【正文】 建商品房價格分析 20 05 年上半年南京新建商品房價格走勢圖 ( 單位: 元/ 平方米)5136 5281 503159275486853538712652270238038488551560284980522551130100020003000400050006000700080009000總均價 城東 城南 河西 城北 城中 江寧 江北2 0 0 5 年第一季度 2 0 0 5 年第二季度 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2020 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出 2020 年第二季度南 京市新建商品房加權(quán)平均價格為 5135 元 /平方米。比如，有的樓盤開始出現(xiàn)小幅讓利；有的樓盤采取了送裝修等提高產(chǎn)品附加值的做法。 從最近的情況看， 8 月中旬，受整個市場回暖以及 成交區(qū)域變化的影響，全市商品住宅的成交均價是 4481 元，比 8 月上旬上升了 4％?？偣┬璞葹? ： 1 ，與 2020 年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中新建商品房的供需比是 ： 1 。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房俱樂部會員數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示：購房者對 3000－ 5000 元 /平米房屋的需求有 所上升，購房者認(rèn)為，在新政的影響下，商品房的價格應(yīng)該有所下跌。 4 二、高淳印象 2 (2)、 2020年二季度南京市個片區(qū)成交土地統(tǒng)計表 1 一、南京房產(chǎn)概況 : 高淳項目行銷企劃報告 第一部分 市場研展篇 3 (3)、 2020年各片區(qū)新建商品房價格分析 4 （ 3）浦口 6 （二）高淳現(xiàn)有商業(yè)分布 6 （四）高淳商業(yè)發(fā)展前景展望 18 第一部分 市場研展篇 一、南京房產(chǎn)概況 : 2020年 18 月 南京房地產(chǎn)市場分析 ： 由于 受到房產(chǎn)新政的影響，整體的市場供求發(fā)生了微妙的變化。這是 3000－ 5000 元價位住房需求比例上升的原因。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2020 年全年南京市新建商品房的上市總量約達(dá)到 1400 萬平米，其中2020 年三季度南京新建商品房的供給總量約為 600 萬平米，大于二季度的供應(yīng)總 量。其中，江南 8 區(qū)商品住宅的成交均價是 5988 元，比上旬提高了 1％。可以初步判斷，南京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)回升的發(fā)展軌 道。與今年一季度相比，上漲了22 元 /平方米。南京南延?xùn)|進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，獨特的區(qū)位使溧水成為新的投資熱點。無論在交通還是經(jīng)濟(jì)上，溧水都達(dá)到了一個無可比擬的快速發(fā)展時期，溧水房地產(chǎn)業(yè)也日益受到人們的重視。 房產(chǎn)概況 （ 3）浦口 地理位置： 新浦口區(qū)南臨長江，北枕滁河，同南京主城區(qū)一橋相連。 房產(chǎn)概況： 二、高淳印象 區(qū)域位置 高淳縣，隸屬于南京市，東部屬茅山、天目山余脈，西部由固城湖、石臼湖和水陽抱。 城市規(guī)模 高淳隸屬南京市，下轄 8 個鎮(zhèn)和 1 個街道辦事處，總?cè)丝?43 萬。 2020 年 17 月高淳國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo) 指標(biāo)名稱 本月止累計（億元） 比去年同期累計增長（％） 地方財政一般收入 ％ 社會消費品零售總額 ％ 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ％ 社會固定資產(chǎn)投資額 ％ 工業(yè)總產(chǎn)值 ％ 工業(yè)產(chǎn)銷率 ％ 城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃 緊緊圍繞“古鎮(zhèn)風(fēng)貌凸現(xiàn)，生態(tài)特色鮮明，人居環(huán)境最佳的湖濱新區(qū)”的城市發(fā)展定位，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局、城市 景觀布局、歷史文化空間布局，努力將石固河以西的老城區(qū)規(guī)劃建成以凸現(xiàn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌為主的歷史街區(qū)，石固河以東的新區(qū)規(guī)劃建成生態(tài)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，石固河兩岸規(guī)劃成生態(tài)控制區(qū)，將其建成未來城市框架的中軸線和生態(tài)走廊。 經(jīng)營者 多為本地約占80％其余為外地經(jīng)營者，其年齡在 35歲左右 中山步行街 中山步行街為高淳商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街，以服裝為主 ,定位較高 ,經(jīng)營現(xiàn)狀不錯。這里不但有人民商場、供銷商場這樣的老牌商業(yè)且最聚人氣的天河集貿(mào)市場也在其隔壁 ，使得商業(yè)氣氛不但濃且業(yè)態(tài)全。他們需要得到更好的消費品和更好的服務(wù)。而高檔品牌服裝集中在人民商廈和中山步行街內(nèi)。場內(nèi)有水產(chǎn)批發(fā)經(jīng)營戶 340 多家，其中螃蟹批發(fā)經(jīng)營戶 160 多家（ 40% 以 上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地）。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等 8 個經(jīng)營區(qū)?？偨娣e 4000 ㎡，約有內(nèi)鋪店面 94間。 經(jīng)營者情況 （ 1）區(qū)域來源 調(diào)查顯示在各專業(yè)主題商業(yè)市場 ， 高淳本地經(jīng)營戶在數(shù)量上占較大比例 70％，其他 30％為全國各地商家。 經(jīng)營檔次及主力經(jīng)營品種、消費檔次 在各專業(yè)主題商業(yè)市場中。 注： 該市場的經(jīng)營戶都認(rèn)為這里的經(jīng)營狀況不錯，雖然現(xiàn)在租金有點偏高，但部分好的店鋪還是供不應(yīng)求，譬如市場中間的一些市口較好的門面，這些門面租價已高達(dá) 1700 元 /㎡ /年 。 5 億 元。由于經(jīng)營情況不錯 ,故這里的門面都很難租到 ,綜合區(qū)的租價已達(dá) 350 元 /㎡， 其他區(qū)的租價在 150250 元 /㎡。總建面積 4000 ㎡，約有內(nèi)鋪店面 94 間。 終端消費者情況 各專業(yè)商業(yè)主題市場由于規(guī)模、檔次不一，其終端消費客群也存在一定差異，詳情請見 下表。因此，在未來短期內(nèi)，該專業(yè)主題市場將圍繞原有交易市場而發(fā)展，發(fā)展空間有限。從目前政府對高淳市場的關(guān)注和市場為大眾的接受度來看 ,市場的發(fā)展前景良好，將成為高淳最大、最全、最專業(yè)的建材大市場。受到高淳商貿(mào)城的影響 ,加上其本身的設(shè)施破舊、管理不善 ,其經(jīng)營狀況一般 ,市場如果沒有大的改觀如 :設(shè)施的改進(jìn) ,產(chǎn)品式樣、檔次的提高 ,將會一年不如一年 。 業(yè)態(tài)沒有統(tǒng)一規(guī)劃 . 華天商業(yè)廣場 項目總建 2 萬㎡ 項目共計 8 棟 ,為 5 棟商鋪 ,3 棟多層住宅 .其中 01 棟為 5 層商鋪 ,其余 0205 棟均為 2層 .， 0608 棟為住宅底商 業(yè)態(tài)沒有統(tǒng)一規(guī)劃 . （ 6）、項目交通商業(yè)配套分析 高淳在售商業(yè)樓盤配套統(tǒng)計表 案名 配 套 中山步行街商業(yè)廣場 交通配套： 大型地面停車場，空前的中庭景觀。 華天商業(yè)廣場 項目完全有業(yè)主自營，全部對外銷售后按比例實施以后的經(jīng)營方向， 01 棟為 1F+2F 對外銷售方式，余下的第三層、第四層可單獨銷售 ,02 棟 05 棟和 06 棟 08 棟底商都為一層為單獨銷 售 . （ 8）、產(chǎn)品特點（獨特銷售主張， UPS） 高淳在售商業(yè)樓盤產(chǎn)品獨特銷售主張分析表 案名 產(chǎn)品特點分析 中山步行街商業(yè)廣場 領(lǐng)航高淳商業(yè)旗艦，打造純金財富城堡。 01 棟 1F+2F 面積為 60140 ㎡， 3F 4F 為整層銷售面積為 3500 ㎡ 02 棟 05 棟面積為 3060 ㎡，主力面積在 4050 ㎡ 06 棟 08 棟底商面積為 4050 ㎡，主力面積為 40 ㎡ （ 10）、價格分析 高淳在售商業(yè)樓盤價格分析表 案名 價格分析 中山步行街商業(yè)廣場 售價：項目一期 0104 棟已全部售完，二期為 05 棟 12 棟，目前在銷售的為 05 棟，在規(guī)劃建設(shè)中。 華天商業(yè)廣場 以本地客源為主，少量外地客源以浙江、上海等地為主，多以投資為主 ,年齡層集中在 3040 之間 . （ 13）營銷手段及動態(tài) （ 14）市場表現(xiàn)綜述 （ 15）板塊未來走勢分析 在售住宅項目競爭市場分析 （ 1）、住宅市場現(xiàn)狀綜述 （ 2）、市場供應(yīng)體量分析 目前高淳住宅市場總的體量約為 27 萬㎡ ,其中江山嘉園和星河灣占了半數(shù)以上 ,從市場的去化量可以看出，住宅市場的需求量還是很大的 ,丹鳳雅苑雖然沒有開盤 ,但目前預(yù)定率已達(dá) 80%,市場反映度良好。規(guī)劃門面房約 69 間。 購買目的：以自住和保值為主，少量投資客 華地嘉園 本地居民為主，個體，鄉(xiāng)里農(nóng)民，拆遷戶 購買目的：絕大多數(shù)用以自住 江山嘉園 以本地客戶為主，部分個體，教師，機(jī)關(guān)干部，醫(yī)院工作人員，年齡在 3550 歲之間。 業(yè)主可擁有商鋪完全產(chǎn)權(quán)，投資比較穩(wěn)妥，且產(chǎn)權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓，獲利機(jī)會大。 華天商業(yè)廣場 項目周邊的商業(yè)氣氛較濃緊鄰高淳商貿(mào)城 ,商業(yè)配套也比較齊全 . 業(yè)主可擁有商鋪完全產(chǎn)權(quán)，投資比較穩(wěn)妥，且產(chǎn)權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓，獲利機(jī)會大。 項目沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較為雜亂。 購買目的：以自住為主， 圣地華府 本地政府官員，個體以建筑，運輸，水產(chǎn)經(jīng)營為主的，部分南京私營業(yè)主 購買目的：投資和自住并重 星河灣 以本地客 戶為主，部分個體拆遷戶，鄉(xiāng)里居民及浙江溧水一帶購買者，職業(yè)多為運輸，建筑，個體辦廠人員及老人 購買目的：投資和自住并重 由上表可以看出，目前高淳的消費心理還是保守，以自身需求為主要目的，投資觀念尚未形成。 （ 6）、價格分析 高淳在售住宅樓盤價格分析表 案名 價格分析 丹鳳雅苑 起價 2280 元 /㎡，均價 2350 元 /㎡，最高價 2560 元 /㎡，層差 100 元 /㎡，東西無差價，三層為最高價 華地嘉園 一期起價 1700 元 /㎡，最高價 2450 元 /㎡，均價 2200 元 /㎡，二期屬預(yù)訂階 段，三期，四期價格未定（四期待漲價開盤） 江山嘉園 目前均價： 2350 元 /㎡，起價 1900 元 /㎡，最高價 2600 元 /㎡，層差 100 元 /㎡，東西差價 50 元 /㎡，三樓為最高價 歷史價格： 均價 2000 元 /㎡， 均價 2100 元 /㎡， 均價 2200 元 /㎡， 均價 2350 元 /㎡ 錦繡華庭 起價 2060 元 /㎡，最高價 2490 元 /㎡，均價 2300 元 /㎡，層差 120 元 /㎡，東西差價 50 元 /㎡，門面房按沿街地段劃分為 4900 元 /㎡ ,5300 元 /㎡ ,5600 元 /㎡ 圣地華府 一期 4550 萬 /套，二期 100 萬左右 /套 星河灣 目前均價： 2300 元 /㎡，起價 1900 元 /㎡，最高價 2400 元 /㎡，其中 4 樓價格最高。 江山嘉園 項目占地 萬㎡，總建筑面積 萬㎡ 項目共 16 幢 5 層住宅， 1 層為商業(yè)用房層高 ，寬 7m,進(jìn)深 13m ,56 層為躍層送空中花園，共計 376 戶，住宅層高 ，磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料 錦繡華庭 項目總建 萬