房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)xxxx09第三章房地產(chǎn)市場-全文預(yù)覽
【正文】 許遠(yuǎn)明 ? ?在房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度 ?在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度 ?在房地產(chǎn)供給的時期性上，努力體現(xiàn)一定超前性 ?在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? （ 1）房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。 ?金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給不等于有效供給，現(xiàn)實供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價太高，而難以實現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 3）房地產(chǎn)供給的滯后性 ? （ 4）房地產(chǎn)供給的時期性 ?房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。 ?房地產(chǎn)供給的這一特點，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。經(jīng)濟供給 是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （七）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。利率對房地產(chǎn)消費性需求的影響作用較弱。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?國家有關(guān)經(jīng)濟政策 ? 國家的土地政策、貨幣政策和財稅政策等對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求，都會產(chǎn)生很大的影響。 ?房地產(chǎn)本身的價格 ? 在正常情況下，價格與需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價格低，就會增加對房地產(chǎn)的需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?國民經(jīng)濟發(fā)展水平 ? 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平成一種 正相關(guān)關(guān)系 。這主要是由于不同的經(jīng)濟發(fā)展水平和階段，對居民的 消費結(jié)構(gòu)的變化 有著不同的影響。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?但當(dāng)房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時，房地產(chǎn)需求的價格彈性較大。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 銀發(fā)〔 2023〕 359號 ： 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。特別是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情勢下，短期投機性炒作人為抬高房價，不利于實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。 ?在“ 2023首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，任志強再次語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該具有暴利。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?“寧可無人居住 ,也不降房價” “我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房” “買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲” －－著名房地產(chǎn)商任志強語錄。（生存性需求、享受性需求和發(fā)展性需求 ）。主要表現(xiàn)在兩方面：一方面 ，一定地域或一個城市房地產(chǎn)市場需求絕大部分來自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實際需求。這是由地產(chǎn)和房產(chǎn)需求的不可分割性所決定的。（他們可能成為買 /賣方，也 可能是房地產(chǎn)交易的第三方 ，還可能是房地產(chǎn)相關(guān)市場 ——廣義市場的買賣主體） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 房地產(chǎn)市場的需求 ? ?（ 1）房地產(chǎn)需求概念 ?從微觀經(jīng)濟的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。 ?金融高度參與：補充交易資金不足。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?供給房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險性：房地產(chǎn)商品價值大而且生產(chǎn)周期長。 ?房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?土地市場、房產(chǎn)市場、金融市場、中介市場 …… ? ?住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場 …… ? ?一級市場、二級市場、三級市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 市場分級 ? 房地產(chǎn)市場 ?土地 出讓 ? （一級市場） ?土地 轉(zhuǎn)讓 ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （二級市場） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （三級市場） ? 房屋市場 （僅考察房屋） ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （一級市場、初級市場） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （二級市場、次級市場、二手房市場） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?買賣市場 ?租賃市場 ?抵押市場 ?（上述分類為城市房地產(chǎn)管理法對交易方式的分類） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?地區(qū)性市場：由房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性決定 ?一級（土地出讓）市場的國家壟斷性 ?壟斷競爭性：一級市場土地買主有限性；二級市場盡管主體較多，但存在信息不完全和交易對象的異質(zhì)性。 ?價格決定的個別性、復(fù)雜性：土地價格不是簡單的勞動價格。（房地產(chǎn)買賣方） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?金融機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、評估機構(gòu)、房地產(chǎn)交易所、律師事務(wù)所，設(shè)計者、建筑承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 需求通常來源分析： ?城鎮(zhèn)化 ?家庭結(jié)構(gòu)變化 ?新增就業(yè)人口 ?舊房改造更新 ?…… 建設(shè)管
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