【正文】 83。 9 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 15 在售商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 15 在售住宅項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 18 第一部分 市場(chǎng)研展篇 一、南京房產(chǎn)概況 : 2020年 18 月 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 由于 受到房產(chǎn)新政的影響，整體的市場(chǎng)供求發(fā)生了微妙的變化。購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，希望通過(guò)新政使得居高不下的房?jī)r(jià)有所下跌；開(kāi)發(fā)商則不輕言降價(jià)，只通過(guò)推精裝修房，贈(zèng)送禮品等方式對(duì)待。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的博弈，使得二季度的市場(chǎng)供求與一季度相比，有所變化。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示：購(gòu)房者對(duì) 3000－ 5000 元 /平米房屋的需求有 所上升，購(gòu)房者認(rèn)為，在新政的影響下，商品房的價(jià)格應(yīng)該有所下跌。這是 3000－ 5000 元價(jià)位住房需求比例上升的原因。受到國(guó)家對(duì)高檔房收取 4％契稅的影響，購(gòu)房者對(duì) 50016000 元 /平方米的商品住宅的需求比例有所下降 。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2020 年二季度，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求（新建商品房和存量房，包括 2020 年一季度的未滿足的需求 141 萬(wàn)平米）為 368 萬(wàn)平米（其中新建商品房需求 236 萬(wàn)平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 580 萬(wàn)平米（其中新建商品房實(shí)際供 給 435 平米）?？偣┬璞葹? ： 1 ，與 2020 年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中新建商品房的供需比是 ： 1 。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)， 2020 年全年南京市新建商品房的上市總量約達(dá)到 1400 萬(wàn)平米，其中2020 年三季度南京新建商品房的供給總量約為 600 萬(wàn)平米，大于二季度的供應(yīng)總 量。 今年前 3 個(gè)月，我市商品住宅的銷售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了 10％左右。而新政實(shí)施后的 3 個(gè)月里，房?jī)r(jià)的增幅基本控制在5％以內(nèi)。 從最近的情況看， 8 月中旬，受整個(gè)市場(chǎng)回暖以及 成交區(qū)域變化的影響，全市商品住宅的成交均價(jià)是 4481 元，比 8 月上旬上升了 4％。其中，江南 8 區(qū)商品住宅的成交均價(jià)是 5988 元，比上旬提高了 1％。 南京樓市在經(jīng)歷了一兩個(gè)月的短暫回落后，現(xiàn)已適應(yīng)調(diào)控帶來(lái)的變化，逐步步入穩(wěn)定的發(fā)展期。具體表現(xiàn)在：消費(fèi)者開(kāi)始由觀望轉(zhuǎn)為尋機(jī)入市，購(gòu)房信心從 7 月下旬到 8 月以來(lái)逐步增強(qiáng)；開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也更加客觀，經(jīng)營(yíng)也更加合理，定價(jià)也更加理性。比如，有的樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)小幅讓利；有的樓盤(pán)采取了送裝修等提高產(chǎn)品附加值的做法?？梢猿醪脚袛?，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)回升的發(fā)展軌 道。 各大板塊市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀： (1)、 2020 年 上半年 南京市各片區(qū)需求比例變化圖 20 05 年上半年南京各片區(qū)需求比例變化圖%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%拆遷 改善居住 結(jié)婚用房 城市化進(jìn)程 投資2020年 第一季度 2020年 第二季度 單價(jià)在 40015000 元 /㎡之間的比例最高為 %；其次是單價(jià)在 50016000 元 /㎡的比例抉策地產(chǎn)研究中心的 2020 年二季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上從一季度主要集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實(shí)際上對(duì)城中的偏好程度比該比例會(huì)更高，因受到該片區(qū)難以企及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在 2020 年底至今的幾個(gè)大盤(pán)拉動(dòng)下有所增加，總比例達(dá)到 %. (2)、 2020 年二季度南京市 個(gè)片區(qū) 成交土地統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 地塊數(shù)量 實(shí)際出讓面積 成交金額 樓面單價(jià) （ 單位：平米） （單位：萬(wàn)元） （單位：元 /㎡） 城中 1 2560 2770 城南 4 11400 942 江北 3 10580 980 城東 3 289120 62390 2158 河西 1 19500 3805 江寧 4 44400 1593 城北 合計(jì) 16 150830 1760 注： 計(jì)算； 。 根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表所示： 2020 年二季度，南京市通過(guò)招拍掛方式共出讓土地 16 幅，實(shí)際成交面積 平方米 ，成交價(jià)款 億元。 (3)、 2020 年各片區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格分析 20 05 年上半年南京新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 ( 單位: 元/ 平方米)5136 5281 503159275486853538712652270238038488551560284980522551130100020003000400050006000700080009000總均價(jià) 城東 城南 河西 城北 城中 江寧 江北2 0 0 5 年第一季度 2 0 0 5 年第二季度 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)和 2020 年 6 月 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤(pán)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2020 年第二季度南 京市新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 5135 元 /平方米。與今年一季度相比，上漲了22 元 /平方米。受國(guó)八條，銀行連續(xù)加息，契稅，南京新政等一系列政策因素的影響，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度已經(jīng)明顯放緩。 各區(qū)縣市場(chǎng)與南京市場(chǎng)之間的關(guān)系 ： （ 1）溧水 地理位置 : 自江寧撤縣建區(qū)后，溧水一躍成為南京的南大門，成為南京的衛(wèi)星城。 是百里秦淮的發(fā)源地，原始植被完好，自然環(huán)境優(yōu)良，距南京主城區(qū)僅 42 公里，處在南京主城發(fā)展的主軸線上。南京南延?xùn)|進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，獨(dú)特的區(qū)位使溧水成為新的投資熱點(diǎn)。溧水發(fā)展戰(zhàn)略是充分顯現(xiàn)在南京城市發(fā)展 中的吸納、補(bǔ)充、服務(wù)、集散四大功能，實(shí)施 “ 西接、北拓、東進(jìn)、南延 ” 戰(zhàn)略，推動(dòng)溧水經(jīng)濟(jì)形成城市發(fā)展圈、旅游度假圈、特色產(chǎn)業(yè)圈三大功能圈的產(chǎn)業(yè)布局，成為南京新興的制造業(yè)基地、旅游休閑度假和最佳人居環(huán)境區(qū)、都市生態(tài)特色農(nóng)業(yè)區(qū)，形成南京市南部區(qū)域中心和新興的中等規(guī)模城市。 房產(chǎn)概況 :溧水成為人們置業(yè)新去向。隨著大交通的發(fā)展，溧水已經(jīng)成為連接華東蘇皖的交通節(jié)點(diǎn)， 4 條高等級(jí)公路使溧 水與華東骨干路網(wǎng)全線溝通，與南京連成一片，到杭州、上海從 3 個(gè)半小時(shí)縮短到 2 小時(shí)。無(wú)論在交通還是經(jīng)濟(jì)上，溧水都達(dá)到了一個(gè)無(wú)可比擬的快速發(fā)展時(shí)期，溧水房地產(chǎn)業(yè)也日益受到人們的重視。較之市區(qū)樓盤(pán)，溧水樓盤(pán)比市區(qū)或江寧樓盤(pán)價(jià)格低，但品質(zhì)不低；有著位置相對(duì)遠(yuǎn)但配套卻很全的顯著特點(diǎn)；在溧水置業(yè)、投資或多或少地成為部分南京市民的選擇。 (2)六合 地理位置： 六合是南京的江北門戶，西南與本市浦口區(qū)相連，東與揚(yáng)州儀征市交界，西北與安徽省來(lái)安縣、天長(zhǎng)市接壤。寧通、寧連高速公路和長(zhǎng)江二橋連接線在區(qū)內(nèi)交匯，建設(shè)中的 寧啟鐵路、西氣東輸工程、寧淮高速公路穿境而過(guò)，滁河由西向東直達(dá)長(zhǎng)江，是華東地區(qū)水陸交通的重要樞紐、南京市現(xiàn)代化的新郊區(qū) 。 房產(chǎn)概況 （ 3）浦口 地理位置： 新浦口區(qū)南臨長(zhǎng)江，北枕滁河，同南京主城區(qū)一橋相連?？偯娣e 902 平方公里，人口 萬(wàn)。區(qū)內(nèi)交通便捷，津浦鐵路、 312 國(guó)道、 104 國(guó)道、寧連、寧通高速公路穿境而過(guò)。自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，有一代草圣（林散之）、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬(wàn)只白鷺、十萬(wàn)畝森林公園，以及省級(jí)珍珠泉旅游度假區(qū)。 房產(chǎn)概況： 二、高淳印象 區(qū)域位置 高淳縣，隸屬于南京市，東部屬茅山、天目山余脈，西部由固城湖、石臼湖和水陽(yáng)抱。寧高高速公路已開(kāi)通，高淳離南京國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 56 公里；南京至皖南的公路干線及蕪太運(yùn)河穿境而過(guò)；水路西進(jìn)萬(wàn)里長(zhǎng)江黃金水道，東達(dá)太湖蘇南水網(wǎng)。高淳有山有水，山青水秀，自然資源較為豐富。 尤其是中部和西部圩區(qū)， 溝叉縱橫，河塘密布，水產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，是聞名全國(guó)的江南魚(yú)米之鄉(xiāng)。 城市規(guī)模 高淳隸屬南京市，下轄 8 個(gè)鎮(zhèn)和 1 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?43 萬(wàn)。東部為茅山、天目山余脈結(jié)合部 ,是蜿蜒起伏的丘陵山區(qū)，西部為碧波蕩漾的固城湖 、石臼湖所環(huán)抱 ,是河網(wǎng)稠密的圩區(qū) ,總面積約 802 平方公里。其中，陸地面積占 %，水域面積占 %。 經(jīng)濟(jì)水平 截止 2020 年底，全縣共有工業(yè)企業(yè) 1928 家，其中，外來(lái)投資企業(yè) 630 多家，外資（合資）企業(yè) 116 家 . 形成了以藥業(yè)化工、機(jī)械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占全縣工業(yè)銷售總量的 %（其中機(jī)械電子 %，藥業(yè)化工 %，新型材料 %，出口服裝 %，綠色食品 %），五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、關(guān)聯(lián)度大、龍頭企業(yè)支撐強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)集群初步形成， 而且適合高淳環(huán)境和資源狀況，發(fā)展優(yōu)勢(shì)較為明 顯。 2020 年 17 月高淳國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 本月止累計(jì)（億元） 比去年同期累計(jì)增長(zhǎng)（％） 地方財(cái)政一般收入 ％ 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ％ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ％ 社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 ％ 工業(yè)總產(chǎn)值 ％ 工業(yè)產(chǎn)銷率 ％ 城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃 緊緊圍繞“古鎮(zhèn)風(fēng)貌凸現(xiàn)，生態(tài)特色鮮明，人居環(huán)境最佳的湖濱新區(qū)”的城市發(fā)展定位，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局、城市 景觀布局、歷史文化空間布局，努力將石固河以西的老城區(qū)規(guī)劃建成以凸現(xiàn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌為主的歷史街區(qū)，石固河以東的新區(qū)規(guī)劃建成生態(tài)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，石固河兩岸規(guī)劃成生態(tài)控制區(qū)，將其建成未來(lái)城市框架的中軸線和生態(tài)走廊。 二、高淳商業(yè)環(huán)境分析及展望 （一）高淳整體商業(yè)環(huán)境概述 （二）高淳現(xiàn)有商業(yè)分布 高淳目前發(fā)展較好 ,人氣較旺的可以稱為商圈的只有以高淳老街為中心的寶塔路 ，這其中包括人民商場(chǎng)、供銷商廈、中山步行街、高淳商貿(mào)城、金冠百貨等聚人氣的商業(yè)；而鎮(zhèn)興東路（縣政府）新城區(qū)雖然周邊有江山嘉園這樣有影響力 的小區(qū) ,但由于商業(yè)氣氛較淡 ,雖然政府有向東發(fā)展的規(guī)劃，