【正文】 ％，顯示了與施工總體面積指標(biāo)相一致的趨勢 —— 即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變 —— 單位面積的投資額增大； 2021年，其增 幅再度上升，結(jié)合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時，市場在此基礎(chǔ)上開始放量。 與銷售金額同步提高的，是全市的銷售 /預(yù)售面積。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場日趨成熟，近期來，呈現(xiàn)了如下特點： ? 外地品牌發(fā)展商紛紛進入武漢； ? 產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強； ? 大盤項目頻頻亮相； ? 市區(qū)精品中小項目成為新亮點 ； ? 別墅市場異軍突起。 （ 1）、市場供給 住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn) 出與總體市場略微不同的特點： 表 24 19992021年住宅供給指標(biāo) 住宅投資 住宅施工 住宅新開工 住宅竣工 (億元 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 (萬平米 ) 增幅 2021 % % % % 2021 % % % % 2021 % % % % 1999 % % % % 從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看，其 投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長 ，即使是在宏觀調(diào)控尚未結(jié)束的 1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。 居民對住房的有效需求，通過房產(chǎn)預(yù)售 /銷售得到體現(xiàn)。 2021年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上大幅加量的方式展開，在面積增長 ％的基礎(chǔ)上，價格僅上漲 ％，居民對居住條件的提升以居住面積 的擴大為主（盡管在此時，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看已經(jīng)開始出現(xiàn)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的大幅變化）。 三年來，在需求及其增長方式的作用下，武漢市住宅銷預(yù)售價格平均增長幅度為 ％。 從武漢市住宅市場的供需機構(gòu)變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。 兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時固定資產(chǎn)投資額也非?？壳埃洳齾^(qū)的消費品零售總 額遠遠高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的 GDP總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關(guān)，實際上將更有利于其經(jīng)濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。放遠眼光，硚口區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)當(dāng)具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。 同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 2021年出現(xiàn)負(fù)增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結(jié)合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關(guān)（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使 開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢， 2021年，其需求指標(biāo)未被大勢有效拉動，但 2021年，其銷售面積、金額、 價格均呈大幅上揚態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。 2021年，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢的進一步明晰，市場回復(fù)到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。 該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點。 過去武漢人一致認(rèn)為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認(rèn)可。 南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校 /中心區(qū)的實際距離不遠）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè) 、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。 ? 配套設(shè)施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。同時， 光谷建設(shè) 引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高， 對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等 的要求更促進了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展 。 由于開發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價格從 1400～ 3000元不等。 ? 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇 ，會帶動地價上漲。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 3）、金銀湖片區(qū) 在數(shù)年前 ,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無人知曉的荒地。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸 、汀香水榭等大型項目相繼扎堆于此，并表現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域特色。 ? 金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東西湖區(qū)的住宅均價從 2021年 1137元 /平方米一路上揚，至 2021年已達 1704元 /平方米。由于江岸老城 區(qū)開發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 ? 樓盤以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題，集科學(xué)為一體，更加注重 “ 以人為本 ” 和 “ 人 ” 的需求 如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的 700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風(fēng)向監(jiān) 測站等。 M178。 650000 M178。 180000 M178。 60000 M178。 總套數(shù)（戶） 1000 590 156 753 498 436 一期（總數(shù)4000 多戶） 726 1266 建筑形式 多層、小高層、高層、別墅 多層、聯(lián)排 小高層、高層 小高層、高層 聯(lián)排、別墅 多層、小高 多層 多層、小高、別墅 容積率 綠化率 65％ 49％ 46％ 40％ 60% 50% 40％ 40％ 戶車比 2： 1 1： 1 2： 1 2： 1 2： 1； 1： 1 4： 1 3： 1 2： 1 名義價格 (元 / M178。 一 132066 M178。 112723 M178?？傮w 一期 66700 M178。 總 604435 M178。 187350 M178。 總 600000 M178。.月 ) （多層） ； （ 3 層為界小高）； （多層帶電梯） (1期 ) (2 期 ) (小高層 ) （小高層） （多層） （小高） （小高層） （多層） （小高） 建筑規(guī)劃設(shè)計 武漢工業(yè)大學(xué)設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 武漢輕工設(shè)計院 湖北金牛 中國建筑設(shè)計院 武漢建筑設(shè)計院 萬科建筑研究中心 深大設(shè)計院 武漢市建筑設(shè)計院 景觀設(shè)計 新加坡都市園林環(huán)境公司 深圳先科四季青鮮花公司 廣州棕櫚公司 奧雅（香港）園境師事務(wù)所 美國泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 麗島物業(yè)管理公司 深圳中海外承物業(yè) 深圳萬廈居 業(yè)有限公司（顧問） 平安物業(yè)管理 中海物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 25 供給樓盤指標(biāo)分析 （ 1）規(guī)模比較 表 43 供給調(diào)研樓盤 規(guī)模對比列表 樓盤名稱 占地面積 /平方米 建筑面積 /平方米 容積率 明澤半島 25659（含寫字樓） 48752（含寫字樓） 住宅（ ） 中央花園碧云天 32307 42021 麗島花園 146740 154000 南湖山莊 190860 180000 當(dāng)代 光谷智慧城 100000 130000 名都花園 650000(總 ) 57142(一期 ) 680000(總 ) 60000(一期 ) 東湖林語 67653 75771 獅城名居 51595 108984 水藍郡 340170 121695 四季花城 273470(總 ) 90000(二期 ) 240000(總 ) 81000(二期 ) 藍灣俊園 112723 188247 都市經(jīng)典 131340(一期 ) 306820(總 ) 215434(一期 ) 604435(總 ) 學(xué)府佳園 131399 170562 安順星苑 44689 146000 世紀(jì)彩城 136735 300000 永清庭園 23310 64913 福星城市花園 29500 187350 高爾夫城市花園 66700(一期 ) 380190(總 ) 110000(一期 ) 600000(總 ) 怡景花園 11075 70000 1）占地面積比較 圖 41 供給樓盤占地面積比較 供給樓盤占地面積比較25659 3230714674019086010000065000067653 515953401702734701127233068201313994468913673523310 29500380190110750100000202100300000400000500000600000700000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍郡四季花城 藍灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 26 在以上 重點調(diào)研的 19個項目的占地面積統(tǒng)計中 ： ? 占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠的地方，例如統(tǒng)計樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在 25萬平米以上； ? 在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地 10萬平米以內(nèi)的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地 60萬平米的名都花園和占地 30萬平米的都市經(jīng)典。 （ 3） 、供給樓盤價格 表 48 供給樓盤價格策略列表（單位：元 /平方米） 樓盤名稱 名義售價 實售均價 付款方式及策略 藍灣俊園 多均 ： 2900 小高均 ： 3000 4 層復(fù)式： 3800 多層 97折： 2773 小高 97折： 2870 4 層復(fù)式 97折： 3646 一次性 96折 銀行按揭 97折 贈送 5300元的配套費 。 3）物業(yè)類型 與容積率 比較 27 表 44 物業(yè)類型與容積率對比分析 樓盤名稱 多層 /棟 小高層 /棟 聯(lián)排 /棟 別墅 /棟 洋房 /棟 容積率 水藍郡 416 82 四季花城 （二期） 19 2 6 南湖山莊二期 10 4 名都花園一期 4 8 麗島花園 4 21 46 東湖林語 24 中央花園碧云天 4 4 學(xué)府佳園 28 6 16 當(dāng)代光谷智慧城 16 城市高爾夫花園 6 16 15 藍灣俊園 3 16 明澤半島 4 都市經(jīng)典 15 獅城名居 11 世紀(jì)彩城 18 永清庭園 5 安 順星苑 10 怡景花園 3 福星城市花園 12 合計 112 141 436 148 21 簡析： 物業(yè)類別和容積率的統(tǒng)計顯示： 表 45 容積率與物業(yè)類型總結(jié)列表 容積率區(qū)間 主力物業(yè)類型 占樣本量百分比 聯(lián)排、別墅 5% 多層、聯(lián)排、 11% 多層為主，小高層、別墅為輔 % 之間 小高層為主，多層、別墅為輔 21% 2 以上 小高層 、高層 % 4）分期開 發(fā)進度 表 46 分期開發(fā)面積占總面積列表 樓盤名稱 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積 萬科四季花城 240000平方米 80000平方米 (一期 ) 81000平方米 (二期 ) 百分比 33% 34% 都市經(jīng)典 604435平方米 38211平方米 (一期一組團 ) 百分比 % 學(xué)府佳園 170562平方米 28927平方米 (三期 ) 21944平方米 (四期 ) 百分比 17% 13% 世紀(jì)彩城 300000平方米 43500平方米 (一期 ) 70000平方米 (二期 ) 百分比 15% 23% 名都花園 680000平方米 60000平方米 (一期 ) 百分比 9% 28 高爾夫城市花園 600000平方米 110000平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計平均百分比 22% 在 分期開發(fā)進度上 ，發(fā)展商的實力不同 ，市場的機會不同，呈現(xiàn)出不同特點： 郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在 8～ 10 萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在 46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。) 多 均價： 4200 小高 均價： 3000 小高層 均價：2430 小高 均價： 2460 多均 ： 2900