【正文】 00 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：房地產(chǎn)估價報告《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書二、估價調(diào)查對象：本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。于2004年l0月動工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、估價測算過程：（一）、根據(jù)估價對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。⒐ 銷售費用及稅金按銷售價格的 % 計算銷售費用，按銷售價格的 % 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 ?！?區(qū)位狀況修正比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。○ 財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。⑵ 最高最佳使用原則。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。估價時點是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委 托 方：湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院二、估 價 方：湖南經(jīng)典房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：李登科住所：長沙市芙蓉區(qū)芙蓉中路80號順天財富中心16樓 資質(zhì)等級：建設(shè)部一級行政許可決定書號：建住房許（2012）347 證書編號：建房估證字(2012)064號 營業(yè)執(zhí)照：***號聯(lián)系電話：07318225567822556784455233三、估價對象：估價對象區(qū)位描述：估價對象為岳麓區(qū)桐梓坡路579號謀房公寓A、B、C棟1132室房地產(chǎn)，該處東臨望岳路，南鄰住宅，西鄰湖南商學(xué)院，北臨桐梓坡路。注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊號4320040057）注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊號4319980052）估價的假設(shè)和限制條件，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件為假設(shè)前提。（人民法院）送達雙方當事人后，當事人對本評估報告有異議的，可以在收到評估報告后10日內(nèi)以書面形式向人民法院提出，逾期視為認可評估結(jié)論。，貨幣補貼金額為捌萬元。該區(qū)域市政配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施完備，學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁華度較好，居住環(huán)境較好,交通便利,附近有66路、149路、913路等多路公交車通達該地。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額?！?實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產(chǎn)價值進行了評估。，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應(yīng)將四項費用全部扣除。七 估價結(jié)果根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全?！?年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元。每年按 360 個營業(yè)日計算。Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。五 估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進行評估。近十年來，市政府始終致力于加強城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達條件較好。保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結(jié)果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。：房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。鋼混結(jié)構(gòu)，工程質(zhì)量合格，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高，土地平整。，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。此致湖南經(jīng)典房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：二○一二年九月六日估價師聲明我們鄭重聲明：。估價的詳細結(jié)果及有關(guān)說明，請見后附的《估價結(jié)果報告》。，如果使用本估價結(jié)果報告的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔責(zé)任。，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，即估價對象已抵押數(shù)額為35萬元，抵押權(quán)人為中信銀行股份有限公司長沙分行。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄