東莞鳳崗某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期評(píng)估報(bào)告(文件)
【正文】 藝地產(chǎn)占地面積97000㎡建筑面積260000 ㎡戶型一期戶型面積：140255㎡總戶數(shù)2034，一期254套house產(chǎn)品銷售年份2006年7月9日銷售均價(jià)11000—12000元/ ㎡點(diǎn)評(píng)216。 銷售情況較差，30%左右花半里位置龍崗龍崗中心城清林中路北側(cè)（天虹商場(chǎng)旁） 發(fā)展商深圳恒祥基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積30000㎡建筑面積㎡戶型2棟29~34曾高層6棟6~9層多層總戶數(shù)529物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理公司銷售年份2005年5月銷售均價(jià)5500元/㎡點(diǎn)評(píng)：216。 以自用為主，投資比例較低216。l 近年來(lái)龍崗房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，平均在15％以上，隨著龍崗的環(huán)境及配套的不斷完善，與特區(qū)內(nèi)交通的提升，龍崗房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。尤其今年7月開盤的水岸山城，更是有70％的客戶來(lái)自深圳關(guān)外，可見鳳崗的住宅供應(yīng)對(duì)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響同樣不可忽視。 品牌發(fā)展商物業(yè)216。 地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越216。 景觀資源豐富翡翠山湖位置鳳崗鎮(zhèn)竹塘風(fēng)清路發(fā)展商永江集團(tuán) 占地面積380000 ㎡建筑面積192202㎡規(guī)模80棟別墅、12棟小高層洋房戶型3房（110~140 M2）；４房（152164M2 ）；別墅（360370M2）物業(yè)管理長(zhǎng)城物業(yè)銷售年份2003年11月銷售均價(jià)洋房3600元/㎡、別墅6800元/㎡點(diǎn)評(píng)：216。 售樓處包裝完善，裝修氣派216。 建筑密度較大；216。 一期已售完。東距離招商依山郡約2公里。地塊北側(cè)為官井頭水庫(kù)。第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、 地價(jià)：按樓面地價(jià)1800元/平米。實(shí)際估算按一期售價(jià)6000元/平方米，年增5％，總體平均售價(jià)7547元/平方米計(jì)算。六、項(xiàng)目總地價(jià)：18億元，預(yù)計(jì)2年交清。如果2011年大運(yùn)會(huì)申辦成功，加進(jìn)一步加速該區(qū)域的發(fā)展。 地產(chǎn)市場(chǎng)：龍崗地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，客戶以龍崗本地客源為主，龍崗由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口數(shù)量多，本地住宅年需求量已達(dá)200萬(wàn)平米，客戶來(lái)源較有保證。 項(xiàng)目收益較高，內(nèi)部收益率達(dá)16％，總毛利19億元，可連續(xù)10年為公司年帶來(lái)每年約2億元收益，同時(shí)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值的空間較大。21 / 21。 項(xiàng)目不確定的因素主要是高壓線遷移成本，道路建設(shè)，實(shí)際可使用的土地面積，對(duì)水庫(kù)的利用，70％小戶型問題等，需要在合作談判中具體落實(shí)。 地價(jià)：龍崗區(qū)地價(jià)已普遍升高到2－3000元/平米，本項(xiàng)目地價(jià)不高，如能進(jìn)一步壓低地價(jià)，或延長(zhǎng)付款時(shí)間，則更為理想。南坪快速路、水官高速、清平高速、鹽排高速相繼通車，大大縮短了龍崗與市區(qū)的車程。 （詳見附件：鳳崗項(xiàng)目測(cè)算表）第六章 結(jié)論與建議 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：龍崗經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，居民收入高，市場(chǎng)容量大，支柱產(chǎn)業(yè)清晰，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)投資。四、利息根據(jù)現(xiàn)金流量表中資金占用情況計(jì)算。如果2年后項(xiàng)目發(fā)售，按每年5％的價(jià)格增幅，至項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，預(yù)期項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)到6000－6500元/平米。l 龍崗中心城和奧體中心的建設(shè)將提升整個(gè)片區(qū)的居住環(huán)境l 地鐵建設(shè)、深惠路改造交通更加便利。項(xiàng)目距離水榭花都約40公里，車程約40分鐘，其中水官高速路段收費(fèi)10元。 現(xiàn)場(chǎng)包裝到位，豪華氣派216。 別墅已經(jīng)賣完，剩余少量3房和4房，面積在145160平方米藍(lán)山錦灣位置鳳崗鎮(zhèn)雁田村新世紀(jì)英才學(xué)校南發(fā)展商?hào)|莞富麟實(shí)業(yè)占地面積272896㎡建筑面積203306㎡規(guī)模239套（別墅及洋房）戶型別墅類產(chǎn)品：270350㎡洋房：80125 ㎡物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份1期05年10月推出、二期06年10月銷售均價(jià)二期洋房預(yù)計(jì)4500元/平米左右點(diǎn)評(píng)：216。 依山傍水，景觀資源優(yōu)質(zhì)216。 規(guī)模大，產(chǎn)品純粹216。 性價(jià)比高，接受人群廣216。 地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越216。近期土地出讓價(jià)格宗地編號(hào)G01024－0005 土地位置龍崗區(qū)龍城北區(qū)荔枝園地段 土地面積 m2 容積率≤ 建筑面積203653 m2 拍賣時(shí)間2006年2月28日成交價(jià)格77000萬(wàn)元竟得企業(yè)深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司樓面地價(jià) 宗地編號(hào) G102050243 土地位置龍崗坪地 土地面積
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