【正文】 年鑒等媒體，以及區(qū)域市場多個競爭樓盤。 九、信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。 二、項目經濟技術指標 總用地面積 平方米，總建筑面積 253743 平方米（其中一，二期建筑面積為 203706 平方米，地面以上面積為 145826 平方米，地面以下面積為 57880 平方米），建筑基底面積 13590 平方米；綠化面積 平方米，綠化率 ％；住宅容積率為 3，商業(yè)辦公容積率為 5；建筑密度 ％； 機動車位 1029（其中一、二期為 652輛），非機動車位 7100輛（其中 一、二期為 4300輛）。 2002 年以來，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè) 的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產市場在宏觀經濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現出了快速發(fā)展的勢頭。 2020 全年成交出讓土地 萬平方米（約 11181 畝），未來樓盤的核心競爭力，將由產品的第一層次即核心產品向第二層次轉移即形式產品。 （ 4）價格趨勢 郊區(qū)盤增速將減緩和商品房推出量成倍增長等一些條件，我們預測南京房價階段的漲勢空間不大，將會面臨分片、分類的調整。 （ 1） 預售房不允許上市轉讓，降低了房地產投資著的投資熱度，很大程度上，減慢了南京房地產價格的增長速度。僅去年我市房地產開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40 多個，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。 （ 6） 住宅形式日趨多樣。 （ 7） 小戶型炙手可熱。南京房地產經過 10 年多的發(fā)展，激烈的市場競爭逼迫其不斷走向成熟，運用多種競爭手段和方法。 目前南京房地產市場需求特點 （ 1） 七大板塊中，城東與河西仍是消費者最青睞的購房區(qū)域，其中河西區(qū)對消費者的吸引力還在進一步增大；而有意向到江北購房的消費者最少。三室二廳二衛(wèi)成為需求最大的套型，并與三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的需求進一步拉大；二室二廳一衛(wèi)則取代二室一廳一衛(wèi)成為 “二室 ”房型中的主力需求套型； “二廳 ”住房需求進一步加大。 （ 8） 小戶型走俏，消費者主要需要面積在 31－ 60 M2。同時南京商務圈也由于地鐵規(guī)劃形成了新的大行宮板塊，中小企業(yè)入住的熱情極高。 （ 3）城中板塊 數量少，就是好。該區(qū)域預計在 2020 年年末將有部分高檔住宅、寫字樓上市，將會給本項目帶來很大的沖擊，也將形成新的看 點。 （ 6）江寧板塊 江寧板塊開發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房 需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費者有可能會選擇在二片區(qū)購買住房，這兩個片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設施較完善的優(yōu)勢。仙林具備的適于居住的區(qū)位、開放、人文、智能、信息、生態(tài)、規(guī)劃、交通、產業(yè)等九大優(yōu)勢，最初仙林板塊以房價低廉取勝，一年來，大學城初具規(guī)模，房價也一路飆升。 （ 8）江北板塊 目前江北在開發(fā)樓盤比去年明顯增多，主要有華僑城、碧云山莊、威尼斯水城、旭日華庭、金泉泰來苑、天虹花園、浦東花園、石林快樂新城、天華百潤、明發(fā)濱 江新城等。但是目前江北片區(qū)的投資熱潮已經降溫，很多樓盤銷售速度減慢 60％。溧水為南京市老人提供了一個安享晚年的樂土，為市 區(qū)低收入階級改善居住條件提供了條件。為解決城市人口居住問題，政府通過有計劃的基礎設施建設推進各區(qū)房地產發(fā)展，從而實現高中低收入人群的居住區(qū)域細分。政府已經大力推進對外運輸和交流的通 道，增開通往多個國家的直航貨機，進行滬寧高速改造，新建火車站并增開通往北京的高速列車等。 第二章 南京房地產市場宏觀調查分析 一、南京三類房地產物業(yè)市場特點 【高檔住宅】 南京高檔住宅主要分布在城市的繁華地段和景觀優(yōu)美的地點如新街口、山西路、紫金山、玄 武湖、月牙湖等。二是品質及其舒適性，高檔住宅為了滿足其特定業(yè)主的生活品質和品位，在樓盤的方方面面都用盡了心思，使用國際品牌的建材、聘請國際知名建筑設計和景觀設計、在物業(yè)管理和服務上也是一流的，可以說高檔住宅是為社會上行階層度身打造的精品住宅，品質自然是普通住宅無可比擬的。 這個區(qū)域是南京的第一商務中心，外地來寧的大部分企業(yè)都首選新街口，但由于僅有商茂和金鷹的硬件條件和形象一流，因此已經在南京建立了知名度的大型企業(yè)正在推出最中央區(qū)域。代表物業(yè)有宏圖大廈、益來國際廣 場、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿易中心等。目前珠江路拆遷改造，一些中高檔商務樓在崛起中。 河西區(qū)域 河西位于明城墻、秦淮河以西，長江以東。如城中位于戶部街的天空之都、中山 東路南側的國際貴都、御道街的御道家園、大光路旁的錦江麗舍等；城北建寧路一側的綠城新貴、中央門的城市先鋒等，河西則集中在龍江小區(qū)附近，如新城市廣場、永嘉年華。通常情況下，一層地板厚度 米，裝修時必須加入的中間樓板以及上下兩層樓板各厚 — 米，取中間值粗略計算不難得出，房屋挑高至少應達到 5 米。 【商務樓】 南京商務辦公樓明顯供大于求 今年一季度，南京商務辦公樓上市量 萬平方米，但同期銷售僅有 。 2020 年和 2020年 1－ 4月份商務樓開發(fā)量對比 2020 年一季度南京商務樓成交情況分析 南京商務樓即將上市的供應量 項目名稱 占地面積 總建筑面積 其中辦公面積 金輪國際廣場 11380 ㎡ 76490 ㎡ 39680 ㎡ 凱潤金城 46000 ㎡ 200000 ㎡ 60000 ㎡ 長發(fā) ㎡ 115040 ㎡ 40000 ㎡ 美國大發(fā) 25000 ㎡ 不詳 德基廣場 26300 ㎡ 160000 ㎡ 80000 ㎡ 南京置地廣場 7635 ㎡ 55221 ㎡ 50075 ㎡ 君臨國際 10268 ㎡ 65000 ㎡ 22000 銀河廣場 10000 ㎡ 110000 ㎡ 49878 ㎡ 國際商城 32477 ㎡ 380000 ㎡ 59640 ㎡ 未來城 19890 ㎡ 58000 ㎡ 13800 ㎡ 合計 465473 ㎡ 【小戶型公寓】 2020 年以來南京城中小戶型公寓銷售面積分析 目前南京城中小戶型公寓供應量為 萬㎡，已經消化了 萬㎡ 三、三類物業(yè)市場競爭態(tài)勢分析 【高檔住宅】 從上個世紀 90 年代初至今，國內高端物業(yè)市場已經走過了從地段決定論到品質決定論，從概念型到綜合素質型過渡的歷程。雖然高檔住宅的回報率高，但是風險也相對較大，而且前期投資往往較大、客戶渠道又較狹窄，這些都制約了南京高檔住宅的發(fā)展。 【商務樓】 目前南京商務辦公樓出現供大于求的現象。顯然辦公樓的新建面積仍在不斷增長。我們必須借鑒前者的經驗，完善自身產品的缺點，以新概念 小戶型公寓的產品形式面向市場，開辟小戶型公寓的革命的新篇章。同時在本項目 800 米范圍內還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā)，可謂面臨居住、商務、商業(yè)三方面全面的市場競爭。 在商務市場方面： 根據市場統(tǒng)計和預測，甲級辦公樓上市供應量很大，而中檔標準辦公樓上市產品幾乎為空白，以商住為表現、或一梯多戶式筒子辦公樓供應量很大。 在商業(yè)市場方面： 根據市場統(tǒng)計和預測，新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應量很大，而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有，市場競爭非常激烈。 戶型特點 住宅主力戶型在 130—230平方米之間 ,開間較大 ,同時飄窗的設計 ,增強了采光效果 ,基體做到南北通透 ,通風效果良好 .；酒店式公寓戶型在 40—50 平方米之間，采用平層設計 . 營銷特點 項目以 “國際化住宅 ”為營銷主題，預計 7 月初開盤， 但 4 月 17 日售樓處已正式對外開放，對來訪客氣進行登記，并多次在媒體上進行硬性、軟性宣傳。 價格特點 項目起價為 8298 元 /平方米，最高價格為 9999元 /平方米，均價為 8600元 /平方米，作為一個高檔項目，本價位均含全裝修款，并非十分高昂，但整體價格較為固定，不宜作其他調整，對于銷售中后期的營銷中無法使用價格杠桿進行調整，較為被動。 建筑特點 整體采用現代簡約風格，明朗、清亮。 營銷特點 項目首 先以單身公寓公開發(fā)售，奠定了較高價格的基礎及吸引了滿意的人流，為后期住宅價格的確定及客戶的積累起了良好的效果，整個項目于半年內幾乎銷售一空，營銷工作相當成功。 戶型特點 住宅主力戶型在 101——255 平方米不等。 金鷹國際花園 總規(guī)劃 項目總占地面積為 7000 平方米，總建筑面積為 72000 平方米， 7000平方米中心花園。地下一層，地上 34 層 ,建筑高度 米 ,B 幢二梯四戶； C 幢為三單元連體，每單元二梯三戶。 綜合簡評 地理位置價，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨立現代的銷售中心，開發(fā)商知名的品牌效用，銷售情況十分理想。 價格特點 均價 7500 元 /平方米，最低價 6200元 /平方米，基本為 18萬一套 綜合簡評 中央門商圈的最有品質的挑高小戶型公寓， 米層高客戶普遍認為不夠理想。一樓 9 米大堂設有茶社， 2 樓為美容、蘇果便利等生活配套服務， 16 樓美食廣場， 31 樓會議室， 37－ 38 為高檔茶社休閑中心 建筑特點 南京最高住宅 182 米，每三層一個中心廣場 戶型特點 每層 38 戶，面積在 35－ 50 平方米。開始銷售情況不理想，現在 800 多套，僅剩 100 多套。 戶型特點 主力套型為 105140 平方米以及 4890 平方米的 5 米挑高小戶型，此次推出的房源中 200 多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為 100 平方米到 190 多平方米，有躍層面積為 200 平方米以上，另有 300 多套單身公寓。 新城市假日廣場 總規(guī)劃 項目占地面積 萬平方米，建筑面積達 萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、社交聚會、展覽、辦公、居住等功能為一體，是目前全省最具規(guī)模、檔次最高的大型綜合性現代商業(yè)中心（ shopping mall）。 價格特點 均價 7100 元平方米最低價 6500 元平方米最高價 8000元平方米。 建筑特點 秉持 “在古都風貌中融入濃郁現代氣息 ”的設計理念，融入城市、 融入自然，通過大與小、收與放、公共與開敞的設計手法，結合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園，對空間進行合理組織，形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系 戶型特點 普通公寓戶型面積在 95150 平方米，小戶型挑高 米， 40 平方米 63 套， 42 平方米 4 套，53 平方米 4 套， 62 平方米 4 套， 38 平方米 1套。 綠城新貴位于下關建寧 路 57 號，占地 1476 平方米，建筑面積為 20000 平方米。目前二手房市場轉讓價格為 7500－ 8000元 /平方米。 德基大廈總規(guī)劃 德基大廈坐落于長江路 188 號，共計 35 層，總建筑面積 49268 平米，總高度 150 米，15 層為裙樓， 635 層為甲級寫字樓。 營銷特點 宣傳景觀辦公房，專為成長型企業(yè)量身定做，現房銷售。多層設計為三層，局部四層的多功能店面。 A 區(qū)主要功能位辦公、地下商業(yè)，高度為 米，容積率 6， B 區(qū)主要功能為中高檔住宅，公寓、商業(yè)街、健身空間、花園，高度為 米，容積率為 。形成現代文化商業(yè)的特色。下沉式廣場、空中花園為社區(qū)和商業(yè)環(huán)境提供了豐富的空間，創(chuàng)造了城市中心區(qū)的優(yōu)美居住、辦公之地。 置地廣場基本情況 位于洪武北路青石街，載中山東路合長江路之間。 建筑特點 在建筑設計上采用簡潔、獨特的造型手法，使得建筑具有鮮明的張力。 劉軍師橋地塊該項目位于中山東路玄武區(qū)一側，占地 萬平方米，擬改造開發(fā)成為以美國富頓大發(fā)國際集團的 “紐約時代廣場 ”為模式的復合型商貿、商務城，預計項目總投資 億美元。 設計特點 廣場門前設置了一個弧型的開放式商業(yè)廣場，面 積近 1000 平米，挑空三層。 國際商城南京國際廣場項目總建筑面積為 42 萬平方米。建筑面積228,294M2 ，建設工期為 36 個月。整個項目分成 A、 B 兩塊，中間有一條 24 米的規(guī)劃道路穿過。 A 地塊的地下一層商場在東側與 B 地塊下一層商場連通，使得 A、 B 兩地塊作為一個整體商業(yè)物業(yè)推向商場。 B 地塊下一層商場在西側與 A 地塊地下一層商場連通，構成了完善的地下商業(yè)網絡系統(tǒng)，而在 B 地塊中部，設計了半室外立體交通與廣場空間，該空間作為未來大型 IT 賣場的室外展示空間，成為 B 地塊商業(yè)環(huán)境的延展。方案設計在立面造型上力圖突出現代商業(yè)的時代特征。 戶型特點 每層六戶，面積為 195.75,共 144 戶。 國際貴都基本數據 項目占地 萬平方米，建筑面積 100000 平方米， 5 層群樓， 2 棟塔樓，北面為 46層高檔寫字樓新世紀廣場，南面層高 米商住樓。整層會務中心、塔頂觀光茶座、 500 多個黃金車位、直升機停機坪、 3000平方米大型 SHOPPINGMALL 戶型特點 以 50 平方米為一個基本單位（尺寸 *）。 價 格 2002 年 8月起價 446