【文章內(nèi)容簡介】 綜上所述，我們可以對近幾年 xx 房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有 非常明顯的優(yōu)勢。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 9 頁 共 19 頁 20xx 年 xx 樓市分析 ① xx 房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實， xx20xx 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土 地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 20xx年 xx 樓市走勢 對 xx 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的 增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 20xx 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 . 銷售預測 項目需求分析 本項目所在地珠暉區(qū)是 xx 市最大的一個區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達 ,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 xx 市湘江東岸南段， 西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島 隔河相湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 10 頁 共 19 頁 望 ，項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 xx 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 xx 高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 xx 人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為 xx 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、 xx 鐵路部門職工等等。 1）中鋼衡重企業(yè)職工 xx 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機電設(shè)備 制造有限公司）是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。年產(chǎn)值達 億元。 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為湘水 花園 購買主力客戶群，預計可購房 8001000 套。 2） xx鐵路部門職工 xx 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目 前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水 花園 的購買主力客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 xx 火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大 xx 主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學校老師 珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、 xx 師范學院、 xx湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 11 頁 共 19 頁 工業(yè)大學 、 xx 機械技術(shù)學校、 xx 財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水 花園 的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 ⑤ 五類客戶： xx在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個 xx，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的 xx 籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì) 高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水 花園 無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水 花園 的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。 xx 人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水 花園 的銷售也將起到很大的促進作用。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn) 投資人士 xx 房價目前在全國來講都偏低， XXXX 年 全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700 元/㎡ ,xx 現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水 花園 風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水 花園 的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 銷售計劃 鑒于目前湘水 花園 工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套 ，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 12 頁 共 19 頁 億； ② 銷售進度 本項目預計 20xx 年 10 月初開盤： ? 開盤后一個月內(nèi)，即至 20xx 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個月內(nèi)，即至 20xx 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個月內(nèi)，即至 20xx 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個月內(nèi)，即至 20xx 年 7 月底，完成總銷