【正文】 地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價(jià)太高，而難以實(shí)現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 特短期 短期 長期 P Q 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 數(shù)量 價(jià)格 S D2 D1 短期曲線 P2 P1 數(shù)量 價(jià)格 S1 D2 D1 長期曲線：到一定程度以后，土地不能在增加，但房產(chǎn)通過改造可以適當(dāng)增加 P2 P1 S2 S3 土地 房產(chǎn) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?生產(chǎn)性需求 ?消費(fèi)性需求 ?投資性需求 ? ?現(xiàn)實(shí)供給層次 ?儲(chǔ)備供給層次 ?潛在供給層次 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?深化住房制度改革，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨? ?發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費(fèi)者“能夠”購買商品住房的支付能力 ?理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù) ?規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購房的承受能力 ?完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買房 ?重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度 ?在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度 ?在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性 ?在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? （ 1）房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 ? 土地市場的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面： ? （ 1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? （ 2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 土地征收和征用 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?土地市場的作用 ? (1)有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開、有序、合法的地產(chǎn)交易 ? (2)有利于提高土地使用效率 ? (3)有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ? (4)有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?房產(chǎn)市場的涵義 ? 房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當(dāng)事人，包括國有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一般企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和居民等等。房地產(chǎn)二級(jí)市場主要是新增的商品房市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)三級(jí)市場的含義及其特征 ?房地產(chǎn)三級(jí)市場主要是房地產(chǎn)存量市場 ?土地使用者之間將自己的土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定期限內(nèi)，按合同要求或補(bǔ)辦批租手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)在橫向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押 ?原有房地產(chǎn)用戶將自己擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場上進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場的有機(jī)聯(lián)系 ?在中國，房地產(chǎn)一級(jí)市場的交易量將在很大程度上決定二級(jí)市場的交易量，從而將帶動(dòng)三級(jí)市場的交易 ?二、三級(jí)市場上的國有土地使用權(quán)的橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，都要受第一次土地批租合同條款的種種制約 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 一級(jí)房地產(chǎn)市場是二、三級(jí)房地產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場有兩個(gè)主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 ?物業(yè)管理市場的特點(diǎn) ? （ 1）服務(wù)性 ? （ 2）契約性 ? （ 3）雙向選擇性 ? （ 4）職能的雙重性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢 ? 一是物業(yè)管理企業(yè)化 ? 二是物業(yè)管理專業(yè)化 ? 三是物業(yè)管理社會(huì)化 ? 四是物業(yè)管理市場化 ? 五是物業(yè)管理智能化 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?傳遞信息的功能 ?優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能 ?促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能 ?調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能 ?理順流通環(huán)節(jié)的功能 ?促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。 ? 土地市場流通的土地，主要是城市土地。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預(yù)期就顯得十分必要。因此所謂短期是可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時(shí)間。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)供給的層次性 ?房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。對消費(fèi)性需求和投資性需求來說， 主要取決于 對價(jià)格變化的預(yù)期。 直接影響主要表現(xiàn)為對住宅的需求，基本上呈正相關(guān)關(guān)系 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。 Ed= △ Q/Q △ P/P 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性，一方面，它是市場經(jīng)濟(jì)的滑潤劑，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，特別是在供過于求的情勢下，投資性購房能夠擴(kuò)大需求，活躍市場 。如果考慮窮人，我作為一個(gè)企業(yè)的管理者就是錯(cuò)誤的。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?—— 企業(yè)在投資決策時(shí)，要認(rèn)真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市