東莞鳳崗某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期評(píng)估報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 m2建筑面積 85426m2容積率 ≤拍賣時(shí)間 2006年3月29日成交價(jià)格 18800萬元竟得企業(yè)深圳市南光房地產(chǎn)發(fā)展有限公司樓面地價(jià) 2200元/ m2 三、鳳崗片區(qū)市場分析1．概況 鳳崗地處東莞最南端，東接深圳龍崗，全鎮(zhèn)占地面積82平方公里，土地資源和景觀資源豐富，在售樓盤質(zhì)素不低，水岸山城、臥龍山別墅等多個(gè)項(xiàng)目在營銷策略上直指深圳客戶，對(duì)龍崗房地產(chǎn)造成的壓力不容忽視。 客戶消費(fèi)動(dòng)機(jī)見下表客戶類型行為購買動(dòng)機(jī)關(guān)注點(diǎn) 龍崗原住民 與原生活相聯(lián)系追求豐富生活，體現(xiàn)身份與普通階層形成距離感私營企業(yè)主私有空間追求品質(zhì)生活生活環(huán)境安靜、舒適個(gè)體經(jīng)營者與親朋交往靠近生意場注重實(shí)用性公務(wù)員首次置業(yè)、家庭生活擁有自己物業(yè)，脫離原生活空間與單位距離近企業(yè)管理者社區(qū)生活改善生活環(huán)境，下一代成長生活配套齊全投資者多次置業(yè)，投資意在升值而非出租尋找投資機(jī)會(huì)價(jià)格便宜未來供應(yīng)量分析l 龍崗中心城大盤林立，將成為未來市場的焦點(diǎn)。 位于龍崗中心城繁華地段，配套完善客戶群分析216。 位處中心城邊緣地帶，片區(qū)目前正在開發(fā)，具升值潛力216。 品牌開發(fā)商開發(fā)。 銷售超過70％東方御花園位置龍崗中心城龍福西路 發(fā)展商中圳、建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積㎡建筑面積66625㎡戶型6棟11~18層總戶數(shù)496物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份2005年10月銷售均價(jià)5600元/㎡點(diǎn)評(píng)216。 大規(guī)模社區(qū)，具備升值潛力；216。 距離龍崗中心成較近。 由品牌發(fā)展商開發(fā)；216。鐵路方面，廣深鐵路、平南（平湖鎮(zhèn)深圳市南山區(qū)）鐵路、平鹽（平湖鎮(zhèn)鹽田港）疏港鐵路貫穿龍崗區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖鐵路編組站。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，高等級(jí)公路已形成網(wǎng)絡(luò)，村村通公路。深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司與深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過一年的努力完成了《龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃》。1998年，15萬平方米龍城廣場面世，龍崗中心城成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。橫崗的豪宅開發(fā)由此掀起了新的一頁。綠谷、承翰慢城、英郡年華、桂芳園8期、可園，此外，左庭右院、怡康家園、泰雅園、知春里、美杜蘭華庭等項(xiàng)目也投放市場。 布吉布吉向來以大盤引領(lǐng)市場，市場新推項(xiàng)目包括大世紀(jì)兩個(gè)片區(qū)各具優(yōu)勢和特色，形成了中心城住宅市場的熱點(diǎn)。從新推樓盤看來，產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破，如花半里的建筑設(shè)計(jì)是獨(dú)特的復(fù)式板樓設(shè)計(jì)，家家贈(zèng)送超大露臺(tái)，一梯兩戶、南北通透，這樣的產(chǎn)品目前在市區(qū)內(nèi)都尚未出現(xiàn)。而06年上半年已經(jīng)比上年上漲16％，漲勢明顯。而同期特區(qū)內(nèi)共銷售商品住宅 17598套， %， 銷售面積 ，同比下降 %。從2005年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位,占全市銷售面積的份額從2004年的21％上升到30％；龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18％上升到20%，銷售面積182萬平方米；福田區(qū)銷售量占全市的19％（2004年占16％）；南山區(qū)銷售量占全市的18%（2004年占33％）；羅湖區(qū)銷售量占全市的11％（2004年占10％）。龍崗區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出，競爭力強(qiáng)，未來經(jīng)濟(jì)增長潛力較大。在全市旅游發(fā)展布局中，龍崗區(qū)大鵬半島是深圳市今后高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的國際性海濱旅游勝地?！ ÷糜萎a(chǎn)業(yè) 龍崗是深圳市生態(tài)資源環(huán)境最優(yōu)越的區(qū)域。2004年，龍崗區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為120億元，現(xiàn)有萬佳、沃爾馬、天虹等大中型商場40多家，營業(yè)面積為50萬平方米左右。 龍崗是深圳市幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9＋2”片區(qū)中，龍崗區(qū)域內(nèi)有深圳大工業(yè)區(qū)、坂雪崗、寶龍—碧嶺、葵涌—大鵬、東部海洋生物5大片區(qū)，規(guī)劃面積和新增產(chǎn)值分別占全市的64％和54％?！ ∧壳埃咝录夹g(shù)和先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流、濱海旅游、文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)成龍崗的四大支柱產(chǎn)業(yè)，這四大產(chǎn)業(yè)正驅(qū)動(dòng)龍崗經(jīng)濟(jì)朝前快速發(fā)展。2005年，%。鳳崗項(xiàng)目初步評(píng)估報(bào)告說明：本項(xiàng)目雖然行政區(qū)劃上屬東莞市鳳崗鎮(zhèn)，但項(xiàng)目更臨近龍崗區(qū)，客戶群主要來自龍崗，基本屬于龍崗片區(qū)的項(xiàng)目，所以對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)也分析主要針對(duì)龍崗區(qū)?！笆濉睍r(shí)期，%。這片土地不僅是龍崗未來發(fā)展的最大資本，也是深圳未來發(fā)展的希望所在。區(qū)內(nèi)有華為、比亞迪、大亞灣核電、新天下、兄弟亞洲、歐姆龍等一批享譽(yù)國內(nèi)外的知名企業(yè)。
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