要，但質(zhì)量才是成功的關(guān)鍵4176。創(chuàng)建萬(wàn)商文化——不要問(wèn)我從哪里來(lái)，我的價(jià)值在萬(wàn)商在沿?；痉ㄖ敢?，用三創(chuàng)精神（創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)顧客價(jià)值）武裝萬(wàn)商人的頭腦。11．轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，擇機(jī)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。　　20年代開始，在沈瑞州的努力下，生產(chǎn)加工的順風(fēng)牌桐油成為我國(guó)重要出口物質(zhì)，無(wú)錫的沈瑞州成為中國(guó)桐油大王。都市休閑與特種批發(fā)市場(chǎng)是本項(xiàng)目主題，無(wú)錫城東MALL—廣益路大型風(fēng)情商貿(mào)街作為城市副商業(yè)中心。同時(shí)，無(wú)錫人的性格中也有小富即安，固步自封的消極因素，更有精明但不高明的致命缺陷。招商目標(biāo)客戶：經(jīng)營(yíng)管理措施：　　由無(wú)錫廣益建設(shè)有限公司與深圳市新摩爾商業(yè)管理公司聯(lián)合組建運(yùn)營(yíng)公司，引進(jìn)日本西武百貨、韓國(guó)新世界百貨先進(jìn)管理流程，在管理水平上超越無(wú)錫商業(yè)大廈。 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。 所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括： 第二 需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。 2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。 (1)調(diào)查了解合作方在招商洽談中的目的是什么?對(duì)方的組織結(jié)構(gòu)是什么的?對(duì)方的項(xiàng)目的合作程序?對(duì)方談判人員的基本情況，在組織中的位置?為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對(duì)方最有利的條件是什么?要實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對(duì)方最不利的因素是什么?如果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個(gè)招商洽談中就能掌握談判的主動(dòng)權(quán)，就能有針對(duì)性地確定出我方的各級(jí)招商洽談的目標(biāo)，就可以很好地把握招商洽談中的利益界限，讓對(duì)方作出更大的讓步，就可以揚(yáng)我方之長(zhǎng)，避我方之短，從而達(dá)到招商洽談的最高利益目標(biāo)。 開局，即確立開局的談判目標(biāo)，創(chuàng)造一種適宜的談判氣氛。 招商洽談的策略主要分以下三方面: 第三級(jí)的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是達(dá)到了最基本的要求。 其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。 即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商； 4．確定談判期限。招商談判的準(zhǔn)備 這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，這一界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。要達(dá)到這一目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。 發(fā)展商與政府按照城市經(jīng)營(yíng)的思路，有效配置商圈的資源?！　o(wú)錫的歷史給文化深深注入了商業(yè)的內(nèi)容，尤其是近代民族工商業(yè)的發(fā)展，使無(wú)錫文化中的商業(yè)意味愈加彰顯?！　「鶕?jù)我們的調(diào)查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)無(wú)錫沒有進(jìn)口女裝與化妝品相關(guān)批發(fā)市場(chǎng)，而此類商品消費(fèi)潛力較大，屬于業(yè)態(tài)空白?！　o(wú)錫為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為近代民族工業(yè)的誕生準(zhǔn)備了良好的土壤，1895年，楊藝芳、楊藕芳性地在無(wú)錫東門外興隆橋籌建業(yè)勤紗廠，這是無(wú)錫最早的一家企業(yè)。產(chǎn)品三維展示技術(shù)的應(yīng)用8．創(chuàng)造市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)，力爭(zhēng)創(chuàng)建自己的媒體陣地，定期發(fā)布某月萬(wàn)商交易前十名品牌等信息 9．包攬某電視臺(tái)（或報(bào)刊）時(shí)段，啟動(dòng)萬(wàn)商服市快報(bào)（專欄）。當(dāng)今世界無(wú)論是國(guó)力還是企業(yè)的較量，歸根到底是知識(shí)和文化的較量；只有在知識(shí)和文化領(lǐng)先的國(guó)家和企業(yè)，才能在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局中處于主動(dòng)。數(shù)量是質(zhì)量的基礎(chǔ)。多元化并非萬(wàn)能：進(jìn)入一個(gè)自己不熟悉的行業(yè)比留在自己熟 悉的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更大，很有可能“東方不亮西方也不亮”，從哪里賺來(lái)的錢就從哪里吐出來(lái)。（5）鮮明特色和獨(dú)特個(gè)性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，必須在塑造經(jīng)營(yíng)特色上尋求新的突破，才能形成自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)和永恒競(jìng)爭(zhēng)力。一至六樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，七至九樓為寫字樓，地下室一層為設(shè)備室及車庫(kù)?！　⌒∮行〉摹按蚍ā保腥苏f(shuō)虎門服裝市場(chǎng)得益于它的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但相比之下，深圳、珠海離港澳更近，廣州的人流量更大，為何沒有出現(xiàn)象虎門這樣火爆的服裝市場(chǎng)？究其根本原因，雖然深圳、珠海不乏優(yōu)勢(shì)，但不可能傾所有財(cái)力集中發(fā)展一二個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，因?yàn)榈胤酱?，要投入的?xiàng)目也多。，不斷滿足客戶個(gè)性化需求。圖2 鄭州銀基商貿(mào)城外觀效果圖圖 3 銀基商貿(mào)城服裝批發(fā)市場(chǎng)大門業(yè)態(tài)分布特征：負(fù)一樓　羊毛衫　童裝大世界　　薈萃名優(yōu)精品，渲染春秋流行色；是中原最大的羊毛衫、童裝集散地；批發(fā)和零售名優(yōu)羊毛衫、童裝；一樓　男女服裝批零　　是中原最大的男女服裝批零市場(chǎng)；色彩斑斕，款款新潮；凝聚時(shí)尚潮流；二至三樓　成人服飾總匯　　面向工薪大眾，經(jīng)營(yíng)讓老百姓買得起看的見的品牌；是中原最大的中檔服裝專業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)和零售中檔服裝；四樓　精品超市　　最大的化妝品、黃金珠寶超市；最大的鐘表眼鏡、皮具箱包市場(chǎng)；　　最大的婚紗、精品時(shí)裝、床上用品市場(chǎng)；五樓　中原最大的皮革城　　中原最大的皮鞋集散地；中原最大的皮裝基地；六至七樓　餐飲、保齡球、桑拿美容健身娛樂(lè)廣場(chǎng)；　　集餐飲、娛樂(lè)、桑拿、美容、棋牌、保齡球、休閑健身、商務(wù)一體；　　堪稱世外桃源人間仙境；　　銀基商貿(mào)城開業(yè)數(shù)年來(lái)發(fā)展迅速，對(duì)促進(jìn)服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，溝通南北服裝信息取得明顯成就，由于開發(fā)較早，規(guī)劃方面存在滯后性，在經(jīng)營(yíng)管理與商業(yè)物業(yè)管理方面有待提升。 當(dāng)時(shí)大洋百貨尚處于成長(zhǎng)期，應(yīng)為正常的虧損狀態(tài)。　　 2 、參股經(jīng)營(yíng)模式　　 此模式是指開發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名主力店，而出資參股該主力店設(shè)在其開發(fā)商業(yè)物業(yè)的分店。剖析開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式自2002年下半年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，大量商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)大增，多數(shù)商業(yè)物業(yè)租金明顯下降，商業(yè)物業(yè)招商難度亦越來(lái)越大，有些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不介入零售業(yè)。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。 　　核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 　　同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購(gòu)物中心統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。日前，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)也表示將與沃爾瑪合作，建立沃爾瑪中關(guān)村連鎖店，廣東東莞的華南購(gòu)物中心也開始和麥德龍、歐倍德、SOGO等企業(yè)搭上了橋，并達(dá)成部分合作意向。這樣形成了核心主力店一枝獨(dú)秀，中小投資者、經(jīng)營(yíng)戶叫苦不迭的尷尬局面。　　經(jīng)營(yíng)者　　對(duì)沃爾瑪、歐倍德這樣的主力大商家而言，萬(wàn)達(dá)根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流動(dòng)線設(shè)計(jì)和面積、倉(cāng)儲(chǔ)要求，為其量身打造經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，共同確定目標(biāo)城市、位置、地段、面積，最大限度地滿足經(jīng)營(yíng)商的需求，降低其經(jīng)營(yíng)成本，自然贏得了長(zhǎng)期合作的優(yōu)先權(quán)。值此集團(tuán)大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時(shí)機(jī)，相信公司同仁必能“膽大心細(xì)過(guò)三峽”，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得其豐厚的投資收益。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。這一點(diǎn)可謂老生常談，但至今在新建商場(chǎng)仍可見到僅為6米的柱距和壓抑的裝修后室內(nèi)凈高?！　《N售與招商：　　在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略（至少以層為單位），一般有以下幾種模式：　　　　A、整售：　　整售對(duì)很多開發(fā)商來(lái)講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)較低，注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直接購(gòu)買的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。操作方法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。本文將主要介紹零租零售與整租不售兩種方式混合的萬(wàn)達(dá)模式。這種“地產(chǎn)巨頭＋商業(yè)巨頭”戰(zhàn)略伙伴組合的運(yùn)作模式對(duì)當(dāng)?shù)卣?，既參與了城市中心區(qū)舊城改造， 又引進(jìn)了位居全球500強(qiáng)之首的沃爾瑪?shù)戎碳?，成為?dāng)?shù)氐男蜗蠊こ蹋匀皇艿疆?dāng)?shù)卣臒崃覛g迎，同時(shí)在選址、稅收、手續(xù)等各方面給予極大的便利和優(yōu)惠。商場(chǎng)中各層的經(jīng)營(yíng)定位都是有商業(yè)規(guī)律的，幾乎所有的購(gòu)物廣場(chǎng)擺設(shè)有驚人的雷同，第一層化妝品，珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，為什么千店一面、長(zhǎng)期雷同？難道沒有人敢于打破這個(gè)布局嗎？太平洋剛開業(yè)時(shí)曾經(jīng)嘗試變革，但最終仍沿用這樣的定位，這種基本雷同的各層經(jīng)營(yíng)定位是經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)的實(shí)踐得出的。目前，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有200多個(gè)面積在10萬(wàn)平米以上，動(dòng)輒投資數(shù)十億資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)上馬。所以，設(shè)計(jì)一個(gè)合理的、符合實(shí)際的招商管理基本原則，又是“統(tǒng)一招商管理”成功與否的關(guān)鍵。譬如百貨