【正文】 土地的等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。土地價格受供求關(guān)系影響具有雙向性（）。：確定決策目標(biāo)、市場調(diào)查、擬定備選投資方案、房地產(chǎn)投資方案評估及方案選擇、實(shí)施房地產(chǎn)投資決策方案、追蹤調(diào)查決策方案房地產(chǎn)開發(fā)具有具有什么樣的特點(diǎn)？：系統(tǒng)性、子項(xiàng)目多、建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、具有廣泛的社會聯(lián)系、具有風(fēng)險性和競爭性、與有關(guān)法律規(guī)章密切相關(guān)簡述物業(yè)管理的原則。按經(jīng)濟(jì)活動的內(nèi)容劃分，區(qū)位可以劃分為：工業(yè)區(qū)位、住宅區(qū)位和其他區(qū)位。房地產(chǎn)投資風(fēng)險：房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于不確定性因素的影響所導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。四、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有比例關(guān)系（）。房地產(chǎn)金融具有貸款償還期長，利息率較低的特點(diǎn)（）房地產(chǎn)證券化不利于提高銀行資產(chǎn)的流動性（）房地產(chǎn)的二級市場是指存量房地產(chǎn)的交易市場().按市場經(jīng)營方式劃分房地產(chǎn)二三級市場有四種類型：現(xiàn)房交易、房屋出租、房屋拍賣、房屋互換()五、簡答題影響絕對地租的因素有哪些？農(nóng)產(chǎn)品市場的供求狀況、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)市場簡述區(qū)位的特征：區(qū)位內(nèi)涵的多重性、動態(tài)性、層次性、等級性、稀缺性、相對性、設(shè)計性房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型有哪些：市場競爭風(fēng)險、購買力風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、金融風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、自然風(fēng)險簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢：：物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體物業(yè)管理將走向個性化、規(guī)?；飿I(yè)管理將進(jìn)入社會化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化創(chuàng)新管理的新時代六、論述題請論述房地產(chǎn)投資的特征投資周期長、投資額巨大、具有高風(fēng)險和高收益性、投資對金融的依賴性較強(qiáng)、投資受城市規(guī)劃和環(huán)境的影響較大、投資受宏觀國民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響較大、投資所形成的資產(chǎn)流動性較大、投資具有保值增值性論述級差地租1 和級差地租2 的關(guān)系（38頁）兩者的相同點(diǎn)是兩者的實(shí)質(zhì)都是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式，都是有農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤轉(zhuǎn)化而來。因此，房地產(chǎn)市場上的“一物多價”是常見的現(xiàn)象。再次，房地產(chǎn)保險也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。我國城市住房制度改革的目標(biāo)是：（1）建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；（2）加快住宅建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求；（3）培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費(fèi)成為這些地區(qū)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。（1）投資決策分析階段。（3）項(xiàng)目的建設(shè)階段。另一項(xiàng)重要工作就是物業(yè)管理。（4）房屋租售階段。（2）前期工作階段。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房價較高，銷售也較為旺盛。請分析原因。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。首先，房地產(chǎn)保險是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險的客觀需要。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價入股，以及以租代售等。當(dāng)原材料系數(shù)小于1時，生產(chǎn)廠應(yīng)設(shè)在原料產(chǎn)地（）.投資不受宏觀國民經(jīng)濟(jì)和政府的政策影響（）。物業(yè)管理市場：物業(yè)管理市場是指以物業(yè)管理服務(wù)為交易對象的市場。物業(yè)管理的基本特征有社會化、專業(yè)化、。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是最早形成的一種理論，代表人物是杜能代表作《孤立國》答出孤立國假設(shè)的大概內(nèi)容，和杜能圈的內(nèi)容論述我國發(fā)展房地產(chǎn)住房抵押證券化的意義及問題（180頁）意義：盤活大量長期性抵押貸款資產(chǎn)，提高啟流動性、改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提高銀行的資本利用率、促進(jìn)整個證券市場的發(fā)展、促進(jìn)資金跨地域流動，平衡區(qū)域間的資金短缺 問題：抵押以及市場規(guī)模小、不規(guī)范、社會化抵押保險機(jī)制不健全、金融市場發(fā)展滯后、法律及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施不配套房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2010年期末考試試卷 2一、選擇題下面屬于第一產(chǎn)業(yè)的是（）A 畜牧業(yè)B 倉儲業(yè)C 供應(yīng)業(yè)D 采礦業(yè)因土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的地租形式是（）A 級差地租 1B 級差地租 2C 絕對地租D 壟斷地租土地價格具有增值性，不是其增值原因的是（）A 資本有機(jī)構(gòu)成的提高 B 土地的稀缺性C 社會平均利潤的下降 D 利率的上升下面的選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)價格與其他商品價格共有特征的是（）A 區(qū)位性 B 個別性 C 用貨幣表示D 敏感性在土地使用權(quán)出讓中，居住用地的最高使用年限是（）年A 70B 40C30D 50下面不屬于房地產(chǎn)金融的顯著特征的是（）Ａ 貸款償還期長 Ｂ 利息率較高Ｃ開發(fā)周期長Ｄ 資金周轉(zhuǎn)慢７、排水權(quán)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系中的（）A 永久業(yè)權(quán)B 租賃業(yè)權(quán)C 地役權(quán)D 擔(dān)保權(quán)下面的選項(xiàng)中哪個不是房地產(chǎn)稅收的特征（）A 強(qiáng)制性B 有償性C 無償性 D固定性國家對下面那些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（）A 國家機(jī)關(guān) 和軍隊(duì)自用房產(chǎn)B 宗教寺廟、公園、名勝古跡 C 非營業(yè)用的房產(chǎn) D 全選房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是以（）為主體A 社會B政府C 企業(yè)D 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的作用方向課分為兩個方向：或。在物業(yè)管理市場上，供給主體是開發(fā)商（）現(xiàn)階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模大，并且市場占有率較高（）。四、判斷題從經(jīng)濟(jì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)是一種十分重要的資產(chǎn)，關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)等權(quán)屬關(guān)系的意義。房地產(chǎn)需求具有多樣性、雙重性、。在產(chǎn)出市場中，產(chǎn)出增加，在勞動力供需不變的情況下，租金的下降將導(dǎo)致成本曲線向下移動，產(chǎn)出增加，這又進(jìn)一步增加了對要素市場的需求，勞動力市場和房地產(chǎn)市場的需求曲線向平移，要素市場價格上升，造成產(chǎn)出市場的生產(chǎn)成本略有回升，但仍低于初始生產(chǎn)成本，最終達(dá)到新的平衡時，產(chǎn)量增加，租金下降，勞動力投入增加以及有效工資上漲，即房價上漲推動了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長。在這種正反饋機(jī)制的作用下，房地產(chǎn)市場泡沫不斷膨脹。答：經(jīng)濟(jì)主體的投資行為在不確定性下要涉及到風(fēng)險選擇，當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體寧愿冒很大的風(fēng)險去追求高額預(yù)期收益時，他就是風(fēng)險偏好者。公共設(shè)施對房地產(chǎn)價格的影響是雙面性的。答：在經(jīng)濟(jì)蕭條時，居民收入降低，對住宅的需求減少，則在住宅存量供給一定的情況下，房租下降(第一象限)，又會導(dǎo)致房價下降(第二象限)，進(jìn)而引起住宅新開發(fā)建設(shè)量減少(第三象限)，最終會導(dǎo)致第四象限的住宅存量減少。(1)政府可以通過利率、貨幣供應(yīng)量、貼現(xiàn)率等貨幣政策工具對房地產(chǎn)供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而影響房地產(chǎn)周期波動。對中國房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證分析表明，二者存在緊密的互動關(guān)系，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長拉動了中國GDP的增長。答：第一，是在房地產(chǎn)空間市場（物業(yè)市場）上形成的租金水平是決定住宅資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素，影響房價，從而影響資產(chǎn)市場，從而房租與房價之間關(guān)系密切。答：要素市場（1）土地國家壟斷，人均耕地面積低（2）資金銀行業(yè)的國家主導(dǎo)（3）勞動力城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。（6）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)波動，在房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的千絲萬縷的聯(lián)系中，房地產(chǎn)價格是關(guān)鍵因素。（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)與社會財富，房地產(chǎn)資產(chǎn) 占國家財富的比例對一國整體社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變動成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)可以