【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 《燕宇家園（暫定名）》位于天津市北辰區(qū)的西南側(cè)，尚處于進(jìn)一步完善的階段?！拔鳈M堤居住區(qū)”位于天津市西北部，南側(cè)為天津市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)，該居住區(qū)四至范圍，塊占地約16公頃作為天津市第四工人文化宮選址。于《燕宇家園》居住小區(qū)地塊），占地面積（）?！凹褕@里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比。較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑。宇家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。宇置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。場(chǎng)土方平衡等費(fèi)用。路中心線3米寬范圍，為地鐵一。桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬30米，一塊板結(jié)構(gòu)，設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時(shí)，只允許車輛右轉(zhuǎn)進(jìn)出。一條φ600給水干管和兩條φ300配水管。

　　

【正文】 第二階段：再針對(duì)已發(fā) 4000名客戶 DM反饋信息及時(shí)調(diào)整宣傳制度，再度寄以本案各項(xiàng)宣傳信息 VCD光盤一套，用富 于煽動(dòng)性的本案介紹再次加深了其對(duì)本案的注意與興趣。 預(yù)測(cè)：本案執(zhí)行之后預(yù)測(cè)每 20 人有 1人將有興趣洽談，通過邀請(qǐng)進(jìn)入售樓處進(jìn)行面對(duì)面談判再經(jīng)過一談判之后每十人將有一人成交。 ⑷售樓書的企化建議 售樓書：本案售樓書訴求內(nèi)容 首部唯美詩(shī)集，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本社區(qū)規(guī)劃的前衛(wèi)性、智能性及世紀(jì) 性的特色。 中部采用理性訴求介本社區(qū)重要功能及建筑設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與 之配套的建材設(shè)備，嚴(yán)肅而真實(shí)。 尾部管理服務(wù)制度的擬定方法，充分顯示燕宇公司對(duì)本社區(qū)日 后社區(qū)保養(yǎng)管理的認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。 DM DM微縮樓書隨時(shí)針對(duì)對(duì)象贈(zèng)發(fā)。 DM的設(shè) 計(jì)構(gòu)想將采取不同于樓書方式，有小日記本的功效， 借以消除廣告抗性。 42 適用先進(jìn)手段一定的 VCD宣傳盤，以此帶來視覺效應(yīng)。 ⑸廣告計(jì)劃的建議 雜志廣告： 媒體選擇：天津及國(guó)內(nèi)知名度較高的一、兩家雜志社。 版面大小全部彩色廣告。 期別：開始于 6月 ~10月 求重點(diǎn)： ① 二十一世紀(jì)的智能化建筑社區(qū) ② 前衛(wèi)水平 ③ 規(guī)劃特色 ④ 智能化特點(diǎn) ⑤ 建材特點(diǎn) ⑥ 大企業(yè)保證 報(bào)紙廣告： 媒體選擇：天津知名三家報(bào)紙及全國(guó)知名的一家報(bào)紙。 版面大小：整版、半版、 20通、 15 通、 10通。 刊登時(shí)間自 5月開始以單純的企業(yè)廣告內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)為商品性為 重的企業(yè)廣告，再?gòu)?qiáng)調(diào)商品特色的商品廣告。 廣告強(qiáng)度 2021 年 5月 ~ 8月 10% 2021 年 8月 ~12月 55% 2021 年 1月 ~ 4月 15% 2021 年 5月 ~12月 20% 43 訴求重點(diǎn) ① 初期企業(yè)印象廣告 ② 商品印象廣告 電視廣告 車體媒體 網(wǎng)絡(luò)媒體 ⑹銷售人員作業(yè)的建議 本案針對(duì)的目標(biāo)顧客與一般房屋個(gè)案不同，廣告的功效僅在于 宣傳的知名度及至現(xiàn)場(chǎng)參觀的目的，至于成交與否，銷售人員 的素質(zhì)訓(xùn)練皆占有舉足輕重的地位。 本案為突破一般房地產(chǎn)銷售的瓶頸，并大大提高銷售人員的素 質(zhì)，建議如下方式作業(yè)： ① 本銷售人員必須做過銷售工作并且 精電腦。 ② 本部銷售人員均需佩帶識(shí)別牌，有別于其他地區(qū)的銷售人員。 ③ 本案項(xiàng)目銷售以底薪加提成的分配銷售。 ④ 每月必舉行檢討會(huì)議一次，以隨時(shí)改進(jìn)大廈的銷售方式，并 提供企化作業(yè)人員發(fā)薪。 ⑺其他銷售活動(dòng)的建議 對(duì)于本社會(huì)是以小高層板式建筑群體，作 1~2棟為公寓用以出 租。 并針對(duì)社會(huì)內(nèi)部的公共建設(shè)進(jìn)行提前買和招租。 3． 本案銷售效果預(yù)估 44 第一階段：（ 2021 年 10月 ~2021年 12 月） 預(yù)售期 預(yù)定成交銷售 率占總額數(shù) 20% 第二階段：（ 2021 年 1月 ~2021年 1月） 強(qiáng)銷期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 35% 第三階段：（ 2021 年 1月 ~2021年 1月） 促銷期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 30% 第四階段：（ 2021 年 1月開始） 清盤期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 15% 本案預(yù)想該項(xiàng)目 整體銷售完畢為五年期 本銷售率擬定是針對(duì)市場(chǎng)狀況，以及各項(xiàng)與銷售工作進(jìn)度的配合而定，若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則本銷售的達(dá)成應(yīng)按以上預(yù)測(cè)而無疑慮。 4．廣告宣傳計(jì)劃： ⑴設(shè)計(jì)燕宇家園的圖標(biāo)以及各個(gè)組團(tuán)的名稱，為了進(jìn)行炒作，可以通過廣告對(duì)燕宇家園的標(biāo)識(shí)及各個(gè)組團(tuán)進(jìn)行有獎(jiǎng)?wù)骷? ⑵包裝家園的施工現(xiàn)場(chǎng)及售樓處。（包括：廣告墻的繪制，將確定下來的標(biāo)識(shí)及廣告語繪制在墻上，同時(shí)在售樓處內(nèi)進(jìn)行整體包裝，將燕宇公司的企業(yè)文化充分體現(xiàn)出來，同時(shí)可以在開盤當(dāng)天請(qǐng)電臺(tái)、電視臺(tái)以及新聞媒體報(bào)道開盤盛況，并在當(dāng)天舉行標(biāo)識(shí)有獎(jiǎng)?wù)骷?的頒獎(jiǎng)活動(dòng)） ⑶對(duì)燕宇家園的周邊道路進(jìn)行包裝。（包括：燈箱、廣告牌等）燈箱：從中環(huán)線（勤儉道）沿丁字沽三號(hào)路到燕宇家園售樓處的道 45 路上采用“ S”型（即兩邊路燈采用隔一個(gè)懸掛）方法懸掛燈箱，共計(jì) 70 個(gè)。 廣告牌：初步擬定在丁字沽三號(hào)路（果酒廠門口空草地內(nèi)）樹立一個(gè)單柱廣告牌。 ⑷對(duì)燕宇家園周邊公共交通進(jìn)行包裝。（包括：站牌、車體廣告等） 站牌：將 606路公交車的終點(diǎn)站（佳寧里）改為燕宇家園 車體：可以選擇 606路、 34 路、 634路、 658路、 37 路公交車進(jìn)行車體廣告宣傳。 ⑸可以采用報(bào)紙軟稿對(duì)燕宇家園進(jìn)行軟性宣 傳。 ⑹可以對(duì)燕宇家園的開工進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，同時(shí)請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)參加開工儀式（通過新聞媒體、報(bào)紙、電視等進(jìn)行報(bào)導(dǎo)）突出主題：市重點(diǎn)安居工程（西橫堤外居住區(qū)）首期工程開工。 ⑺在家園售樓處建立一個(gè)網(wǎng)站，同時(shí)將自己的信息登錄在網(wǎng)上，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)房。 ⑻可以對(duì)社會(huì)演出活動(dòng)進(jìn)行冠名及協(xié)辦，擴(kuò)大公司及北辰項(xiàng)目的知名度。 ⑼建議將北辰項(xiàng)目分組團(tuán)開盤，分別命名同時(shí)輔以廣告宣傳，這樣可以多次制造開盤轟動(dòng)效應(yīng)。 六．財(cái)務(wù)收益分析 （暫缺） 七．工程進(jìn)度安排，資金投入計(jì)劃及資金籌措 1．工程進(jìn)度安排 方案 46 ⑴兩種工程建設(shè)方案 《燕宇家 園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實(shí)施。 若采用“先單體，后配套”的建設(shè)方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設(shè)資金的籌措。 若采用“先配套，后單體”的建設(shè)方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設(shè)置，從而減少了售樓費(fèi)用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單 體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時(shí)間是不會(huì)有太大的變動(dòng)的，因?yàn)閺?2021年 3月 1日開始實(shí)施的“天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ① 已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書； ② 住宅商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； ③ 持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》； ④ 具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件， 47 并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已 具備配套條件的證明； ⑤ 非經(jīng)營(yíng)性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。 ⑵建設(shè)周期 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 12 個(gè)月考慮，小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 18 個(gè)月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按 12 個(gè)月考慮，區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及地下泊車庫(kù)工程的施工安排與單體工程交叉進(jìn)行。 鑒于總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個(gè)組團(tuán)中錯(cuò)落組合布置的，因此總的施工周期應(yīng)該按不少于 18 個(gè)月進(jìn)行安排。 如果《燕宇家園》居住小區(qū)工程不能在 2021 年 5 月末以前全面開工建設(shè)，而安排在 2021 年 6 月末開始全面開工建設(shè)，那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工，因此 18 個(gè)月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項(xiàng)安排，住宅商品房準(zhǔn)許使用證將在 2021年 4月中旬獲得。 如果《燕宇家園》居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排 18 個(gè)月的建設(shè)周期。 2．資金的分階段投入計(jì)劃 ⑴工程前期費(fèi)用的階段投入計(jì)劃 48 按照與北辰區(qū)政府及紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金及場(chǎng)區(qū)垃 圾和雜土的清運(yùn)、平整費(fèi)的投入計(jì)劃見表九所示。 土地出讓金和場(chǎng)區(qū)平整費(fèi)用投入計(jì)劃（萬元） 表九 項(xiàng) 目 99年 6月 00年 1月 00年 12月 01年 4月 01年 6月 紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理 1100 200 紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理 北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金 47 110 北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金 2021 青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)土方平衡 95 5 土地復(fù)墾費(fèi) 市政大配套費(fèi)和貼費(fèi)的資金投入計(jì)劃見表十 表十 項(xiàng)目 01年 5月 大配套及貼費(fèi) ⑵單體工程和區(qū)內(nèi)配套工程施工階段的資金投入計(jì)劃 ① 按所有工程全面開工興建方案實(shí)施的資金投入計(jì)劃 預(yù)計(jì) 2021年 6月初全面開工興建， 2021年 12 月末交付使用。 其資金投入計(jì)劃見表十一所示。 全面開工興建方案的資金投入計(jì)劃（萬元） 表十一 項(xiàng) 目 01年 8月 01年 10月 02年 1月 02年 5月 02年 10月 02年 12月 03年 12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 2021 4000 4216 1100 小高層及公建的工程款 800 800 800 800 800 2916 630 區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi) 300 5000 3107 930 ② 按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計(jì)劃。 預(yù)計(jì) 2021年 6月初開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計(jì) 2021 年 12月末一期工程交付使用。 預(yù)計(jì) 2021年 2月末開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計(jì) 2021 年 8月末二期工程交付使用。 一、二期工程的資金投入計(jì)劃見表十二、表十三所示 一期工程的資金投入計(jì)劃（萬元） 表十二 49 項(xiàng) 目 01年 8月 01年 10月 02年 1月 02年 5月 02年 10月 02年 12月 03年 12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 1000 2021 2108 550 小高層及公建的工程款 400 400 400 400 400 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi) 200 3000 1500 二期工程的資金投入計(jì)劃（萬元） 表十三 項(xiàng) 目 03年 4月 03年 8月 03年 12月 04年 5月 04年 8月 04年 12月 05年 8月 多層住宅的工程進(jìn)度款 1000 2021 2108 550 小高層及公建的工程款 400 600 400 600 1458 315 區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi) 2100 1607 930 ⑶銷售費(fèi)用投入計(jì)劃 按預(yù)計(jì)的銷售費(fèi)用總額 2050萬元，需求年度計(jì)劃見表十四所示 表十四 日期 2021年度 2021年度 2021年度 2021年度 2021年度 用款額度 700萬元 350 400 300 300 3．資金 籌措 《燕宇家園》居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個(gè)渠道運(yùn)作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷售及合作伙伴的投入。 期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計(jì)情況如下： 期房銷售預(yù)計(jì)從 2021 年 10 月末開始，總銷售周期預(yù)計(jì)到 2021年 6月末結(jié)束。 預(yù)售期為 2021年 10月 — 2021年 12月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積的 20%，多層住宅期房均價(jià)為 2021 元 /平方米 小高層住宅期房均價(jià)為 2100 元 /平方米 2021 元 /平方米179。 179。 20%=6560萬元 2100 元 /平方米179。 179。 20%=2213萬元 強(qiáng)銷期為 2021年 1月 — 2021年 1月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積為 35%，多層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2100元 /平方米 50 小高層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2200 元 /平方米 2100 元 /平方米179。 179。 35%=12054萬元 2200 元 /平方米179。 179。 35%=4058萬元 促銷期為 2021年 2月 — 2021年 1月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積的 30%，多層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2150元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2250 元 /平方米 2150 元 /平方米179。 米179。 30%=10578萬元 2250 元 /平方米179。 179。 30%=3557萬元 清盤期為 2021年 2月 — 2021年 6月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積的 15%，多層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2021元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價(jià)為 2100 元 /平方米 2021 元 /平方米179。 179。 15%