【正文】 綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項目，該項目相較于賽達國際項目而言，更適應其所在區(qū)域房地產市場的發(fā)展。盤龍城是省級古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項目周邊的環(huán)境更是屈指可數。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 序 號 項 目 總 價（萬元） 1 土地成本 7718 2 建安工程費 66000 3 前期工程費 1386 辦證費用 660 可行性研究 66 勘探規(guī)劃設計費 330 其它費用 330 4 基礎設施配套費 800 5 公建配套費 3300 6 不可預見費用 7 管理費用 8 銷售費用 9 總投資成本 32 總結 位于硚口區(qū)古田二路的賽達國際項目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢，且由于該區(qū)域正在進行舊城改造，發(fā)展前景良好。 戶型、面積定位 由于該項目建在商業(yè)圈，消費群體大多是白領或來漢工作的人員，因此，可以以 100平米左右的房源為主。 ? 環(huán)境優(yōu)勢：省級經濟開發(fā)區(qū)、盤龍古城 3500 年歷史文化底蘊、 F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境 ? 配套優(yōu)勢：處于商業(yè)圈，未來發(fā)展?jié)摿薮? 劣勢（ Weakness） ? 項目所處所處區(qū)域市場競爭力較大 機會（ Opportunity） ? 需求機會：來自漢口等地的年輕白領及投資客戶的大量市場需求 ? 發(fā)展機會：盤龍城和漢口的區(qū)位與經濟上的融合 威脅（ Threat） ? 政策威脅：宏觀市場調控帶來的潛在市場威脅 ? 競爭威脅：周邊同類樓盤過多，競爭力大 投資估算 具體過程同方案一，其中，項目的建筑面積為 600000 ㎡ ,本項目單位建筑造價取1100 元 /平方米。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來發(fā)展前景良好，會吸引更多外來人員居住。湖北省人民醫(yī)院北院、武漢市一醫(yī)院分院、黃陂區(qū)人民醫(yī)院分院 開發(fā)商： 湖北天縱濱湖置業(yè)有限公司 奧特萊斯投資發(fā)展有限公司 武漢榕源房地產 樓盤價格： 4800元 /平方米 4500元 /平方米 容積率 綠化率： 37% 35% 35% 戶型： 2室 2廳 3室 2廳 一室一廳，兩室一廳，三室一廳，別墅 地理位置： 黃陂區(qū)盤龍大道 黃陂區(qū)盤龍城經濟開發(fā)區(qū)盤龍大道 50號 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 30 目標客戶群分析 該項目主要的對象人群集中在來漢工作的白領，本地的居民。黃陂區(qū)人民醫(yī)院盤龍分院、武漢醫(yī)療救治中心 農行、工行、建行 。盤龍醫(yī)院、武漢市急救中心 工行、農行、中行、建行、第一創(chuàng)業(yè)證券 。 競爭項目調查分析 項目名稱： 天縱頤景康城 奧萊匯 漢口湖畔 區(qū)域： 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 建筑類別： 高層 小高層，高層，別墅 高層，洋房 占地面積： 67000萬平方米 300000平方米 配套設施： 農行、工行 。 但是，盤龍城對外交通雖然順暢，但是內部次級干道和支路較少，各區(qū)域之 29 間的聯系不緊密，雖有規(guī)劃地鐵八號線，但初步計劃卻是 2020年建成。擁有天然景觀優(yōu)勢，地理位置優(yōu)勢，則產品定位的價格也會適當偏高。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會有所改善，對多層類物業(yè)市場預期將會有很好的促進。 城市公交 武漢市區(qū)至 前川街道 ： 292 295， 武漢市區(qū)至 武湖街道 293， 253， 212 232[4] 武漢市區(qū)到 盤龍城 229路， 248路， 291路， 297路， 298路， 296路， 291路 前川街道： 611路 起止點：祝店 —雙鳳大橋 612路 起止點：百秀街 —理林大道 區(qū)內公交： 2路， 3路， 5路， 7路， 8路， 9路、 10路、 11路， 12路、 13路、 15路、16路， 21路， 23路 小 結 黃陂區(qū)盤龍城相對于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產品類型特征比較單一，即別墅類型產品占據大部分。 武漢地鐵 21號線 起終點站分別為 1號線的 新榮站 或黃陂 漢口北 站和新洲 陽邏 。為 有軌電車 。為 地鐵 ，尚在規(guī)劃中。 武漢地鐵十二號線 起點 古田 ，終點 武湖街道 。一號線采用 4B 編組。生活質量較高。 2020 年，城鎮(zhèn) 恩格爾系數 %，比上年提高%。圓滿完成 “十一五 ”規(guī)劃，實現了 “十二五 ”的良好開局。社會消費品零售總額從 億元增加到 億元，年均增長 %；農民人均純收入從 元增加到 9166 元，年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 8062 元增加到 14616元，年均增長 %。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。縣西北低山群體宜林宜牧，中部、南部平原土壤肥沃，發(fā)展種植業(yè)得天獨厚。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。其中耕地面積 1078 平方公里，占總面積的 48%；園地 16 平方公里，占總面積的 %；林地 354 平方公里，占總面積的 16%；牧草地 68 平方公里，占總面積的 3%；水面面積 358 平方公里，占總面積的 16%。境內 武漢天河國際機場 已開通至 巴黎 、 洛杉磯 、 東京 等 24 條國際及地區(qū)航線。境內三大知名文化源頭匯集： 盤龍城 文化， 木蘭文化 ， 二程 文化。黃陂區(qū) 是湖北省第一臺鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。地理位置如下： 27 占全市的 1/4；人口 111 萬，是武漢面積最大、人口最多的區(qū)。由此，該項目的價格定位不宜過高，定在 8500元 /平 — 9000元 /平。 此外，根據億房網數據中心顯示，古田片區(qū)樓盤均價為 /平方米，目前古田片區(qū)的新盤主要集中在古田四路以漢西一路周邊，而古田二路周邊目前僅有賽達國際一顆獨苗。面積可以集中在 70㎡ — 120㎡?，F在大多數家庭都是以年輕人白天上班，而由其父母，也就是老年人在家照顧孩子，設置一定量的娛樂休閑區(qū)域，將天倫之樂在綠化景觀中自然延伸，相當于是倡導一種新的家庭溝通方式。因此可以做到以下幾點：保證綠化率，增加中心綠化和節(jié)點綠化 該項目的小區(qū)建設地塊方整，可以先規(guī)劃處中心綠化區(qū)，再增加各分部的節(jié)點綠化，增加區(qū)內景觀的層次性。由于古田片區(qū)現在正在進行舊城改造，土地整體性較好，可以成片開發(fā)，且消費群體數量可觀，故可以將項目定位在中高端市場，迎合當地的發(fā)展。 （ 1） 土地成本： 土地出讓地價款加上相應的拆遷補償費、城市基礎設施建設費 （ 2） 建安工程費 :按項目所在地區(qū)單位建筑造價建筑面積 按住宅規(guī)劃，項目的建筑面積為 ,本項目單位建筑造價取1100 元 /平方米。 ◇ 周圍樓盤居住戶型選擇較多，難以在戶型上取勝 機會（ Opportunity） 23 ◇ 停車位較多，消費人群較多 ,且交通方便 威脅（ Threat） ◇ 附近競爭項目多 ◇ 價格競爭激烈 ◇ 整體市場供給量較大，客戶對房價上漲抗性日增 經分析可知，本項目的在地理位置、市場需求上有很大的優(yōu)勢。項目周邊還有不少低矮的紅瓦頂私房，其中靠近古田二路輕軌站還有幾棟已經廢棄破敗的二層小樓，非常影響美觀。 劣勢（ Weakness） ◇ 待改建工程較多，環(huán)境不太好 由于古田二路曾是“舊城區(qū)”，匯集了不少工業(yè)工廠，環(huán)境是一大弊端。 古田二路與古田三路之間的 商業(yè)配套，主要是由周邊小區(qū)的商業(yè)體發(fā)展而成，項目斜對面就是中百倉儲，步行約 5 分鐘，非常方便，而緊鄰中百倉儲的是融僑錦城的商業(yè)街，由于融僑錦城入住較早，商業(yè)街已經發(fā)展成型，大部分的門店均已入住開業(yè)，包攬有服裝、飲食、美容、培訓等，成為周邊居民逛街的首選。醫(yī)療配套上，武漢普愛醫(yī)院屬于三甲醫(yī)院，位于古田三路，步行 15 分即可到達。不過在解放大道上，古田四路及宗關是兩大十字路口， 在上下班高峰期極易發(fā)生擁堵，吳家山方向由于高架橋維修，車輛擁擠，近乎全天擁堵，相比起來，公共交通比自駕更為方便。經過項目的共有 14 條公交線路，線路豐富，通往武漢三鎮(zhèn)都非常方便。賽達國際在軌道交通上占據極大的優(yōu)勢。賽達國際距離輕軌 1 號線僅 200 米的距離，乘坐輕軌相當方便。 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） 22 ◇ 交通便利，近交通干道 古田片區(qū)的快速崛起，跟輕軌 1 號線有著密不可分的關系。 消費人群的主要關注點還是以生活交通方便及周圍的配套設施為主。主要特征如下： 主力購房人群將是以以前舊房子的居民（即區(qū)內人群）為主。但是， 2020 年時，由于武漢市政府以硚口、江漢、江岸旗下的宗關、后湖、常青、二七板塊為主導，將此定位為“市級城市副中心”，因此，硚口的發(fā)展開始以新興區(qū)域為支點，從原先的單一核心商圈向多元化、多層次的商業(yè)格局發(fā)展，一派欣 欣向榮，而從此開始，古田片區(qū)也開始得到了長足的發(fā)展。月 由以上比較可以看出，要想項目在眾多樓盤中異軍突起，應注意以下幾點： 以多種戶型作為 賣點 以超大型停車場作為賣點 設置合理物業(yè)管理費價格 目標客戶群分析 購買該區(qū)域樓盤主要是以生活和工作在古田片區(qū)周邊的中高層消費人群和來武漢三鎮(zhèn)的其他消費人群。 競爭項目調查與分析 項目名稱： 南國大武漢 SOHO 中民長青里 賽達國際 區(qū)域： 硚口區(qū) 硚口區(qū) 硚口區(qū) 建筑類別： LOFT 小高層 ,高層 高層 占地面積： 75000平方米 47154平方米 開發(fā)商： 武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司 武 漢中民置業(yè) 武漢偉佳康城房地產開發(fā)有限公司 樓盤價格： 14000元 /平方米 10000元 /平方米 容積率： 21 綠化率： 30% 35% 30% 戶型： 一房、二房、三房 兩房、三房 地理位置： 硚口區(qū)宗關水廠站南國大武漢家裝旁 硚口古田四路（古田四路與南泥灣大道之間） 武漢市硚口區(qū)古田二路 停車場數量 1800個 1:1個 物業(yè)管理費 /平 政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。由于企業(yè)的改制、拆遷后，老廠地塊非常適合房地產開發(fā)