[經(jīng)濟(jì)學(xué)]第五章房地產(chǎn)評(píng)估(存儲(chǔ)版)
【正文】 +10%)=374(元 /平方米 ) （二）新建房地產(chǎn)的估價(jià) 新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 取 得 土 地 費(fèi) 用 + 建 造 建 筑 物 費(fèi) 用 + 正 常 利 稅（三）舊有房地產(chǎn)有估價(jià) 舊 有 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 舊 有 房 地 產(chǎn) 重 新 建 造 完 全 價(jià) 值 建 筑 物 折 舊? ?新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 取 得 土 地 的 費(fèi) 用 + 建 筑 工 程 費(fèi) 用 + 開 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 專 業(yè) 費(fèi) 用+ 開 發(fā) 商 投 資 的 利 息 + 銷 售 費(fèi) 用 + 開 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 兩 稅 一 費(fèi)營 業(yè) 稅 \ 城 建 稅 \ 教 育 費(fèi) 附 加 + 開 發(fā) 商 利 潤二、房地產(chǎn)（建筑物）實(shí)體性貶值的估算 （一）建筑物實(shí)體性貶值的原因 —— 人為使用、自然力 （二）實(shí)體性貶值的計(jì)算方法 1 使用年限法 2 打分法 —— 房屋建筑物成新率評(píng)定表 * 1 0 0 %建 筑 物 尚 可 使 用 年 限建 筑 物 成 新 率 = 建 筑 物 尚 可 作 用 年 限 + 建 筑 物 實(shí) 際 已 使 用 年 限?成 新 率 結(jié) 構(gòu) 部 分 合 計(jì) 得 分 *G+ 裝 修 部 分 合 計(jì) 得 分 *S+ 設(shè) 備 部 分 合 計(jì) 得 分 *B(GSB 分 別 為 結(jié) 構(gòu) 部 分 、 裝 修 部 分 、 設(shè) 備 部 分 的 評(píng) 分 修 正 系 數(shù) )三、房地產(chǎn)（建筑物）功能性貶值的估算 （一）建筑物功能性貶值貶值的原因： 技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)、建筑設(shè)計(jì)理念更新，引起 原有建筑物在建筑風(fēng)格、建筑物內(nèi)外布局、建筑物的基本 裝修和設(shè)備陳舊落后，建筑物不能滿足現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)、經(jīng)營或 居住的需要，使其價(jià)值降低。 如果外界條件變化后的房地產(chǎn)交易價(jià)格高于以前的價(jià)格，或者 房地產(chǎn)預(yù)期收益增加，則房地產(chǎn)存在經(jīng)濟(jì)性溢價(jià) 。 （ 3）可裝修改造或可改變用途的舊房 ３ 估價(jià)案例 ［例 517］ 評(píng)估對(duì)象土地為七通一平的空地，面積為 1000平方米 ,且土地形狀規(guī) 則，允許用途為商住混合，允許建筑容積率為 7，覆蓋率為 ≤ 50%，土地使用年限 為 50年。經(jīng)估測(cè)，總開發(fā)費(fèi)用（包括管理費(fèi)）為 800萬元。 土 地 單 價(jià) = 路 線 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率土 地 總 價(jià) = 路 線 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 土 地 面 積或 :土 地 單 價(jià) = 路 線 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 其 他 價(jià) 格 修 正 率土 地 總 價(jià) = 路 線 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 其 他 價(jià) 格 修 正 率 * 土 地 面 積［例 518］ 某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 18米，路線價(jià)為 1000元 /平方米，評(píng)估對(duì)象臨街各宗地塊情況為：宗地 A為 臨街地，臨街深度為 ，宗地 B為臨街地，臨街深度 為 ，宗地 C為臨街地，臨街深度為 3米，宗地 D為臨 街地，臨街深度為 7米，宗地 E為臨街地，臨街深度為 11米。 ２ 適用范圍 路線價(jià)法對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估具有普遍適用性。 預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓為 4000元 /平方米，住宅樓為 2500元 /平方米。 ? ? *V ?? ? ? ? ?待 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值開 發(fā) 完 成 后 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 開 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 投 資 利 息 開 發(fā) 利 潤 銷 售 稅 費(fèi) 折 現(xiàn) 系 數(shù) ２ 運(yùn)用范圍 （ 1）待開發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。 估測(cè)經(jīng)濟(jì)性貶值。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2021年 3月的土地使用權(quán)價(jià)值。 ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 3 ( )P A P F?? 萬 元? ? ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 * / , 8 % ,1 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 1 ( )P A P A P F?? 萬 元五、收益法的應(yīng)用舉例： 某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下： （ 1） 該房地產(chǎn)建筑面積為 5000平方米，土地面積為 1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （ 2） 土地使用權(quán)年限為 70年，從 1987年 10月起計(jì)，建筑物建于 ， 其使用壽命為 50年，凈殘值不計(jì)； （ 3） 可供出租的建筑物使用面積為 3000平方米，占總面積 的 60%， 每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為 300元，按使用面積計(jì)算，出租率平均為 90%； （ 4） 建筑物原值為 600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為 80萬元，使用壽命為 10年，凈殘值為 5%； （ 5） 土地使用稅每年每平方米為 ； （ 6） 房產(chǎn)稅為租賃收入的 12%； （ 7） 建筑物的保險(xiǎn)費(fèi)每年按原值的 1‰繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險(xiǎn)費(fèi)率原值的 3‰； （ 8） 建筑物的修繕費(fèi)總額為 100萬元，電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為 10萬元； （ 9） 年管理費(fèi)為年房租額的 5%； （ 10） 建筑物拆除后，土地可 120萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 10%； （ 11） 該房地產(chǎn)的綜合還原利率為 12%， 土地還原利率為 10%。 ⑤家具設(shè)備原值為 420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命平均為 10 年，殘值率為 4%。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 450 00 * 12 450 00 / 2 517 500120 000 0 * % 180 00? ? ???年 有 效 總 收 入 元2 年 運(yùn) 營 費(fèi) 用 =16200+18000+3600+64800+29700+1000 =133300 元 年 管 理 費(fèi) =540000*3%=16200 元 年 修 繕 費(fèi) 元 年 保 險(xiǎn) =1202100*3%=3600 元 年 房 產(chǎn) 稅 =540000*12%=64800 元 年 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =54 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?40( 3 ) 517 500 133 300 384 200( 4) 120 000 0 * 10% 120 000384 200 120 000 264 200264 200 1( 5 ) 1 315 048 38%1 8%31504836301500? ? ???? ? ???? ? ??????????0000*%=29700 元 年 土 地 使 用 稅 =500*2=1000 元房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 元房 屋 年 純 收 益 元 土 地 年 純 收 益 元土 地 使 用 權(quán) 價(jià) 值 元 土 地 單 價(jià) 元 / 平 方? ?米[例 514] 評(píng)估對(duì)象是一出租寫字樓，土地總面積為 5300平方米， 總建筑面積 25000平方米，建筑層數(shù)為 18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 （二）基準(zhǔn)地價(jià)的組成 1 土地出讓金。對(duì)其進(jìn)行交易日期修 正，修正到 2021年 10月的價(jià)格為： ? ?3 0 0 0 *1 0 3 . 6 % * 9 8 . 3 % *1 0 3 . 5 % *1 0 4 . 7 % 3 3 1 1 /P ?? 元 平 方 米 [例 57] 某宗房地產(chǎn)在 2021年 5月的價(jià)格為 3600元 /平方 米， 該地區(qū)同類房地產(chǎn) 2021年 6月至 10月的價(jià)格與上月 相比的變動(dòng)率分別為 %, %, %, %,%?！? 房地產(chǎn)價(jià)格的種類： ?根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)不同 —— 市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 ?根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益不同 —— 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、 他項(xiàng)權(quán)力價(jià)格 ?根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)不同 —— 土地價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)）、 建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 ?根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格單位不同 —— 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) ? ?????土 地 總 價(jià) 格樓 面 地 價(jià)建 筑 總 面 積建 筑 總 面 積容 積 率 =土 地 總 面 積土 地 單 價(jià)樓 面 地 價(jià)容 積 率建 設(shè) 用 地 范 圍 內(nèi) 所 有 建 筑 物 基 底 面 積建 筑 覆 蓋 率 建 筑 密 度建 設(shè) 用 地 面 積房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素（宏觀因素） ? 經(jīng)濟(jì)因素 ——經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、財(cái)政金融 ? 社會(huì)因素 ——人口、文明與治安、社會(huì)福利、房地產(chǎn)投機(jī) ? 行政因素 ——土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、城
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