【正文】 8%。從土地資源結(jié)構(gòu)看，耕地、林地為主要土地類型，占 總面積的 64%，其分布與全區(qū)北高南低的地勢相對應(yīng)。下轄 19 個街鄉(xiāng)鎮(zhèn)，611 個村委會、 45 個社區(qū)。 戶型及面積設(shè)計建議 由消費者市場調(diào)查報告可知，該項目所在區(qū)域的消費群體大多數(shù)是以 4口之家居多，則可以三室兩廳戶型為主，并上兩室兩廳及一室兩廳戶型。 投資 估算 根據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套工程費、開發(fā)管理費、預(yù)備費、建設(shè)期利息等投資。乘坐輕軌 1號線 15 分鐘左右可以直達(dá)江漢路商圈和武廣商圈，換乘地鐵 2 號線前往武昌中南商圈、街道口商圈及光谷，均可在半小時之內(nèi)到達(dá)。 2020 年度，地鐵 2 號線開通后，與輕軌 1 號線在循禮門站設(shè)置了換乘點，可前往武昌各大商圈，暢通無阻。發(fā)展至今，古田片區(qū)的消費人群也開始有所變化。在古田片區(qū)，由于多位大型工廠，土地占地面積大，使項目用地面積超過百畝，為開發(fā)大規(guī)模項目提供了有力空間，也 使得古田片區(qū)的開發(fā)形成了扎堆，片區(qū)環(huán)境將得到改善，更加有利于居住。西段從宗關(guān)站開始到東吳大道終點，沿線設(shè)漢西一路、古田四路、古田二路、舵落口等 9站，在古田布置一號線車輛段，線路長 。 古田地處漢正街都市工業(yè)園旁，居住環(huán)境宜居度低，環(huán)境印象不高，區(qū)域分扣以長豐村原居民和工業(yè)園工作人員為主。賽達(dá)國際項目占地約 6萬方，總建筑面積約 13萬方。 2020年，全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策總基調(diào)不變，市場預(yù)期逐步趨穩(wěn)，加之新開工面積和土地供應(yīng)等指標(biāo)保持回升，武漢市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系仍將保持在合理范圍。這說明在市場銷售回暖的大背景下，在低價“剛需”得到快速釋放的情況下，商品住宅的銷售主導(dǎo)品種有向較高價位的商品住宅遷徙的趨勢。其中 90平方米以下占比最大，占比為 %。全年新增個人住房公積金貸款 億元，其中用于支持購買商品住房貸款 億元，經(jīng)濟(jì)適用住房貸款 億元，存量住房貸款 億元。 已拆遷房屋面積 3534萬平方米， 占總量的 73%，還建房開巟面 積 1487萬平方米，占總量的 69%，完巟面積 684萬平方米。 武漢市 2020 年房地產(chǎn)市場運行情況分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020年 ， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為 ，同比增長 ％ ； 房屋施工面積為 ，同比增長 ％ ； 房屋竣工面積為 米，同比增長 ％ ； 全市商品房實際銷售面積為 ,同比減％，成交套數(shù) 130963套，同比減少 ％。 鐵路交通 京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。但以 1564 歲人口的比重上升了 個百分 點，構(gòu)成了對新增商品房需求的主力人群。經(jīng)濟(jì)繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。政府實行高地價政策即放開對地價的管制，甚至采取某些措施引導(dǎo)地價上漲；政府實行低地價政策是政府采取各種手段抑制地價上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯，這些都 會給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來波動性的影響。 7．成績評定標(biāo)準(zhǔn) 不遲于 18 周星期一下午 5 點提交全部課程設(shè)計成果，遲交不予評定成績。 3 。 3．任務(wù) 任務(wù)要求： 充分利用所學(xué)知識獨立完成項目的前期策劃，內(nèi)容 全面合理。每個同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。 課程設(shè)計最終成果以報告 或論文 形式呈現(xiàn)， 報告 （ 論文 ） 原則上不少于 3000 字 。教師若認(rèn)為有必要，可以對部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績。 金融政策 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的。而在經(jīng)濟(jì)衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，房地產(chǎn)產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時期內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而使開發(fā)商陷入困境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。 且受教育程度，相較于第五次人口普查，每 10 萬人中具有大學(xué)文化程度的由 12290 人上升為 25191 人；具有高中文化程度的由 20707 人上升為 21782 人；具有初中文化程度的由 32892 人上升為 32977 人；具有小學(xué)文化程度的由 23314下降為 13254 人。且現(xiàn)在已建成的輕軌一號 線和地鐵二號線更是舒緩了武漢的交通的狀況。其中，商品住房銷售面 ； 積為，同比減少 ％，占商品房總銷售面積的 ％，成交套數(shù)為 108192套，同比減少 ％ ； 全市商品房銷售均價為 /平方米，同比上 ％；其中，商品住房銷售均價為 /平方米，同比上漲 ％ 。 其中， 36個城中村已完成整村拆除。全年利用住房公積金支持保 障性住房建設(shè)貸款 億元。90120平方米占比達(dá) %。 16 武漢 市房地產(chǎn)未來走勢分析 房地產(chǎn)宏觀政策整體趨穩(wěn)。從商品住房實際可售規(guī)模來看，按照目前月均銷量 11000套測算，武漢市可售房源消化時間大約需要 89個月，商品住房庫存量較為合理。 地理位置如下： 項目基本信息： 項目類型： 住宅 項目位置： 武漢市硚口區(qū)古田二路 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 建筑類型： 高層 車位： 791個 占地面積 / 建筑面積： / 綠化率 / 容積率： 30% / 18 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 古田片區(qū)市場分析 片區(qū)簡介 古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為支干，面積 ，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部。 周邊居民區(qū)大致分為三個層次：較早期商品房、單位福利房、近兩年升級產(chǎn)品。東段從黃浦路向東延伸，沿解放大道至堤角站終點。 政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。主要特征如下： 主力購房人群將是以以前舊房子的居民（即區(qū)內(nèi)人群）為主。賽達(dá)國際在軌道交通上占據(jù)極大的優(yōu)勢。 古田二路與古田三路之間的 商業(yè)配套，主要是由周邊小區(qū)的商業(yè)體發(fā)展而成，項目斜對面就是中百倉儲，步行約 5 分鐘，非常方便，而緊鄰中百倉儲的是融僑錦城的商業(yè)街，由于融僑錦城入住較早，商業(yè)街已經(jīng)發(fā)展成型，大部分的門店均已入住開業(yè)，包攬有服裝、飲食、美容、培訓(xùn)等，成為周邊居民逛街的首選。 （ 1） 土地成本： 土地出讓地價款加上相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （ 2） 建安工程費 :按項目所在地區(qū)單位建筑造價建筑面積 按住宅規(guī)劃，項目的建筑面積為 ,本項目單位建筑造價取1100 元 /平方米。面積可以集中在 70㎡ — 120㎡。黃陂區(qū) 是湖北省第一臺鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。圓滿完成 “十一五 ”規(guī)劃，實現(xiàn)了 “十二五 ”的良好開局。 武漢地鐵十二號線 起點 古田 ，終點 武湖街道 。 城市公交 武漢市區(qū)至 前川街道 ： 292 295， 武漢市區(qū)至 武湖街道 293， 253， 212 232[4] 武漢市區(qū)到 盤龍城 229路， 248路， 291路， 297路， 298路， 296路， 291路 前川街道： 611路 起止點：祝店 —雙鳳大橋 612路 起止點：百秀街 —理林大道 區(qū)內(nèi)公交： 2路， 3路， 5路， 7路， 8路， 9路、 10路、 11路， 12路、 13路、 15路、16路， 21路， 23路 小 結(jié) 黃陂區(qū)盤龍城相對于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產(chǎn)品類型特征比較單一，即別墅類型產(chǎn)品占據(jù)大部分。 競爭項目調(diào)查分析 項目名稱： 天縱頤景康城 奧萊匯 漢口湖畔 區(qū)域： 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 建筑類別： 高層 小高層，高層，別墅 高層，洋房 占地面積： 67000萬平方米 300000平方米 配套設(shè)施： 農(nóng)行、工行 。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來發(fā)展前景良好，會吸引更多外來人員居住。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。盤龍城是省級古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項目周邊的環(huán)境更是屈指可數(shù)。 ? 環(huán)境優(yōu)勢：省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、盤龍古城 3500 年歷史文化底蘊、 F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境 ? 配套優(yōu)勢：處于商業(yè)圈，未來發(fā)展?jié)摿薮? 劣勢（ Weakness） ? 項目所處所處區(qū)域市場競爭力較大 機(jī)會（ Opportunity） ? 需求機(jī)會：來自漢口等地的年輕白領(lǐng)及投資客戶的大量市場需求 ? 發(fā)展機(jī)會：盤龍城和漢口的區(qū)位與經(jīng)濟(jì)上的融合 威脅（ Threat） ? 政策威脅：宏觀市場調(diào)控帶來的潛在市場威脅 ? 競爭威脅：周邊同類樓盤過多，競爭力大 投資估算 具體過程同方案一，其中，項目的建筑面積為 600000 ㎡ ,本項目單位建筑造價取1100 元 /平方米。盤龍醫(yī)院、武漢市急救中心 工行、農(nóng)行、中行、建行、第一創(chuàng)業(yè)證券 。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會有所改善，對多層類物業(yè)市場預(yù)期將會有很好的促進(jìn)。為 地鐵 ，尚在規(guī)劃中。 2020 年，城鎮(zhèn) 恩格爾系數(shù) %，比上年提高%?？h西北低山群體宜林宜牧，中部、南部平原土壤肥沃，發(fā)展種植業(yè)得天獨厚。境內(nèi)三大知名文化源頭匯集： 盤龍城 文化， 木蘭文化 ， 二程 文化。 此外，根據(jù)億房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心顯示，古田片區(qū)樓盤均價為 /平方米，目前古田片區(qū)的新盤主要集中在古田四路以漢西一路周邊，而古田二路周邊目前僅有賽達(dá)國際一顆獨苗。由于古田片區(qū)現(xiàn)在正在進(jìn)行舊城改造，土地整體性較好，可以成片開發(fā)，且消費群體數(shù)量可觀，故可以將項目定位在中高端市場，迎合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 劣勢（ Weakness） ◇ 待改建工程較多，環(huán)境不太好 由于古田二路曾是“舊城區(qū)”，匯集了不少工業(yè)工廠，環(huán)境是一大弊端。經(jīng)過項目的共有 14 條公交線路，線路豐富，通往武漢三鎮(zhèn)都非常方便。 消費人群的主要關(guān)注點還是以生活交通方便及周圍的配套設(shè)施為主。 競爭項目調(diào)查與分析 項目名稱： 南國大武漢 SOHO 中民長青里 賽達(dá)國際 區(qū)域： 硚口區(qū) 硚口區(qū) 硚口區(qū) 建筑類別： LOFT 小高層 ,高層 高層 占