【正文】 在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。最后一無所獲。這種事情我真不是沒見過。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么 辛苦。 這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。謝謝各位。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個(gè)備案就沒什么好多說了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。 只要 不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個(gè)電的事情。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能 搞定。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩。 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。 1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?？傊?，辦法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解 押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個(gè)解押和新抵押中間，會有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?，F(xiàn)在 絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這就意味著 開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。 根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施 ??許可證之后才能抵押貸款。 先從土地抵押說起。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個(gè)話題非常敏感。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。開發(fā)商也沒這種能 力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)叫預(yù)測繪。 在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。隨便你怎么公示。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元 /平方米。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000 元 /平方米 “起 ”，這種騙人的玩意了。 在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。唉 1預(yù)售許可證 終于 說到這個(gè)了。 這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。 放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。 嘿嘿， 又來一個(gè)半市場化。這個(gè)活就叫放線。 1放線、驗(yàn)線 這個(gè)就簡單的說一說吧。不會有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單 價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這個(gè) 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我只對客觀效果予以評價(jià)。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。就是讓老百姓沒錢買房子。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。這是一個(gè)很瘋狂的概念。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。最近這 3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： 減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見影。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。 之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了 。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。 因此，我們 經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我就這么告訴你們：大家都 已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。上級政府震怒，云云。 在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒辦成。這是什么概念？這是卡死你的概念。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面 10 個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大 項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會少于 20 個(gè)。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施