【正文】 德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 5 前景優(yōu)勢(shì) 興寧區(qū)歷史形成的崇高的商業(yè)地位 ,使興寧商圈的商鋪歷來(lái)備受投資者、經(jīng)營(yíng)者的追捧。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 南寧市政府將以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃改建興寧舊商業(yè)中心，包括延伸步行街區(qū)域，實(shí)施“堤路園”工程，不但搞好江濱路沿線立面裝飾，更設(shè)想加建江濱路空中堤路走 廊和商業(yè)文化廣場(chǎng)，逐步形成一個(gè)高檔次立體休閑步行消費(fèi)區(qū)，并且利用興寧老商業(yè)區(qū)區(qū)現(xiàn)時(shí)保存良好的古跡古貌，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)文明嫁接起來(lái)，增添旅游的氣氛，全面展現(xiàn)南寧古城的魅力，以鞏固其南寧市首席商業(yè)中心的地位。 人流、物流、信息流優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地處南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、金融、文化、信息、娛樂(lè)中心， 朝陽(yáng)路、興寧路、新華街是全市最著名的商業(yè)路段，是人流、物流、信息流的集散地，每日人流量逾十萬(wàn)人。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目規(guī)模宏大，占地超過(guò) 13000 平方米，將會(huì)建成一個(gè)面積為 42000 平方米的大型綜合購(gòu)物中心，是目前興寧老商業(yè)區(qū)中最巨型，功能最齊全的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。 配套優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于南寧市中心，交通便利，四通八達(dá)，有 20 路左右的公交車可直達(dá)。 國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 4 政策優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目被區(qū)、市列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，用以吸引外資。市政府的強(qiáng)勢(shì)支持，將為興寧老商業(yè)區(qū)及本項(xiàng)目帶來(lái)美好的前景。習(xí)慣性消費(fèi)模式使該區(qū)域商鋪對(duì)消費(fèi)者形成無(wú)比的向心力，蜂擁的人潮令商家們不惜重金亦要去占據(jù)這一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于周邊其他項(xiàng)目相 繼開(kāi)盤，分流了本屬于本項(xiàng)目的部分客戶，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。因此，人們投資觀念的改變和受整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的影響，南寧將同全國(guó)大部 分地區(qū)一樣掀起一次置業(yè)（二次置業(yè)、三次置業(yè)）高潮。 大量人口進(jìn)入城市為商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了最好市場(chǎng)基礎(chǔ)，尤其是城市化初級(jí)階段，人們的“都市主義” 情結(jié)是非常濃烈的，此階段人們購(gòu)物置業(yè)一般比較沖動(dòng)和急不可待。 機(jī)會(huì)點(diǎn)之五： 新的商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)和人們新的購(gòu)物觀念的形成，使商業(yè)物業(yè)具有了更大的市場(chǎng)空間。新穎大型 MALL 的出現(xiàn)，雖然能為該商業(yè)圈帶來(lái)新的商機(jī)，引發(fā)新的購(gòu)物潮，興起新世紀(jì)購(gòu)物消費(fèi)觀念，但南寧市畢竟是一個(gè)人口只有 100多 萬(wàn)的欠發(fā)達(dá)中 等城市，人們自身的購(gòu)買力有限，尤其是達(dá)不到商家所期望的。該項(xiàng)目規(guī)模不?。I(yíng)業(yè)面積近 30000 平方米）；“華星時(shí)代廣場(chǎng)”位于南寧市新民路和七星路交匯處，它集商業(yè)、娛樂(lè)、公寓和住宅為一體，其中商城約為 60000 平方米，如此之大規(guī)模 的商業(yè)綜合樓在南寧是絕無(wú) 僅國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 8 有的。 33 間商鋪基本上拍出 8 萬(wàn)元 /平方米的“天價(jià)”，每平方米價(jià)格最高拍出 萬(wàn)元，單間商鋪?zhàn)罡哔u到了 500 多萬(wàn)元 /間。一位溫州老板透露，僅他和同一個(gè)鎮(zhèn)的一群老鄉(xiāng)共“吃”下了約 20間商鋪。據(jù)了解，這次拍賣還創(chuàng)下三個(gè)“第一”：平均每個(gè)鋪面就有 6 個(gè)人競(jìng)買，成為最搶手的拍品；商鋪每平方米最高賣到 ，創(chuàng)了廣西商鋪單位面積的“天價(jià)”；拍賣會(huì)第一次由市領(lǐng)導(dǎo)敲響拍賣第一槌。 主持該場(chǎng)拍賣的廣西華盛拍賣行拍賣師羅詩(shī)明說(shuō)，拍賣前評(píng)估 ，按現(xiàn)在拍賣的情況看，低估了競(jìng)拍者的實(shí)力。 通過(guò)這次拍賣活動(dòng)可以得出： （ 1） 競(jìng)拍者熱衷于首層及小型鋪面，二層鋪面的拍賣情況十分不理想。 （ 3） 被拍賣的商鋪都是磚混結(jié)構(gòu)， 50年的使用權(quán)，但競(jìng)拍者都樂(lè)于購(gòu)買。 國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 11 2. 項(xiàng)目整體推廣建議 商鋪投資熱開(kāi)始升溫 據(jù)日前公布的一項(xiàng)調(diào)查預(yù)計(jì)，香港零售商將因中國(guó)加入世貿(mào)組織而加快在內(nèi)地開(kāi)業(yè)的計(jì)劃。隨著 中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，各地對(duì)商業(yè)發(fā)展政策便會(huì)寬松許多，同時(shí)為了先于國(guó)外力量而拔得頭籌，政府會(huì)在選址、經(jīng)營(yíng)等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資的鋪主預(yù)留更多的操作空間。對(duì)于鋪主來(lái)說(shuō)，真正關(guān)注的是鋪面升值潛力 ，而升值潛力決定于鋪面的地段和恰國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 12 當(dāng)?shù)南M(fèi)定位以及規(guī)范化、現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理，只有這樣才會(huì)有大量的消費(fèi)群體不斷光顧，鋪面才會(huì)不斷升值。 買進(jìn)新興商鋪就相當(dāng)于買進(jìn)原始股 。而早期開(kāi)發(fā)的百匯商業(yè)、中旅商業(yè)城，其商鋪由于把握先機(jī)，因而受到商鋪投資者的歡迎，其商鋪早幾年就已售完。 國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 13 商業(yè)投資：第一是地段、第二是地段、第三還是地段 俗云：“十億人民九億商，還有一億正趕上”。致富門路有千條萬(wàn)條，而商鋪經(jīng)營(yíng)就是其中之一，作為商鋪經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)什么最重要？毫無(wú)疑問(wèn)，地段最重要；世間有一俗語(yǔ)：“好鋪旺三代”。在現(xiàn)代社會(huì)，幾乎人人都皆商人，為何大富者少，除了正確投資選項(xiàng)和定位外，商鋪的地點(diǎn)選擇就很講究了。 “地段、地段、還是地段”的理論由美國(guó)建筑大師波特曼提國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 14 出，適合住宅更適合于商場(chǎng)。我們除了要認(rèn)真做好產(chǎn)品，練好內(nèi)功之外，先進(jìn)的推廣手法必不可少。但是由于南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)客戶的可選擇性非常豐富（如外灘新城、新和平、交易場(chǎng)大廈、太陽(yáng)廣場(chǎng)、陽(yáng)光新都、華星時(shí)代廣場(chǎng)等），客戶在購(gòu)買行為 發(fā)生前的一剎那間，是理性的分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而不是理性分析本身，因此，在廣告推廣上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶的引導(dǎo)。 分析南寧市各樓盤的現(xiàn)狀， 影響力較大，銷售狀況相對(duì)較好的幾個(gè)樓盤無(wú)不具有較大的推廣力度，尤其是電視、電臺(tái)和報(bào)紙廣告，其實(shí)電視、電臺(tái)是千人成本最低，最便宜的廣告手段，在提高知名度與美譽(yù)度上是效果最大的廣告手法，同時(shí)報(bào)紙彩版廣告影響力也較大。 報(bào)紙 覆蓋面廣，時(shí)效性 強(qiáng)，傳遞迅速，區(qū)域針對(duì)性強(qiáng)，信息量可多可少，且易于保存。 網(wǎng)絡(luò) 互動(dòng)式交流，選擇面廣，選擇性強(qiáng)，圖文聲并茂，信息量大。 廣告訴求應(yīng)采取情感訴求和理性訴求相結(jié)合的方式，情感訴求要著重強(qiáng)調(diào)人性化，使消費(fèi)者感受到一種較強(qiáng)的親和力，同時(shí)理性訴求的目的在于理性的說(shuō)服消費(fèi)者，讓消費(fèi)者在情感認(rèn)同的同時(shí)，在理智上也取得對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同，認(rèn)為其確有 優(yōu)勢(shì)所在。報(bào)紙平面廣告給人閱讀空間，既有視覺(jué)效果，又有思考空間，要情理訴求并重，力求全面詳細(xì)介紹樓盤的優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品充分認(rèn)知的目的。 報(bào) 紙廣告 ? 軟性廣告（信息量，說(shuō)服力） 商鋪，朝陽(yáng)商業(yè)街，第一商圈，新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)（根德商業(yè)街）的投資價(jià)值。這將對(duì)樹(shù)立品牌形象，展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和促進(jìn)銷售都有著巨大的影響。施工現(xiàn)場(chǎng)要有大量工人施工，給人一副蓬勃向上，熱火朝天的感覺(jué)。它有利于提升樓盤檔次品味，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取 買家認(rèn)可，促進(jìn)銷國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 19 售；有利于加強(qiáng)公司形象，樹(shù)立公司品牌，包裝得好的樓盤是公司實(shí)力的一個(gè)最佳展示牌。第一種是全新的、震撼的，信息集中、明確，吸引且產(chǎn)生投資欲望。 本項(xiàng)目地處商業(yè)核心地帶，人流量大，因此對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)包裝尤其重要。各種指示牌，入口牌樓、施工進(jìn)度牌、告示牌、布幅廣告等都應(yīng)該設(shè)計(jì)得新穎別致，醒目好看。售樓部的內(nèi)部設(shè)計(jì)要求寬敞、明亮、氣派、精致，有特色。這句本質(zhì)含義是注重細(xì)節(jié)的話，在樓盤的建設(shè)、推廣中同樣有實(shí)效。每一個(gè)細(xì)節(jié)都是對(duì)品質(zhì)、對(duì)信賴的追求；都是對(duì)建筑風(fēng)格、樓盤內(nèi)涵的深化，都是對(duì)客戶全心全意服務(wù)的表現(xiàn)。售樓部里的信息系統(tǒng)要先進(jìn)。 國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國(guó)廣西南寧市江南路國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 22 定價(jià)依據(jù)（商場(chǎng)、公寓） 地產(chǎn)價(jià)格，實(shí)際是指地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。只有在充分了解本地樓盤，尤其是競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格、位置、規(guī)模等具體組合因素之后，才能得出一個(gè)比較準(zhǔn)確的定價(jià)思 路。在市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和目標(biāo)，經(jīng)常根據(jù)不同的產(chǎn)品、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，采取各種靈活多變的定價(jià)策略，使價(jià)格與市場(chǎng)營(yíng)銷組合的其他因素更好的結(jié)合，促進(jìn)和擴(kuò)大銷售，提高企業(yè)的整體效益。這樣做的目的是，首先低價(jià)匯聚人氣，而后以逐漸加價(jià)的方式促使消費(fèi)者馬上購(gòu)買，以免承擔(dān)較高的樓價(jià)，而同時(shí)又使人覺(jué)得所購(gòu)買的物業(yè)在不斷地升值。在什么情況下 采取什么定價(jià)方法，以及在銷國(guó) 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD.