東莞鳳崗某房地產項目前期評估報告-資料下載頁
2025-07-21 17:37本頁面
【正文】 平方米藍山錦灣位置鳳崗鎮(zhèn)雁田村新世紀英才學校南發(fā)展商東莞富麟實業(yè)占地面積272896㎡建筑面積203306㎡規(guī)模239套（別墅及洋房）戶型別墅類產品：270350㎡洋房：80125 ㎡物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份1期05年10月推出、二期06年10月銷售均價二期洋房預計4500元/平米左右點評：216。 靠近深圳龍崗和平湖，客戶源廣216。 建筑密度較大；216。 自身配套完善216。 現(xiàn)場包裝到位，豪華氣派216。 品牌物業(yè)管理公司216。 一期已售完。第四章 項目分析一、項目概況l 位置：項目位于東莞鳳崗鎮(zhèn)*********處。東距離招商依山郡約2公里。l 目前南坪快速路東段已全線貫通，直接與水官高速公路相連，深圳市區(qū)往龍崗的交通變得非常順暢。項目距離水榭花都約40公里，車程約40分鐘，其中水官高速路段收費10元。l 占地面積：（未扣除道路用地）l 容積率：l 建筑面積：l 現(xiàn)狀：項目現(xiàn)狀為農田及山林，地塊上有大型高壓線通過。地塊北側為官井頭水庫。二、SWOT分析優(yōu)勢：l 位置較好，靠近龍崗中心城，未來發(fā)展?jié)摿^大l 規(guī)模大，開發(fā)空間大，具增值潛力l 項目周邊為山地，靠近官井頭水庫，有一定景觀資源l 行政區(qū)屬東莞，地價不高劣勢：l 周邊配套較缺乏l 靠近龍平路，有一定的噪音污染l 扣除道路后，實際容積率可能較高l 目前道路尚未開通l 高壓線遷移成本較高機會：l 特區(qū)內用地日漸匱乏，深圳購房向關外轉移的趨勢日益明顯，將為關外帶來新的客源。l 龍崗中心城和奧體中心的建設將提升整個片區(qū)的居住環(huán)境l 地鐵建設、深惠路改造交通更加便利。威脅：l 70％小戶型政策，影響項目售價提升。第五章 項目經濟測算一、 地價：按樓面地價1800元/平米。二、售價：目前龍崗中心城區(qū)域樓盤售價5500－7000元/平米鳳崗區(qū)域樓盤售價：40004500元/平米本項目位于龍崗中心城與鳳崗之間，更靠近龍崗中心城，估計現(xiàn)階段可實現(xiàn)的售價為55006000元/平米。如果2年后項目發(fā)售，按每年5％的價格增幅，至項目發(fā)售時，預期項目售價可達到6000－6500元/平米。由于項目總規(guī)模達100萬平米，預計開發(fā)周期將長達8－10年，后期項目增值的可能性非常大，估計項目整體平均售價可能達到75008000元/平方米。實際估算按一期售價6000元/平方米，年增5％，總體平均售價7547元/平方米計算。三、建安成本：一期2500元/平方米，年增長2％，平均2737元/平方米。四、利息根據現(xiàn)金流量表中資金占用情況計算。五、項目總銷售收入75億元。六、項目總地價：18億元，預計2年交清。七、項目毛利為：19億元，銷售毛利率：25％，內部收益率：16％。 （詳見附件：鳳崗項目測算表）第六章 結論與建議 宏觀經濟環(huán)境分析：龍崗經濟比較發(fā)達，居民收入高，市場容量大，支柱產業(yè)清晰，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，適宜進行房地產投資。 區(qū)域規(guī)劃：龍崗中心城作為深圳重點發(fā)展的衛(wèi)星城，規(guī)劃起點高，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，較適宜開發(fā)地產項目。如果2011年大運會申辦成功，加進一步加速該區(qū)域的發(fā)展。 交通：龍崗交通目前正在快速改善過程中。南坪快速路、水官高速、清平高速、鹽排高速相繼通車，大大縮短了龍崗與市區(qū)的車程。隨著深惠路改造、地鐵3號線的通車，將徹底改變龍崗交通不便的局面，屆時龍崗與關內緊密相聯(lián)，將有更多關內人赴龍崗置業(yè)。 地產市場：龍崗地產市場較為活躍，客戶以龍崗本地客源為主，龍崗由于經濟發(fā)達，人口數量多，本地住宅年需求量已達200萬平米，客戶來源較有保證。隨著交通進一步改善，有可能吸引越來越多的關內客戶，客戶面將進一步拓寬，價格也有可能進一步提升。 地價：龍崗區(qū)地價已普遍升高到2－3000元/平米，本項目地價不高，如能進一步壓低地價，或延長付款時間，則更為理想。 項目有一定的景觀資源，同時規(guī)模較大，規(guī)劃設計的空間大，有利于營造良好的內部環(huán)境，打造一個質素較高的樓盤。 項目收益較高，內部收益率達16％，總毛利19億元，可連續(xù)10年為公司年帶來每年約2億元收益，同時項目長期增值的空間較大。 項目靠近深圳，對我司來說管理更為便利，也可節(jié)約管理成本。 項目不確定的因素主要是高壓線遷移成本，道路建設，實際可使用的土地面積，對水庫的利用，70％小戶型問題等，需要在合作談判中具體落實。綜合以上因素，我們認為該項目是可行的。21 / 2
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