【正文】 銷售、價(jià)格以及就業(yè)等經(jīng)濟(jì)變量的短期波動(dòng)。答：房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過(guò)各種金融方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)與社會(huì)財(cái)富，房地產(chǎn)資產(chǎn) 占國(guó)家財(cái)富的比例對(duì)一國(guó)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。答：要素市場(chǎng)（1）土地國(guó)家壟斷，人均耕地面積低（2）資金銀行業(yè)的國(guó)家主導(dǎo)（3）勞動(dòng)力城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析表明，二者存在緊密的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)拉動(dòng)了中國(guó)GDP的增長(zhǎng)。答：在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，居民收入降低，對(duì)住宅的需求減少，則在住宅存量供給一定的情況下，房租下降(第一象限)，又會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降(第二象限)，進(jìn)而引起住宅新開(kāi)發(fā)建設(shè)量減少(第三象限)，最終會(huì)導(dǎo)致第四象限的住宅存量減少。答：經(jīng)濟(jì)主體的投資行為在不確定性下要涉及到風(fēng)險(xiǎn)選擇，當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體寧愿冒很大的風(fēng)險(xiǎn)去追求高額預(yù)期收益時(shí)，他就是風(fēng)險(xiǎn)偏好者。在產(chǎn)出市場(chǎng)中，產(chǎn)出增加，在勞動(dòng)力供需不變的情況下，租金的下降將導(dǎo)致成本曲線向下移動(dòng)，產(chǎn)出增加，這又進(jìn)一步增加了對(duì)要素市場(chǎng)的需求，勞動(dòng)力市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線向平移，要素市場(chǎng)價(jià)格上升，造成產(chǎn)出市場(chǎng)的生產(chǎn)成本略有回升，但仍低于初始生產(chǎn)成本，最終達(dá)到新的平衡時(shí)，產(chǎn)量增加，租金下降，勞動(dòng)力投入增加以及有效工資上漲，即房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。四、判斷題從經(jīng)濟(jì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意義。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是最早形成的一種理論，代表人物是杜能代表作《孤立國(guó)》答出孤立國(guó)假設(shè)的大概內(nèi)容，和杜能圈的內(nèi)容論述我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)住房抵押證券化的意義及問(wèn)題（180頁(yè)）意義：盤活大量長(zhǎng)期性抵押貸款資產(chǎn)，提高啟流動(dòng)性、改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提高銀行的資本利用率、促進(jìn)整個(gè)證券市場(chǎng)的發(fā)展、促進(jìn)資金跨地域流動(dòng)，平衡區(qū)域間的資金短缺 問(wèn)題：抵押以及市場(chǎng)規(guī)模小、不規(guī)范、社會(huì)化抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全、金融市場(chǎng)發(fā)展滯后、法律及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施不配套房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2010年期末考試試卷 2一、選擇題下面屬于第一產(chǎn)業(yè)的是（）A 畜牧業(yè)B 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)C 供應(yīng)業(yè)D 采礦業(yè)因土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的地租形式是（）A 級(jí)差地租 1B 級(jí)差地租 2C 絕對(duì)地租D 壟斷地租土地價(jià)格具有增值性，不是其增值原因的是（）A 資本有機(jī)構(gòu)成的提高 B 土地的稀缺性C 社會(huì)平均利潤(rùn)的下降 D 利率的上升下面的選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品價(jià)格共有特征的是（）A 區(qū)位性 B 個(gè)別性 C 用貨幣表示D 敏感性在土地使用權(quán)出讓中，居住用地的最高使用年限是（）年A 70B 40C30D 50下面不屬于房地產(chǎn)金融的顯著特征的是（）Ａ 貸款償還期長(zhǎng) Ｂ 利息率較高Ｃ開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)Ｄ 資金周轉(zhuǎn)慢７、排水權(quán)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系中的（）A 永久業(yè)權(quán)B 租賃業(yè)權(quán)C 地役權(quán)D 擔(dān)保權(quán)下面的選項(xiàng)中哪個(gè)不是房地產(chǎn)稅收的特征（）A 強(qiáng)制性B 有償性C 無(wú)償性 D固定性國(guó)家對(duì)下面那些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（）A 國(guó)家機(jī)關(guān) 和軍隊(duì)自用房產(chǎn)B 宗教寺廟、公園、名勝古跡 C 非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) D 全選房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是以（）為主體A 社會(huì)B政府C 企業(yè)D 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用方向課分為兩個(gè)方向：或。物業(yè)管理市場(chǎng)：物業(yè)管理市場(chǎng)是指以物業(yè)管理服務(wù)為交易對(duì)象的市場(chǎng)。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場(chǎng)范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股，以及以租代售等。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金需求，又能防止過(guò)度膨脹，確保信貸平衡。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房?jī)r(jià)較高，銷售也較為旺盛。（4）房屋租售階段。（3）項(xiàng)目的建設(shè)階段。（2）就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費(fèi)成為這些地區(qū)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長(zhǎng)，利息率較低的特點(diǎn)（）房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性（）房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)().按市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式劃分房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、房屋互換()五、簡(jiǎn)答題影響絕對(duì)地租的因素有哪些？農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的供求狀況、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)市場(chǎng)簡(jiǎn)述區(qū)位的特征：區(qū)位內(nèi)涵的多重性、動(dòng)態(tài)性、層次性、等級(jí)性、稀缺性、相對(duì)性、設(shè)計(jì)性房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型有哪些：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)：：物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體物業(yè)管理將走向個(gè)性化、規(guī)模化物業(yè)管理將進(jìn)入社會(huì)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化創(chuàng)新管理的新時(shí)代六、論述題請(qǐng)論述房地產(chǎn)投資的特征投資周期長(zhǎng)、投資額巨大、具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性、投資對(duì)金融的依賴性較強(qiáng)、投資受城市規(guī)劃和環(huán)境的影響較大、投資受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響較大、投資所形成的資產(chǎn)流動(dòng)性較大、投資具有保值增值性論述級(jí)差地租1 和級(jí)差地租2 的關(guān)系（38頁(yè)）兩者的相同點(diǎn)是兩者的實(shí)質(zhì)都是超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式，都是有農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來(lái)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。：確定決策目標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查、擬定備選投資方案、房地產(chǎn)投資方案評(píng)估及方案選擇、實(shí)施房地產(chǎn)投資決策方案、追蹤調(diào)查決策方案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有具有什么樣的特點(diǎn)？：系統(tǒng)性、子項(xiàng)目多、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、具有廣泛的社會(huì)聯(lián)系、具有風(fēng)險(xiǎn)性和競(jìng)爭(zhēng)性、與有關(guān)法律規(guī)章密切相關(guān)簡(jiǎn)述物業(yè)管理的原則。級(jí)差地租：級(jí)差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級(jí)差別所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。答：根據(jù)四象限模型，房?jī)r(jià)上漲，新開(kāi)發(fā)住房建設(shè)量增加，導(dǎo)致住宅存量增加。答：長(zhǎng)期利率上升，會(huì)增加投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的收益要求，從而使得房地產(chǎn)的資金需求減少，則在租金不變的情況下導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，即價(jià)格租金曲線順時(shí)針旋轉(zhuǎn)(第二象限)。(3)政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)。答：答；線性特征價(jià)格方程的假設(shè)條件是屬性的邊際效益不變雙對(duì)數(shù)模型假設(shè)住宅屬性的價(jià)值評(píng)估符合邊際收益遞減規(guī)律連續(xù)變量可以考慮其百分比的變化，離散變量系數(shù)則表示增加一單位的屬性說(shuō)引起的價(jià)格的增加，定型變量不考慮百分比的變化，而采取亞元變量答：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)部門，居民消費(fèi)尤其是住房消費(fèi)對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大影響，增加住房消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有直接的拉動(dòng)作用。答：因?yàn)榉课莸牧魍ê屯恋厥褂脵?quán)的有償轉(zhuǎn)讓，共交易過(guò)程只有貨幣的單方面“商流”而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”住房市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交易中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)的權(quán)益，從這個(gè)意義上看，住房市場(chǎng)是權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡。五．簡(jiǎn)述題答:（1）。答：房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)。錯(cuò)，