【正文】 許遠(yuǎn)明 ? ?在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度 ?在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度 ?在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性 ?在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 ?金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給不等于有效供給，現(xiàn)實(shí)供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價(jià)太高，而難以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，就不成其為有效供給。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 3）房地產(chǎn)供給的滯后性 ? （ 4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 ?房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期、短期和長(zhǎng)期三種。通常也稱(chēng)其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。 ?房地產(chǎn)供給的這一特點(diǎn)，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。經(jīng)濟(jì)供給 是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開(kāi)發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （七）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱(chēng)增量房），也包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨（俗稱(chēng)存量房）。利率對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的影響作用較弱。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 ? 國(guó)家的土地政策、貨幣政策和財(cái)稅政策等對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求，都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。 ?房地產(chǎn)本身的價(jià)格 ? 在正常情況下，價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成一種 正相關(guān)關(guān)系 。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對(duì)居民的 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 有著不同的影響。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 銀發(fā)〔 2023〕 359號(hào) ： 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情勢(shì)下，短期投機(jī)性炒作人為抬高房?jī)r(jià)，不利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。 ?在“ 2023首屆中國(guó)地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估與品牌評(píng)選活動(dòng)”論壇上，任志強(qiáng)再次語(yǔ)驚四座：“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該具有暴利。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?“寧可無(wú)人居住 ,也不降房?jī)r(jià)” “我沒(méi)有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房” “買(mǎi)賣(mài)有理、炒房無(wú)罪，禁止炒房就是違憲” －－著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)語(yǔ)錄。（生存性需求、享受性需求和發(fā)展性需求 ）。主要表現(xiàn)在兩方面：一方面 ，一定地域或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分來(lái)自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購(gòu)房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實(shí)際需求。這是由地產(chǎn)和房產(chǎn)需求的不可分割性所決定的。（他們可能成為買(mǎi) /賣(mài)方，也 可能是房地產(chǎn)交易的第三方 ，還可能是房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng) ——廣義市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)主體） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 ? ?（ 1）房地產(chǎn)需求概念 ?從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量。 ?金融高度參與：補(bǔ)充交易資金不足。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?供給房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)商品價(jià)值大而且生產(chǎn)周期長(zhǎng)。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、中介市場(chǎng) …… ? ?住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) …… ? ?一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 市場(chǎng)分級(jí) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?土地 出讓 ? （一級(jí)市場(chǎng)） ?土地 轉(zhuǎn)讓 ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （二級(jí)市場(chǎng)） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （三級(jí)市場(chǎng)） ? 房屋市場(chǎng) （僅考察房屋） ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （一級(jí)市場(chǎng)、初級(jí)市場(chǎng)） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （二級(jí)市場(chǎng)、次級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng) ?租賃市場(chǎng) ?抵押市場(chǎng) ?（上述分類(lèi)為城市房地產(chǎn)管理法對(duì)交易方式的分類(lèi)） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?地區(qū)性市場(chǎng)：由房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性決定 ?一級(jí)（土地出讓?zhuān)┦袌?chǎng)的國(guó)家壟斷性 ?壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：一級(jí)市場(chǎng)土地買(mǎi)主有限性；二級(jí)市場(chǎng)盡管主體較多，但存在信息不完全和交易對(duì)象的異質(zhì)性。 ?價(jià)格決定的個(gè)別性、復(fù)雜性：土地價(jià)格不是簡(jiǎn)單的勞動(dòng)價(jià)格。（房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?金融機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易所、律師事務(wù)所，設(shè)計(jì)者、建筑承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 需求通常來(lái)源分析： ?城鎮(zhèn)化 ?家庭結(jié)構(gòu)變化 ?新增就業(yè)人口 ?舊房改造更新 ?…… 建設(shè)管