【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年 xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有 非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 19 頁(yè) 20xx 年 xx 樓市分析 ① xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， xx20xx 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土 地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 20xx年 xx 樓市走勢(shì) 對(duì) xx 房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜?增加，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 20xx 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 . 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是 xx 市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目 地處 xx 市湘江東岸南段， 西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島 隔河相湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 19 頁(yè) 望 ，項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 xx 珠暉區(qū) 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 xx 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 xx 人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 xx 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、 xx 鐵路部門職工等等。 1）中鋼衡重企業(yè)職工 xx 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備 制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。年產(chǎn)值達(dá) 億元。 該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近 3 萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì)成為湘水 花園 購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房 8001000 套。 2） xx鐵路部門職工 xx 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬(wàn)人，目 前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水 花園 的購(gòu)買主力客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 xx 火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大 xx 主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 xx 師范學(xué)院、 xx湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 19 頁(yè) 工業(yè)大學(xué) 、 xx 機(jī)械技術(shù)學(xué)校、 xx 財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水 花園 的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 ⑤ 五類客戶： xx在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè) xx，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的 xx 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì) 高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水 花園 無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水 花園 的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 xx 人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水 花園 的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn) 投資人士 xx 房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低， XXXX 年 全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元/㎡ ,xx 現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水 花園 風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水 花園 的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。 銷售計(jì)劃 鑒于目前湘水 花園 工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套 ，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 19 頁(yè) 億； ② 銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年 10 月初開盤： ? 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 20xx 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬(wàn)； ? 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 20xx 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 20xx 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至 20xx 年 7 月底，完成總銷