【正文】 、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購(gòu)住宅作為“第一居所”。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于30個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。價(jià)格基本也分兩個(gè)層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項(xiàng)目運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營(yíng)層次，在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪附：主要項(xiàng)目一覽表內(nèi)容名稱規(guī)模類型主力戶型價(jià)格主題交付日期翠屏國(guó)際城占地120萬(wàn)㎡建筑80萬(wàn)㎡多層、聯(lián)排別墅、別墅三室二廳、二室二廳多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600山湖林海間的國(guó)際名流生活一期已交付江南文樞苑建筑12萬(wàn)㎡多層、別墅三室二廳三衛(wèi)（184㎡）多層2100一脈承天地人文出大家現(xiàn)房21世紀(jì)世紀(jì)園總規(guī)40萬(wàn)㎡多層三室二廳一衛(wèi)（120㎡）2100精彩詮釋歐式生活典范現(xiàn)房天地新城總規(guī)56萬(wàn)㎡多層、別墅、精裝單身寓三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層2500有情天地生態(tài)家園期房歐陸經(jīng)典花園總規(guī)25萬(wàn)㎡全框架花園公寓三室二廳137150㎡2300住好房子，一生幸?，F(xiàn)房武夷花園總規(guī)26萬(wàn)㎡多層、別墅、聯(lián)排三室二廳、四室二廳2400新城區(qū)、新生活現(xiàn)房明月港灣占地35萬(wàn)㎡多層、別墅、聯(lián)排三室二廳110130㎡2400大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū)期房百家湖花園總規(guī)100萬(wàn)㎡多層、別墅聯(lián)排四室二廳142㎡2400超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題期、現(xiàn)市政天元城總規(guī)40萬(wàn)㎡多層三室二廳110130㎡2500純夏威夷閑休閑景觀城期、現(xiàn)立信瑞景文華占地22萬(wàn)㎡別墅雙拼別墅180300㎡3000山水瑞景，文華金陵期房運(yùn)盛美之國(guó)花園總規(guī)40萬(wàn)㎡別墅186㎡、190㎡、204㎡3580獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅期房文化名園總規(guī)22萬(wàn)㎡多層、小高層三室二廳二衛(wèi)130㎡2100百家湖畔，臻美人家現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)①南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)購(gòu)物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在江寧落戶將很有競(jìng)爭(zhēng)力。③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPINGMALL購(gòu)物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮?。★?gòu)思篇三、南京新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn)營(yíng)商新造城市運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目品牌——城市名片第一居所①樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營(yíng)策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)宣傳資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。②成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項(xiàng)目，第一居所和新概念SHOPPINGMALL商業(yè)休閑中心；③形成強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌力，實(shí)現(xiàn)“三動(dòng)”效應(yīng)：即在市場(chǎng)和同行中產(chǎn)生“震動(dòng)”，與周邊項(xiàng)目及市政條件形成有機(jī)“互動(dòng)”；對(duì)江寧區(qū)整體區(qū)域價(jià)值產(chǎn)生極大的“帶動(dòng)”。商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇①大型一站式、可享性購(gòu)物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。②核心價(jià)值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造；獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。③鑒于項(xiàng)目還存在不確定因素，建議在項(xiàng)目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢(shì)，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的要求。如果該項(xiàng)目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務(wù)中心，那么本項(xiàng)目的成功就有了非常堅(jiān)實(shí)的基石。住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。②核心價(jià)值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國(guó)家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。整體營(yíng)銷策略①現(xiàn)造勢(shì)后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，將本項(xiàng)目作為城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆推出。②商、住作為一個(gè)整體概念進(jìn)行推廣，打造項(xiàng)目整體強(qiáng)勢(shì)品牌；以商促住，商住互動(dòng)，項(xiàng)目總體推廣建議以“新造城運(yùn)動(dòng)”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的推廣。③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播推廣。營(yíng)銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。④低價(jià)入市，低開高走。⑤商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPINGMALL推出，創(chuàng)造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氛圍，購(gòu)物娛樂休閑一體化，同時(shí)啟動(dòng)住宅認(rèn)購(gòu)高潮。開發(fā)策略選擇①先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動(dòng)MALL購(gòu)物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積16萬(wàn)平方米左右，先啟動(dòng)8萬(wàn)平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期部分，純多層，面積控制在68萬(wàn)平米。②住宅部分分四期開發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對(duì)明顯的定位及個(gè)性子案名，為降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。適當(dāng)提前啟動(dòng)如幼兒園、泛會(huì)所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施。銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)商業(yè)部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入46億元，利潤(rùn)23億元；年租金收益1400萬(wàn)元。住宅部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入1618億元，利潤(rùn)34億元。★項(xiàng)目篇四、項(xiàng)目SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目主要威脅①需要面對(duì)的主要不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問題，而是消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握問題，核心是要將本項(xiàng)目變成南京居民的第一居所。②生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。③江寧區(qū)板塊的住宅項(xiàng)目目前在南京市民心里基本上是一個(gè)投資概念。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與主要機(jī)會(huì)點(diǎn)①舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展直接帶動(dòng)家居、裝飾市場(chǎng)的飛速發(fā)展。②地鐵、大學(xué)城等大配套項(xiàng)目將對(duì)商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動(dòng)。②江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不同企業(yè)之間在競(jìng)爭(zhēng)中互相學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模式發(fā)生改變：第一、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)為基本前提的。第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長(zhǎng)避短，以自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)，然后對(duì)手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢(shì)發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。第三、靜態(tài)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是善于利用多個(gè)學(xué)科優(yōu)勢(shì)，通過知識(shí)壁壘加大對(duì)手抬高競(jìng)爭(zhēng)的門欄。第四、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)爭(zhēng)虛擬現(xiàn)實(shí)游戲和仿真分析等方法運(yùn)用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇。第五、在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，人們更加注意環(huán)境、市場(chǎng)和行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，人們?cè)絹碓疥P(guān)注企業(yè)的能力、核心專長(zhǎng)以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。在具體營(yíng)銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細(xì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，制定出符合動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務(wù)案例，根據(jù)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，在與深圳同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。在深圳特區(qū)成長(zhǎng)起來的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場(chǎng)理念。1997年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。這是因?yàn)榘儇洏I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，人力資本投入巨大，工作強(qiáng)度大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，利潤(rùn)微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬(wàn)元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改