【正文】 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 1 目 錄 項(xiàng)目之 SWOT 分析 競爭強(qiáng)項(xiàng) （ S） 競爭弱項(xiàng) （ W） 市場機(jī)會點(diǎn)（ O） 市場威脅點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目整體推廣建議 廣告推廣戰(zhàn)略 項(xiàng)目包裝建議 價(jià)格策略 定價(jià)依據(jù)（商場、公寓） 定價(jià)思路 選擇定價(jià)目標(biāo) 確定定價(jià)方法 價(jià)格制定建議 市場競爭中的價(jià)格調(diào)整 階段性推廣及資金回籠計(jì)劃 階段性推廣策略 資金回籠計(jì)劃 物業(yè)售后經(jīng)營與招商服務(wù) 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 2 商場的經(jīng) 營管理 項(xiàng)目招商策略 招商方案 各樓層商戶組合 目標(biāo)商戶名單建議（ 1— 3 層） 物業(yè)的售后服務(wù) —— 物業(yè)管理 項(xiàng)目品牌塑造與經(jīng)營 房地產(chǎn)品牌的定義 房地產(chǎn)品牌價(jià)值 品牌運(yùn)營的基本程序 本項(xiàng)目品牌運(yùn)營的基本策略 銷售實(shí)施的準(zhǔn)備工作細(xì)目 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 3 1. 項(xiàng)目之 SWOT 分析 競爭強(qiáng)項(xiàng)（ S）即本項(xiàng)目的賣點(diǎn) 位置優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于南寧市最繁華、最興旺的商業(yè)區(qū) —— 興寧老商業(yè)區(qū)的核心地帶，再加上與民 生路商業(yè)步行街東面出口連接，商業(yè)氣氛濃厚。 規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目規(guī)模宏大，占地超過 13000 平方米，將會建成一個(gè)面積為 42000 平方米的大型綜合購物中心，是目前興寧老商業(yè)區(qū)中最巨型，功能最齊全的“一站式”消費(fèi)場所。 配套優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于南寧市中心，交通便利，四通八達(dá)，有 20 路左右的公交車可直達(dá)。周邊還有火車站，民航客運(yùn)中心，汽車總站，友愛客運(yùn)中心，第二運(yùn)輸客運(yùn)中心和民生航運(yùn)碼頭。周圍賓館、酒樓、商廈林立，飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)繁多。 人流、物流、信息流優(yōu)勢 本項(xiàng)目地處南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、金融、文化、信息、娛樂中心， 朝陽路、興寧路、新華街是全市最著名的商業(yè)路段，是人流、物流、信息流的集散地，每日人流量逾十萬人。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 4 政策優(yōu)勢 本項(xiàng)目被區(qū)、市列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，用以吸引外資。 政府的大力支持，將為本項(xiàng)目提供政策、前景上的保障。 創(chuàng)新優(yōu)勢 本項(xiàng)目建造的是“一站式消費(fèi)”大型購物中心，目前廣西還沒有真正的“一站式消費(fèi)”大型購物中心，其創(chuàng)新性的引進(jìn)，必會引起全廣西的轟動 ,引來眾多投資商。 市場優(yōu)勢 南寧市政府將以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃改建興寧舊商業(yè)中心，包括延伸步行街區(qū)域，實(shí)施“堤路園”工程，不但搞好江濱路沿線立面裝飾，更設(shè)想加建江濱路空中堤路走 廊和商業(yè)文化廣場，逐步形成一個(gè)高檔次立體休閑步行消費(fèi)區(qū)，并且利用興寧老商業(yè)區(qū)區(qū)現(xiàn)時(shí)保存良好的古跡古貌，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)文明嫁接起來，增添旅游的氣氛，全面展現(xiàn)南寧古城的魅力，以鞏固其南寧市首席商業(yè)中心的地位。市政府的強(qiáng)勢支持，將為興寧老商業(yè)區(qū)及本項(xiàng)目帶來美好的前景。 強(qiáng)幅射優(yōu)勢 興寧商業(yè)圈是南寧市最具規(guī)模、最成熟、最具幅射及吸引力的商圈，區(qū)內(nèi)外的人來南寧市必將以到此購物、觀光作為首選。而本項(xiàng)目就位于該商圈的核心地帶，項(xiàng)目的建成必對區(qū)內(nèi)外產(chǎn)生更大的幅射力和吸引力。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 5 前景優(yōu)勢 興寧區(qū)歷史形成的崇高的商業(yè)地位 ,使興寧商圈的商鋪歷來備受投資者、經(jīng)營者的追捧。習(xí)慣性消費(fèi)模式使該區(qū)域商鋪對消費(fèi)者形成無比的向心力，蜂擁的人潮令商家們不惜重金亦要去占據(jù)這一經(jīng)營場所?？罩胁叫薪指拍钪匦滤茉炝四蠈幨袠?biāo)志性商業(yè)中心，使得民生路步行街及周邊路段的商鋪有較強(qiáng)的承接力，租金開始攀升，給投資者帶來理想的回報(bào)及光明的前景。 競爭弱項(xiàng)（ W） 開發(fā)期過長會影響買家信心，失去部分客戶 本項(xiàng)目自 1999 年底開始啟動，至今仍未開工，處于籌備之中，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有一些光景。開發(fā)期過長容易造成負(fù)面因素，影響買家的信心。由于周邊其他項(xiàng)目相 繼開盤，分流了本屬于本項(xiàng)目的部分客戶，可能會錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。 市場 機(jī)會點(diǎn)（ O） 機(jī)會點(diǎn)之一： 國際國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境（前面作過分析）對國內(nèi)消費(fèi)投資的積極影響；在加入 WTO后，房地產(chǎn)和商業(yè)必將受其影響，有一次新的“洗牌”機(jī)會。各種政策面的利好因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期兆頭對房地產(chǎn)，尤其是外資加入后對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中工業(yè)、商業(yè)、寫字樓等用地的需求增加，必將對國內(nèi)房地產(chǎn)國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 6 產(chǎn)生積極影響。南寧市在這次經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中，毫無疑問也將是收益者之一。因此，人們投資觀念的改變和受整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的影響，南寧將同全國大部 分地區(qū)一樣掀起一次置業(yè)（二次置業(yè)、三次置業(yè)）高潮。如本項(xiàng)目能抓住有利時(shí)機(jī)，積極組織開發(fā)、銷售和經(jīng)營，我們完全有理由相信該項(xiàng)目是一定能夠成功的。 機(jī)會點(diǎn)之二： 南寧市目前正加緊實(shí)行提高城市化水平建設(shè)，城市化的標(biāo)準(zhǔn)除了大興土木擴(kuò)張城區(qū)和改造舊城外，人口的大量城市化也是必不可少的。 預(yù)計(jì)到 2020 年，南寧市市域?qū)碛腥丝?365萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 275 萬人，城市化水平將達(dá)到 75%，而到 2020 年我國的城市化水平也將達(dá)到 45%。 大量人口進(jìn)入城市為商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了最好市場基礎(chǔ)，尤其是城市化初級階段，人們的“都市主義” 情結(jié)是非常濃烈的，此階段人們購物置業(yè)一般比較沖動和急不可待。本項(xiàng)目從南寧市城市化初期起步著手開發(fā)，兩年內(nèi)面向市場也有很好的市場機(jī)會。 機(jī)會點(diǎn)之三： 南寧市是“南 — 貴 — 昆”三角經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中唯一擁有出海通道的城市，其得天獨(dú)厚的地理位置和交通樞紐作用，為其商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了很好的地域優(yōu)勢。 機(jī)會點(diǎn)之四： 中國人民銀行的第八次降息，降低了眾多置業(yè)者購置物業(yè)的門檻，置業(yè)人數(shù)和置業(yè)能力勢必得到很大提高。 機(jī)會點(diǎn)之五： 新的商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)和人們新的購物觀念的形成，使商業(yè)物業(yè)具有了更大的市場空間。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 7 機(jī)會點(diǎn)之六： 本項(xiàng)目被區(qū)、市列 為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，用以吸引外資。 機(jī)會點(diǎn)之七： 地處南寧市第一商業(yè)圈的步行街商鋪拍賣拍出價(jià)格“天價(jià)”，為本項(xiàng)目開盤的價(jià)格“隨行就市”夯實(shí)市場基礎(chǔ)。 市場 威脅點(diǎn)（ T） 威脅一： 本項(xiàng)目地處南寧市第一中心商業(yè)圈，在充分享受該中心圈擁有的商業(yè)利益的同時(shí)，也使該商圈中利益的再分配失去了平衡。新穎大型 MALL 的出現(xiàn)，雖然能為該商業(yè)圈帶來新的商機(jī)，引發(fā)新的購物潮，興起新世紀(jì)購物消費(fèi)觀念，但南寧市畢竟是一個(gè)人口只有 100多 萬的欠發(fā)達(dá)中 等城市，人們自身的購買力有限，尤其是達(dá)不到商家所期望的?！靶鲁柹虡I(yè)廣場（根德商業(yè) 街）”加上“華星時(shí)代廣場”和“外灘新城”的加入，可能會引發(fā)一場南寧百貨戰(zhàn)火。這就猶如一塊既定磅量的蛋糕，誰都想多分一塊，突然又有力量不小的新的分享者加入，大家的日子都不會好過。前面我們已經(jīng)提到過“外灘新城”和“華星時(shí)代廣場”兩個(gè)項(xiàng)目，此 二項(xiàng)目都位于七星路邊，尤其是“外灘新城”建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計(jì)明年 6 月份商場開業(yè)。該項(xiàng)目規(guī)模不?。I業(yè)面積近 30000 平方米）；“華星時(shí)代廣場”位于南寧市新民路和七星路交匯處，它集商業(yè)、娛樂、公寓和住宅為一體，其中商城約為 60000 平方米，如此之大規(guī)模 的商業(yè)綜合樓在南寧是絕無 僅國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 8 有的。該項(xiàng)目無論從規(guī)模、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度（與“新朝陽商業(yè)廣場（根德商業(yè)街）”同時(shí)啟動）都將是新開項(xiàng)目中對“新朝陽商業(yè)廣場（根德商業(yè)街）”具有最大的威脅。姑且不論該兩項(xiàng)目的規(guī)模和經(jīng)營，僅僅是這兩項(xiàng)目由于其處于南寧市第一商業(yè)中心圈與第二商業(yè)圈之中間地帶所吸引和分流的客流量，已經(jīng)是南寧市已有綜合商業(yè)城必須高度重視和面對的現(xiàn)實(shí)了。 威脅二： 于 4 月 27日在明園新都舉行的拍賣興寧步行街商鋪的活動，讓買家“打破頭”。 33 間商鋪基本上拍出 8 萬元 /平方米的“天價(jià)”，每平方米價(jià)格最高拍出 萬元，單間商鋪?zhàn)罡哔u到了 500 多萬元 /間。 拍賣現(xiàn)場人滿為患，大門外還站著 200多人。參與競拍者共有 191 塊號牌，其中單位 5 家，個(gè)人分別是南寧 112 人，浙江42 人（溫州市人占絕大多數(shù)），湖南 4 人，其余 28 人為廣西各地市縣的。在這次拍賣會的競拍者中，南寧市本地人雖占了大多數(shù)，但競買時(shí)多數(shù)南寧市人喊到五六萬就不吭聲了，倒讓溫州人出盡了風(fēng)頭，成交的 29 間商鋪絕大多數(shù)都落入他們手中。一位溫州老板透露，僅他和同一個(gè)鎮(zhèn)的