【正文】 4 4 4 獲取回報(bào)能力 現(xiàn)金流的能力 2 6 8 4 6 產(chǎn)品線利潤率 2 4 6 6 4 ?利潤 ?時(shí)間 ?第一層面： ?拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作 ?第二層面： ?發(fā)展新業(yè)務(wù) ?第三層面： ?開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會 項(xiàng)目操作節(jié)奏建議 需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法 ?關(guān)鍵成功因素 ? 評估標(biāo)準(zhǔn) ? 能力 – 注重績效 – 利潤 – 投資資本回報(bào)率 完全結(jié)合現(xiàn)況的實(shí)力平臺 – 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 – 團(tuán)隊(duì)成長 – 營業(yè)收入 – 現(xiàn)金流 – 自行發(fā)展或從外部取得能力 – 獨(dú)特的競爭優(yōu)勢 – 所需能力可能不確定 拓展并確保 核心事業(yè)之運(yùn)作 汽車業(yè)務(wù)單元） 發(fā)展新業(yè)務(wù) （建材業(yè)務(wù)單元 ) 開創(chuàng)未來 的事業(yè)機(jī)會 第一層面 第二層面 第三層面 項(xiàng)目發(fā)展基調(diào) 本項(xiàng)目的發(fā)展基調(diào)為：以消費(fèi)者 、 投資者 、 經(jīng)營者三者之間的利益平衡為基線 ， 與光彩形成差異和檔次錯(cuò)位 ， 做區(qū)域的市場領(lǐng)導(dǎo)者 ， 提高地區(qū)的市場地位和影響力 ， 并將影響面擴(kuò)大至整個(gè)華中區(qū)域 ， 成為華中區(qū)域一個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目 。 同時(shí)尋找光彩產(chǎn)品的價(jià)格空檔并憑借對投資者 ， 經(jīng)營者 ， 消費(fèi)者的理解 ， 在產(chǎn)品線上全面打擊對手 ,以中端合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售 ， 保證回款和現(xiàn)金流目標(biāo) 。 該區(qū)域的發(fā)展熱度上升 ,區(qū)域內(nèi)明年的僅建材類產(chǎn)品供應(yīng)量大約在25~30萬平方米左右，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目就將推出 10－ 15萬平方米。這兩點(diǎn)可以在項(xiàng)目推廣過程中引導(dǎo)客戶。 倉庫 展示中心與酒店式公寓 展示中心面積為 － ,控制在 5％左右 酒店式公寓為 ,控制在 6％左右 不計(jì)入二期商業(yè)面積，根據(jù)商業(yè)動線，選取動線不易到達(dá)的死角做住宅地塊。 做為現(xiàn)金流項(xiàng)目，要考慮到銷售速度、利潤率及商圈的人流匯聚作用三者的平衡。 建設(shè)規(guī)模： ? 項(xiàng)目占地 50100畝； ? 經(jīng)營面積 720萬平方米。 產(chǎn)品三，有效 滿足板材業(yè)態(tài)的產(chǎn)品。 定義商鋪開間為 ,（首層商鋪外為 2米寬的騎樓）二層三層進(jìn)深為。 即 首層 ，二層 。 在滿足商鋪功能的前提下，相對競爭對手更少的面積，意味更高的單價(jià)，更低的總款，和較強(qiáng)的競爭力?？紤]到對競爭對手的主力產(chǎn)品線的打擊，考慮 80－ 90M2的區(qū)間， 板材業(yè)態(tài)要求面積在 100M2以上。天潤建材業(yè)務(wù)單元以 15－ 20萬平米較為合適。二、 襄樊市建材對鄂西北的副射仍然不理想。及武漢三年后的 /人有一定的增長空間。據(jù)有關(guān)部門測算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 ～ ，每投入 100元的住宅投資，可拉動 150元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求；每銷售 100元的住宅可以帶動 130元到 150元的其它商品銷售。 %%%45%%%%%%%%%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 5 . 9 9 9 萬 6 9 . 9 9 9 1 0 1 4 . 9 9 9 15 萬以上總價(jià)高到什么程度, 你肯定不會放棄購買?什么樣的總價(jià)你認(rèn)為較高, 但仍可能去購買?總價(jià)低到什么程度, 你可能懷疑其品質(zhì)較差, 你而不會去購買?你認(rèn)為什么樣的總價(jià)對你是物有所值的?價(jià)格測試 女18%男82%男 女投資者的性別 (樣本數(shù)量 36) %%%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%初中及以下高中/ 中技/ 中專大專/ 本科研究生及以上受教育程度 被訪問者的學(xué)歷 %%%%%16%%3%%% % % % % % % % % % %黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位一般干部黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部高級專業(yè)技術(shù)人員中級專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)/公司中級管理人員商業(yè)/服務(wù)一般職工制造業(yè)/生產(chǎn)性企業(yè)一般職工個(gè)體戶/自營職業(yè)者自由職業(yè)者職 業(yè)被訪問者的職業(yè) 263630 5 10 15 20 25 30 35 40 45國家機(jī)關(guān)/社團(tuán)/事業(yè)單位一般人員衛(wèi)生/體育/社會福利社會/個(gè)人服務(wù)業(yè)(如公交)IT行業(yè)(半導(dǎo)體/ 電腦軟件及周邊)商業(yè)(批發(fā)/零售/餐飲業(yè))交通運(yùn)輸/倉儲業(yè)供水/電/燃?xì)鈽I(yè)制造業(yè)(食品飲料等輕工業(yè))制造業(yè)(重工業(yè))建筑業(yè)(包括裝修裝飾)其他（就學(xué)/軍人）職 業(yè)訪問者從事的行業(yè)投資者的從事的職業(yè)類型對比圖 %3%%%3%0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下10003999以上4000499950005999元1 0 0 0 0 元以上家庭月總收入市區(qū)被訪者投資者的家庭月總收入 % % % % 9非常感興趣 比較感興趣 一般 不太感興趣 非常不感興趣在襄樊建設(shè)一個(gè)專業(yè)的汽車市場對襄樊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一個(gè)很重的因素 . 城市重心北移代表著我們新的投資機(jī)會 . 如果買商鋪可以升值嗎 ? 14% 16% 18% 天潤周邊環(huán)境的發(fā)展感興程度 60%%5%15%%中心商業(yè)區(qū)中原路與長虹路交叉地段歐級中心火車站廣場商業(yè)中心車城大道商業(yè)中心樊宛路及周邊地段商業(yè)中心商圈吸引力調(diào)查 (你常在那里購物休閑 ) %%%%%% % % % % %交通壯況好批發(fā)市場集中地地理位置較偏天潤項(xiàng)目位于市區(qū)交界的金三角天潤所在地發(fā)展成為新商貿(mào)區(qū)和市場群市區(qū)被訪者投資者天潤項(xiàng)目所在的區(qū)位了解程度 %%%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % %建材市場家具市場服裝市場鞋帽市場布匹市場農(nóng)貿(mào)市場水果市場五金市場化妝品市場玩具市場汽車市場大中型專業(yè)店餐飲休閑一條街灑吧演藝休閑娛樂區(qū)星級灑店你認(rèn)為天潤所在的區(qū)位合適那些商業(yè)業(yè)態(tài)被訪者認(rèn)為天潤所在的的區(qū)位，設(shè)置那些商業(yè)業(yè)態(tài)比較合適，您會去購物消費(fèi)休閑 %%%%%%1 0 0 0 / 平方米以下10011250/平 方米12511500/平 方米15011750/平 方米17512023/平 方米20232250/平 方米22512500/平 方米25012750/平 方米27513000/平 方米30013250/平 方米32513500/平 方米35013750/平 方米37514000/平 方米投資者會購買每平方米多少元的商鋪 %%%%%%%%%%8%%%%% % % % % % % % %5 0 0 米以內(nèi)1 公里以內(nèi)1 到2 公里2 到5 公里5 1 0 公里1 0 公里以上外地人士其它居住地離天潤有多遠(yuǎn) 工作地離天潤有多遠(yuǎn)投資者居住地和工作地的對比圖 %%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%到天潤購買商鋪的可能性有多大 ?肯定會可能會不好說/ 不一定可能不會肯定不會投資者到天潤購買這種商鋪的可大能性有多大 %%%31%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%購買商鋪 , 你要求的投資回報(bào)率為多少 ?投資回報(bào)率2 0 ％投資回報(bào)率1 2 ％投資回報(bào)率8 ％投資回報(bào)率5 ％小于5 % 也可以考慮投資者購買商鋪要求的回報(bào)率 %%8%%%2%%%%%%%%%% % % % % % % % % % %建材市場家具市場服裝市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)花卉市場茶葉市場電器市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品大型購物中心摩托車配件市場倉儲商場經(jīng)營者所在市場的數(shù)據(jù)分析經(jīng)營者所在是那種專業(yè)市場數(shù)據(jù)分析 6%%%%3%%%9%9%3%1 1 2 0 平米2 1 3 0 平米3 0 4 0 平米4 1 5 0 平米5 1 6 0 平米6 1 7 0 平米7 1 8 0 平米8 1 9 0 平米9 1 1 0 0 平米101110平 米111120平 米120150平 米151200平 米201300平 米其它 你會考慮買多大面積的商鋪呢?投資者會考慮買多大面積的商鋪 %%%%%%%%2%%%%%%%%% % % % % % % % % % %建材市場家具市場服裝市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)花卉市場電器市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品摩托車配件市場倉儲商場農(nóng)貿(mào)市場水果市場五金市場其它( 路偏/ 不方便)天潤所在位置, 開發(fā)什么類型的業(yè)態(tài)認(rèn)為合適天潤二期那樣的地理位置，開發(fā)什么類型的專業(yè)市場您認(rèn)為更合適 %22%%%%%%%%市場的類型/ 定位地段/ 地理位置市場成熟度/ 商業(yè)環(huán)境氣圍市場經(jīng)營管理價(jià)格/ 租金配套設(shè)施發(fā)展商實(shí)力/ 知名度主力店入駐市場前景投資回報(bào)率投資者購商鋪時(shí)，主要考慮哪個(gè)因素 3%%3%%3%3%%%3%%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % % % %建材市場家具市場服裝市場農(nóng)貿(mào)市場水果市場玩具市場汽車市場餐飲休閑一條街灑吧演藝休閑娛樂區(qū)星級灑店花卉市場茶葉市場電器市場電子市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品大型購物中心百貨商店大中型綜