房地產(chǎn)估價02(存儲版)
【正文】 抵押價值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。開發(fā)商拖欠施工單位建設款 200萬元。 ? 第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當于付出一定的代價。 合法原則 產(chǎn)權(quán)合法 利用、使用合法 處分方式合法 估價過程合法 權(quán)益狀況不同，評估價值就會不同。對于該案例抵押估價涉及問題：（ 1）現(xiàn)時的抵押估價按上述要求評估是否合理 。 建筑物與土地的組合狀態(tài) 。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。例如在動拆遷估價中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準的時點上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時間的結(jié)合點上都是一致的。在假設開發(fā)法中，預計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。 ? 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預售或預購價格。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格 。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 二、最高最佳使用原則 （ 一 ） 最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則 ， 是指在合法的前提下 ， 以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎 。 《 城市房屋拆遷估價指導意見 》 、物權(quán)法、擔保法 案例分析 ? 例 :在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨立發(fā)揮效用，即具有單項工程的特點，可以單獨設定抵押權(quán)。 八 、 補地價：是指需要補交給政府的一筆地價 ? 需要補地價的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)， （ 4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格評估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價在以估價對象的 合法權(quán)益 為前提進行 （ 二 ） 內(nèi)容 房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。 六 、 實際價格和名義價格 實際價格：是指成交日期時一次付清的價格 名義價格：是在成交日期時講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價 3000元 / m2，總價三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。 抵押貸款額度 =抵押價值 貸款成數(shù) 抵押價值 =未設立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值 =未設立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價格預售了其中 100套，建筑面積共計 10000m2 ，預購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。 ? 標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準地價評估基礎上 ， 修訂評估出一定時期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標志性宗地的價格 。 一、 根據(jù)形成基礎不同的分類 成交價格
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