東莞鳳崗某房地產(chǎn)項目前期評估報告-預覽頁
【正文】 物流產(chǎn)業(yè) 物流業(yè)在龍崗區(qū)國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位，2004年實現(xiàn)增加值約60億元。在深圳市規(guī)劃的6大物流園區(qū)中，龍崗區(qū)平湖物流基地是全市面積最大的綜合性物流園區(qū)，已引進了華南國際工業(yè)原料城等一批輻射海內(nèi)外的物流龍頭項目。全區(qū)海岸線長達130多公里，大小沙灘21個，其中待開發(fā)優(yōu)質(zhì)沙灘19個，素有“深圳后花園”和“東方夏威夷”之稱。小結(jié)：龍崗區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達，經(jīng)濟總量大、增長速度快，居民收入高，市場容量大。其中，％。其中寶安區(qū)銷售住宅 11105 套，銷售面積 萬平方米；龍崗區(qū)銷售住宅 10420 套，銷售面積 萬平方米。2005年，均價上漲至5287元/平方米，漲幅達27％。2005年，錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心又陸續(xù)推出。而清林中路以北的片區(qū)以教育為核心優(yōu)勢，逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)。目前中心城至少有200多萬平方米建面的土地掌握在各大發(fā)展商手中，其中有不少是市內(nèi)的品牌發(fā)展商。綠谷、承翰石岈嶺片區(qū)的中海怡翠山居、華浩源 橫崗中海怡美山莊推出之后，2004年振業(yè)集團開發(fā)的振業(yè)城在橫崗橫空出世，這個以Townhouse為主的樓盤開盤價達到了9000元，轟動了鵬城。第三章 龍崗中心城片區(qū)分析一、 龍崗中心城概況 龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標志之一。龍崗中心城的配套設(shè)施起點高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，龍崗區(qū)政府及各職能部門大都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、商場、綜合市場、醫(yī)院、學校、娛樂康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。 龍崗區(qū)已形成海陸空立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)。沿新建成的龍崗第二通道，龍崗區(qū)中心城至市中心車程僅需20分鐘。依山郡位置龍平西路與黃閣北路交匯處東北側(cè)發(fā)展商招商地產(chǎn)占地面積㎡建筑面積㎡戶型125~250㎡花園洋房車位數(shù)1800總戶數(shù)1500物業(yè)管理招商物管銷售年份2006年5月27日銷售均價7500元/平方米點評216。 低容積率，產(chǎn)品類型豐富；216。 由品牌發(fā)展商開發(fā)；216。 周邊有工廠、農(nóng)民自建房影響；216。 近龍崗中心城繁華地段，生活便利216。 社區(qū)規(guī)模大216。 戶型設(shè)計新穎，獨有前廳后院設(shè)計216。 未來隨著交通日益完善及地鐵3號線將帶來更多市內(nèi)及外圍地區(qū)置業(yè)者216。l 新政對90平米以上戶型的限制，對一直以3房為暢銷產(chǎn)品的龍崗的影響會較大，眾多發(fā)展商觀望態(tài)度濃郁。典型樓盤水岸山城位置鳳崗鎮(zhèn)東深大道盤發(fā)展商東莞佳兆業(yè)占地面積70395 ㎡建筑面積112451㎡規(guī)模別墅類產(chǎn)品35套（雙拼、TH、疊拼）、6棟小高層及8棟高層戶型別墅類產(chǎn)品：220300㎡洋房：81160 ㎡物業(yè)管理佳兆業(yè)物管銷售年份2006年7月21日銷售均價洋房4500元/㎡、別墅8800元/㎡點評216。 山體建筑、產(chǎn)品特色鮮明216。 緊鄰東深公路，交通便利216。 近風清公路、交通便利216。 價格相對便宜，性價比高216。 自身配套完善216。第四章 項目分析l 目前南坪快速路東段已全線貫通，直接與水官高速公路相連，深圳市區(qū)往龍崗的交通變得非常順暢。二、SWOT分析優(yōu)勢：l 位置較好，靠近龍崗中心城，未來發(fā)展?jié)摿^大l 規(guī)模大，開發(fā)空間大，具增值潛力l 項目周邊為山地，靠近官井頭水庫，有一定景觀資源l 行政區(qū)屬東莞，地價不高劣勢：l 周邊配套較缺乏l 靠近龍平路，有一定的噪音污染l 扣除道路后，實際容積率可能較高l 目前道路尚未開通l 高壓線遷移成本較高機會：l 特區(qū)內(nèi)用地日漸匱乏，深圳購房向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢日益明顯，將為關(guān)外帶來新的客源。二、售價：目前龍崗中心城區(qū)域樓盤售價5500－7000元/平米鳳崗區(qū)域樓盤售價：40004500元/平米本項目位于龍崗中心城與鳳崗之間，更靠近龍崗中心城，估計現(xiàn)階段可實現(xiàn)的售價為55006000元/平米。三、建安成本：一期2500元/平方米，年增長2％，平均2737元/平方米。七、項目毛利為：19億元，銷售毛利率：25％，內(nèi)部收益率：16％。 交通：龍崗交通目前正在快速改善過程中。隨著交通進一步改善，有可能吸引越來越多的關(guān)內(nèi)客戶，客戶面將進一步拓寬，價格也有可能進一步提升。 項目靠近深圳，對我司來說管理更為便利，也可節(jié)約管理
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