【正文】 式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。此致20111220模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：。、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。第二篇估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國(guó)大溪地層號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無(wú) 大堂： 無(wú) 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無(wú)資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)依據(jù)1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書(shū)（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)方法根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：（一）、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)過(guò)程：選擇估價(jià)方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。通過(guò)調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 估價(jià)方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師和估價(jià)員聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件：房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》及估價(jià)方《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)》等復(fù)印件。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價(jià)方函廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對(duì)位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，作為貴公司辦理抵押貸款的價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)對(duì)象于2004年10月10 日動(dòng)工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象成都百貨大樓店在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格為：人民幣小寫：l1160．O0萬(wàn)元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬(wàn)元整估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨函發(fā)送，如有異議，請(qǐng)貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。此函。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5．我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對(duì)提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8．報(bào)告使用人應(yīng)全面閱讀本報(bào)告，并特別注意本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”、“價(jià)值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價(jià)報(bào)告結(jié)果，合理使用本報(bào)告，否則我公司估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束；3．本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途；4．估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價(jià)對(duì)象的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)處于公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。二、說(shuō)明和限制條件1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報(bào)告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價(jià)結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格。若以上估價(jià)對(duì)象分割處置，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效；4．根據(jù)國(guó)家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無(wú)效；5．根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價(jià)對(duì)象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn))和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義后，參考估價(jià)結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果)。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記；6．估價(jià)結(jié)果自完成估價(jià)報(bào)告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生重大變動(dòng)，這些變動(dòng)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效，須委托我公司重新估價(jià)；7．如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無(wú)效；8．本報(bào)告未經(jīng)我公司書(shū)面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供，其報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上以及任何宣傳資料中，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報(bào)告經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效；l0．必須在本報(bào)告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號(hào)碼：略 住址：略二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場(chǎng)2幢綜合樓底層北面1號(hào) 資格等級(jí)：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(資格證號(hào)：510600P006)三、估價(jià)對(duì)象 1．估價(jià)對(duì)象范圍：估價(jià)對(duì)象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號(hào)為《建筑工程施工許可證》；廣建編號(hào)2004一號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號(hào)2003一號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國(guó)用(2004)字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》；2．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價(jià)對(duì)象為廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。3．估價(jià)對(duì)象建筑物使用情況：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價(jià)對(duì)象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。于2004年l0月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，