湖州房地產(chǎn)項(xiàng)目研究企劃書(shū)(編輯修改稿)
2025-07-02 17:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目名稱 報(bào)價(jià) （元 /平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 銷售周期 (月 ) 銷售速度 總簽約率 總銷售套數(shù) 套 /月 日月城 9600 10140 4 480 120 74% 山水華庭 12640 14200 11 1200 110 59% 紫云仙居 8400 9900 4 220 55 37% [鍵入文字 ] 表 五 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目綠化率分析 該區(qū)域的項(xiàng)目在綠化率上差異較大， 日月城 幾乎只占 25%，而 山水華庭大約占到了 45%。即使與紫云仙居相比，日月城的綠化率也相對(duì)較低。綠化率低意味著該區(qū)環(huán)境設(shè)施相對(duì)較差，這與該項(xiàng)目力圖打造精品高質(zhì)的樓盤(pán)相悖，在樓盤(pán)銷售中此問(wèn)題應(yīng)該得到充分的重視。 四． 湖州市日月城 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目自身在分析外部環(huán)境的同時(shí)，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢(shì)和存在的劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)（ Strengths）、劣勢(shì)（ Weaknesses）、機(jī)會(huì)（ Opportunities）、威脅（ Threats）。 SWOT 分析法是一種用于檢測(cè)公司運(yùn)營(yíng)與公司環(huán)境的工具。這是編制計(jì)劃的首要步驟，它能夠幫助市場(chǎng)營(yíng)銷人員將精力集中在關(guān)鍵問(wèn)題上。 SWOT 的每個(gè)字母分別表示優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在要素，機(jī)會(huì)與威脅則是外在要素。所以運(yùn)用SWOT 方法能把內(nèi)、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使我們能調(diào)整策略，謀 求更好發(fā)展，又因?yàn)槭墙?jīng)過(guò)認(rèn)真地分析得出結(jié)論，所以也能夠提高決策的質(zhì)量。下面本文將利用 SWOT 分析法分析湖州日月城樓盤(pán)項(xiàng)目 。 “ 日月城 ” 項(xiàng)目 8大功能設(shè)計(jì)理念： “ 日月城 ” 項(xiàng)目 的總體設(shè)計(jì)通過(guò)平面、立體的布局，體現(xiàn)歐陸風(fēng)情和深厚的海外文化精髓，并集商貿(mào)、居住、辦公、餐飲，旅游、文化、娛樂(lè)八大功能為一體的中心區(qū)域。具體構(gòu)思如下： （ 1） 商貿(mào)：商業(yè)步行街區(qū)以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，商業(yè)構(gòu)成分歐洲精品名店區(qū)，地方特色旅游商品街區(qū)、世界精品名店及專賣店區(qū)，旨在提高紹興商業(yè)購(gòu)物檔次，改善城區(qū)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境。“曲 徑通市”的商業(yè)步行街和沿河景觀步行街、歐式建筑立面、多個(gè)區(qū)域內(nèi)的小廣場(chǎng)、大量有文化內(nèi)涵的雕塑、噴泉，必定能為人們觀賞、購(gòu)物創(chuàng)造良好的環(huán)境。 （ 2） 居住：由于現(xiàn)代化城市生活的快節(jié)奏、高密度、大尺度，使人們渴望在城市中心尋找一個(gè)能夠體現(xiàn)自我的私有空間，同事又希望有共同生活的氣息而避免寂寞。因此，“ 湖州日月城 ” 項(xiàng)目 在體現(xiàn)歐式建筑精髓的前提下，合理利用沿河景觀、上升或下沉式休閑小廣場(chǎng)，進(jìn)行庭院式設(shè)計(jì)，是住宅在保證私密性的同事更具有舒適性、鄰里感，而且也可以取得良好%%%%%%%%%%%日月城 山水華庭 紫云仙居 各小區(qū)綠化率 [鍵入文字 ] 的通風(fēng)日照和視覺(jué)景觀而不受地面商業(yè)氣氛的干擾。營(yíng)造一種市中心繁華、高雅的氣氛和相對(duì)安靜、方便的居住環(huán)境。 （ 3） 辦公： “日月城”項(xiàng)目的 商住樓的內(nèi)部將配置如衛(wèi)星電視、辦公智能、網(wǎng)絡(luò)智能、監(jiān)控智能和高檔會(huì)所等符合現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，為在 湖州 發(fā)展的本地和外資企業(yè)提供良好的辦公和生活環(huán)境。 （ 4） 餐飲：除了上述三大主要功能外， “日月城” 還在地域中規(guī)劃了約 3000平方米的大型餐飲酒店、大型商場(chǎng)及超市、輕松自在的露天咖啡吧等設(shè)施 。 （ 5） 休閑、文化、娛樂(lè)：為了能更好的豐富 湖州 市民的業(yè)余文化生活， 日月城 將在地塊中設(shè)置 湖州 市民喜愛(ài)的娛樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目，例如多功能娛樂(lè)廳、健身房等。此外，從主題、風(fēng)格、手法、材質(zhì)等方面導(dǎo)入專業(yè)化的景觀設(shè)計(jì)理念，布置歐洲古典文化內(nèi)涵的雕塑、噴泉、石道、石椅、花壇、羅馬柱、鐵件飾品等歐式風(fēng)格建筑小品及各類觀賞植物，以求更好地體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)理念。 市區(qū)該區(qū)域由于正處于中心轉(zhuǎn)移地帶， 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。 樓盤(pán) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 較多，且其 廣告宣傳及促銷 較本項(xiàng)目力度更大 。 同時(shí)，該 項(xiàng)目三面被樓宇包圍， 有部分景觀被遮擋。外來(lái)人員 相對(duì)較多 多， 衍生的 治安問(wèn)題 相對(duì)較 多， 可能會(huì) 影響買家心理 。 此外， 項(xiàng)目前期安居工程已經(jīng)交付入住， 但小區(qū)內(nèi)部景觀效果 與宣傳圖樣差距較大，且成品并未完全體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)；第二 ， 新設(shè)計(jì)的建筑在風(fēng)格上與前期并無(wú)本質(zhì)改變， 甚至建筑外立面都基本一致， 價(jià)值的提升比較困難； 第三，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在該區(qū)域規(guī)模較小，周邊的大盤(pán)聲勢(shì)逼人 形成強(qiáng)烈的壓迫感。 湖州 房地產(chǎn)市場(chǎng)在人口播求數(shù)量、居民購(gòu)買力在浙江省各地市中都處于適中水平，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使正常的購(gòu)房需求得到抑制，特別是市區(qū)出現(xiàn)的一些類似 日月城 這樣高價(jià)位、高檔次的項(xiàng)目，銷售趨淡，而中小戶型，中低價(jià)位住房需求旺盛，卻存在供應(yīng)不足，出現(xiàn) 住房供給結(jié)構(gòu)不合理以及開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)定位過(guò)高的問(wèn)題。 湖州 作為發(fā)展不是很成熟的城市，小市中心概念根深蒂固，中心人氣地帶較集中，本項(xiàng)目處于繁華邊緣地帶，目前周邊區(qū)域無(wú)論是人氣或商業(yè)氣氛，都有所欠缺。城中 人民路 中心區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)文化中心，經(jīng)歷長(zhǎng)久發(fā)展已日趨成熟，在市民心中擁有深厚的消費(fèi)意識(shí)根基。但是在本土市場(chǎng)上，期房銷售為成氣候，公眾說(shuō)服力不足。 同時(shí)本項(xiàng)目規(guī)模太大，近 10萬(wàn)平方米規(guī)模的消化時(shí)間可能需要五年以上，消費(fèi)
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