【正文】 光雅居 4400 元 /㎡ 星河翠庭 4450 元 /㎡ 楓橋雅筑 4600 元 /㎡ 湖景花園 6200 元 /㎡ 從價格情況來看，城北樓市 4000 元 /平方米以下的物業(yè)基本沒有，邁皋橋一帶規(guī)模較大樓盤的價格相對較高，部分物業(yè)價格已經(jīng)超過 5000 元 /平方米，中央門地區(qū)的湖景花園價格達(dá) 6200 元 /平方米，而目前城北整體均價約在 4600 元～ 4700 元 /平方米了左右，價格上漲速度較快，且趨勢仍然明顯?！爱a(chǎn)品”將成為城北樓盤競爭的永恒主題。從發(fā)展趨勢來看，城北市場也將形成多層次物業(yè)發(fā)展的局面。而隨著全市房地產(chǎn)市場環(huán)境的旺熱發(fā)展，近年來城北地區(qū)房價也穩(wěn)中有升， 98 年以來城北板塊的房價平均年漲幅在11%左右 。顯示了南京房地產(chǎn)價格上升趨勢仍然處于快速時期。江南八區(qū) 5月份存量房交易 3461套， 15 月累計交易 18310 套，同比下降 %。 商品房住宅銷售均價比去年同期相比 增長 %。人 本 生 活 } 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)2 目 錄 一、 市場環(huán)境分析 1． 南京房地產(chǎn)市場環(huán)境??????????????????????????????????? 6 2． 區(qū)域市場環(huán)境?????????????????????????????????????? 8 城北樓市的發(fā)展??????????????????????????????????? 8 城北樓市現(xiàn)狀特征?????????????????????????????????? 10 開發(fā)體量??????????????????????????????????? 10 價格水平分析????????????????????????????????? 12 房型特征分析????????????????????????????????? 13 物業(yè)類型分析????????????????????????????????? 14 客群分析 ?????????????????????????????????? 15 城北樓盤個案分析?????????????? ???????????????????? 16 二、 項目價值研究 1． 基地條件概況?????????????????????????????????????? 17 2． 周邊配套條件?????????????????????????????????????? 17 交通狀況（路網(wǎng)、公交）??????????????????????????????? 17 生活配套狀況???????????????????????????????????? 18 購物條件?????????????????????????? ????????? 18 教育條件??????????????????????????????????? 18 醫(yī)療條件??????????????????????????????????? 19 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)3 娛樂配套??????????????????????????????????? 19 商務(wù)配套??????????????????????????????????? 19 3． 資源環(huán)境分析?????????????????????????????????????? 20 自然資源條件 ???????????????????????????????????? 20 歷史人文條件???????????????????????????????????? 20 4． 產(chǎn)品研究分析?????????????????????????????????????? 21 產(chǎn)品定位原則???????????????????????????????????? 21 本案定位思路???????????????????????????????????? 21 功能定位??????????????????? ??????????????????? 22 建筑與規(guī)劃????????????????????????????????????? 24 戶型結(jié)構(gòu)分析???????????????????????????????????? 27 智能化技術(shù)????????????????????????????????????? 28 材料、設(shè)備技術(shù)??????????????????????????????????? 29 會所物業(yè)管理建議??????????????????????????????? ??? 31 5． 項目 SWOT 分析 ????????????????????????????????????? 34 優(yōu)勢分析?????????????????????????????????????? 34 劣勢分析?????????????????????????????????????? 35 機會分析?????????????????????????????????????? 35 威脅分析?????????????????????????????????????? 35 三、 目標(biāo)客群定位與分 析 1． 目標(biāo)市場細(xì)分?????????????????????????????????????? 36 2． 目標(biāo)客群定位?????????????????????????????????????? 38 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)4 購買力分析 ????????????????????????????????????? 38 年齡層分析 ????????????????????????????????????? 39 來源區(qū)域分析 ???????????????????????????????????? 40 職業(yè)特征分析 ??? ????????????????????????????????? 41 目標(biāo)客群生活特征分析 ???????????????????????????????? 42 四、 營銷推廣企劃 1． 項目核心價值與核心競爭力?????????????????????????????????? 43 項目主要賣點薈萃???????????????????????????????????? 43 核心價值點挖掘與營銷利用???????????????????????????????? 45 2． 項目形象包裝???????? ???????????????????????????????? 46 推廣核心主題或概念??????????????????????????????????? 46 語言包裝???????????????????????????????????????? 48 VI 系統(tǒng)包裝 ?????????????????????????????????????? 50 3． 推廣策略?????????????????????????????????????????? 53 推廣總體思路????? ????????????????????????????????? 53 推廣階段劃分?????????????????????????????????????? 54 推廣手段???????????????????????????????????????? 56 廣告策略???????????????????????????????????????? 56 公關(guān)活動策略?????????????????????????????????????? 58 SP 活動策略 ????????? ????????????????????????????? 60 關(guān)系互動營銷?????????????????????????????????????? 63 媒介策略???????????????????????????????????????? 64 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)5 媒介選擇及組合 ?????????????????????????????????? 64 印刷品、宣傳元素 ????????????????????????????????? 67 營銷中心建議 ??? ???????????????????????????????? 69 樣板房建議 ???????????????????????????????????? 69 推廣計劃及預(yù)算????????????????????????????????????? 70 7 月推廣計劃及預(yù)算 ???????????????????????????????? 75 8 月推廣計劃及預(yù)算 ???????????????????????????????? 77 9 月推廣計劃及預(yù)算 ???????????????????????????????? 79 10 月推廣計劃及預(yù)算???????????????????????????????? 81 入市時機評判分析??????????????????????????????????? 83 銷售周期及階段控制?????????????????????????????????? 84 銷控策略??????????????????????????????????????? 85 ??????????????????????????????? 85 銷控手法 ?????????????????????????????????? 87 價格策略??????????????????????????????????????? 84 本案模擬定價 ??????????????????????????????????? 89 銷售準(zhǔn)備 銷售培訓(xùn)??????????????????????????????????? 91 銷售組織構(gòu) 架????????????????????????????????? 94 銷售物料準(zhǔn)備????????????????????????????????? 97 銷售模擬演練????????????????????????????????? 99 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)6 第一部分 市場環(huán)境分析 近年來，南京房地產(chǎn)市場運行良好，呈逐年上升發(fā)展趨勢，從 04 年 15 月南京房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，南京樓市仍然處于旺熱發(fā)展時期。 15月，南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資 億元，其中商品房 住宅投資 億元，同比增長 %。 （數(shù)據(jù)來源：南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心）。由于 2002 至 2020 年二手房市場的活躍，存量房價格快速上升，抑制了需求，導(dǎo)致了二手房市場的下滑。 3） 供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在 15 月，市場供應(yīng)上市面積超過銷售面積，開始呈現(xiàn)供大于求的局面，但城中地區(qū)供需比例為 ，而河西與江寧供需比例分別為 與 ，顯示了供需結(jié)構(gòu)的不平衡。 2001 年，城北樓市又以邁皋橋地區(qū)為熱點中心，當(dāng)時以方圓綠茵為代表平均價格在 3200 元 /㎡左右 ； 2002 年，該地區(qū)開發(fā)體量開始釋放，以陽光嘉園為代表，當(dāng)時的平均價格已超過 3500 元 /㎡ ，至 2020 年，隨著邁皋橋地鐵概念的炒作與沿江開發(fā) 的利好政策影響，城北地區(qū)的投資開發(fā)逐漸成為熱點，邁皋橋地區(qū)的平均房價已在 4000 元 /㎡ 以上，幕府西路，中央門地區(qū)已開始出現(xiàn)部分樓盤； 2020 年，地鐵沿線物業(yè)概念的抄作，使城北樓盤又上一個臺階，多數(shù)物業(yè)的價格已經(jīng)在 42005000 元 /㎡以上， 目前城北房地產(chǎn)市場熱度正隨著宏觀形式穩(wěn)步上升。 3）樓盤品質(zhì)有待提高， “規(guī)劃定開發(fā)”概念逐漸被重視 從樓盤規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、硬件配套以及物業(yè)服務(wù)等方面來看，城北地區(qū)